50代からの不動産投資は54歳がボーダーライン？55歳前後の年齢別の戦略とは

50代は売却益を狙う不動産投資は基本的にNG

不動産投資には、月々の家賃収入の獲得を目指すインカムゲイン重視の投資と売却益（キャピタルゲイン）を目指す投資の2つがあります。売却益を狙う不動産投資は、50代から投資を始める方には原則としておすすめしません。

それは、不動産価格がいつ値上がりするのか、どのくらい値上がりするか、逆に値下がりしてしまうのかは誰にも分かりません。

このようなリスクの高い不動産投資は、失敗してしまった場合、年齢的に取り戻すことが難しいため50代の方は避けた方が賢明です。

また、売却益を狙う投資では、利益を手に入れられるタイミングは物件を売却したときです。

例えば55歳で物件を購入し、30年後に値上がりしたとしても、利益を手にするのは85歳です。

定年後の生活を考えて不動産投資を始めるのであれば、毎月安定した収入を得られるインカムゲイン重視の投資をおすすめします。

50歳以降の不動産投資のメリット

50歳から不動産投資を始めるのであれば、家賃収入を目指す投資法がおすすめであることをご紹介しました。

実はインカムゲイン重視の不動産投資では、50歳だからこそ得られるメリットもあります。

50歳以降から始める不動産投資のメリットをご紹介します。

年収が高い

国税庁が発表している「令和3年分民間給与実態統計調査－調査結果報告－」によると、年齢層別の平均給与は次のようになっています。

※「令和3年分民間給与実態統計調査－調査結果報告－」を元に作成

上記を見ると、50代平均収入が最も高いことが分かります。

特に50代男性の平均給与は高く、50～54歳の平均給与は664万円、55歳～59歳の平均給与は687万円になっています。

年収が高ければ年収の低い若い世代に比べて資金的な余裕が生じ、投資用物件を購入する際に自己資金を用意しやすくなるでしょう。

勤続年数や役職を銀行に評価されやすい

同じ会社に長く勤めている場合や役職に就いている場合は、銀行に良い印象を与える可能性があります。

銀行からの評価が高ければ融資審査の際にプラスに働き、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

資産に余裕がある

50代になると住宅ローンを払い終えたり、子供の教育資金が落ち着いたりするため、貯蓄額が多くなる傾向にあります。

資金に余裕があれば、ローンを使わずに現金で物件を購入することも可能です。

ローンを組まなくても物件を購入できれば、家賃収入からローン返済に回す必要がないため、余裕を持って運用できるようになるでしょう。

また、自己資金を多く用意できれば、銀行融資にもプラスに働きます。

借入額が少なければ月々のローンの返済額も抑えられるため、借入期間が短くても健全なキャッシュフローを確保できるでしょう。

50歳からの不動産投資で注意しなければならないこと

50歳から始める不動産投資にはメリットもある一方で、注意しなければならない点もあります。

50代の方が不動産投資を始める際には、次の点に注意しましょう。

不動産投資ローンの年齢制限

金融機関によっては、不動産投資ローンの融資上限年齢を54歳程度に設定しているところもあります。

不動産投資ローンを利用すると、小さな力で大きな効果を得ることができる「レバレッジ効果」を活かすことができます。

例えば自己資金だけで購入する物件と融資を受けて購入する物件では、購入できる物件価格が違ってきます。

駅から近いなど、良い条件の物件ほど価格は高くなりますが、その分空室リスクも低くなり、家賃も高く設定できます。

そのため、自己資金の額は同じでも、融資を受けて購入した物件の方が大きな利益を生み出すのです。

50代後半になると、不動産投資ローンを利用できないために、レバレッジを効かせた投資ができなくなる可能性があります。

そのため、50代前半は、他人資本を使ったレバレッジ効果を利用できる最後のチャンスかもしれません。

2件目の物件はローンが年齢的に組めない可能性も

50代で初めて購入した1件目の投資物件を売却し、新たな物件を購入しようとしても次は年齢的な問題から、ローンが組めない可能性があります。

もしローンを利用できたとしても金利の条件が悪い可能性が高くなります。

50代で始める不動産投資では、ローンを利用しにくいというデメリットを想定した上で、ある程度の期間は運用できる物件を購入するようにしましょう。

年齢を理由に投資ローンが組めない方には、年齢などの条件が緩い「日本政策金融公庫」の利用もおすすめです。

関連記事：日本政策金融公庫で不動産投資の融資は難しいってホント？金利や条件を確認

50代前半と50代後半の不動産投資のポイント

同じ50代でも、50代前半と50代後半では定年までの期間も異なるため、ローンの利用しやすさに差が生じます。

この点を踏まえ、50代前半と50代後半の不動産投資のポイントをご紹介しましょう。

50代前半であれば、可能な限りローンを組んでおく

前述のように50代前半であれば、不動産投資ローンを利用できる可能性があります。

不動産投資はレバレッジ効果を活用することで大きな収益を得られるものです。

ローンを利用できるのであれば、可能な限りローンを組むことをおすすめします。

50代後半であれば、自己資金で利回りの高い不動産を現金購入する

ローンが利用できない可能性が高い50代後半であれば、利回りが10％を超える物件を現金一括で購入すると良いでしょう。

利回りが10％ほどの物件であれば、管理費等の経費を差し引いても一定の利回りを確保できます。

購入物件から得られる収益を次の物件に当てていく、同時並行で複数の物件を運用することもできるでしょう。

また、金融機関によっては、完済時の年齢条件が設定されているものの50代後半でも融資を受けられるケースもあります。

金融機関ごとに条件は異なりますので、50代後半でも利用できる金融機関を探すのも一つの手になるでしょう。

まとめ：50代からの不動産投資も、戦略を持てば資産拡大できる

人生100年時代と言われる今、50代はまだ人生の折り返し地点にすぎません。

将来の生活資金を確保するために、子育てや仕事に余裕が出てきた50代から不動産投資を始める人も増えています。

50代は、年収が最も高くなる時期であり、資金的な余裕が生まれる時期でもあります。

さらに、50代前半であれば不動産投資ローンも組めるため、レバレッジ効果を活かした大きな収益を得られる可能性もあります。

人生を長く楽しむためには、身体の健康も大切ですが、生活するうえでのお金の余裕も大切になってきます。

退職後に余裕を持って生活を楽しむために、50代の今から戦略的に資産拡大を始めてみませんか？