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リフォーム

10万円以下でできる人気のプチリフォーム

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資で長く安定的に満室経営をしていくためには、「リフォーム」に関する知識がとても重要になってきます。

特に中古物件を中心に不動産投資をしている方は、内装業者に営業されるがままリフォームしていると気付いた時には赤字になってしまう可能性があるため注意が必要です。

そこで本記事では、空室対策として効果がある10万円以下でできるプチリフォームのポイントについて解説します。

1.リフォームは成功と失敗がある

ワンルームだとしてもフルリフォームすれば100万円以上かかることもあるため、リフォームにいくらの予算をかけるのかによって収益に大きな影響が出てきます。

リフォームをする上で大切なポイントは次の2点です。

  • ポイント1:見栄えや設備をリニューアルして入居者が決まりやすくすること
  • ポイント2:費用対効果を考えて予算を組むこと

特に不動産投資のリフォームにおいては、「ポイント2」がとても重要な意味を持ちます。

自宅をリフォームするのであれば、納得のいくまで予算をかけてもよいかもしれませんが、不動産投資の場合はリフォームとの「費用対効果」のバランスを常に考えて判断することが大切です。

例えば、家賃4万円のワンルームに100万円かけてリフォームした場合、費用に見合った収益が得られるでしょうか?むしろリフォームをやめて家賃を下げて募集した方が、向こう10年の収益は高いかもしれません。

リフォームにかけた予算に対してどの程度の効果があるのかを考えて判断することが、リフォームに失敗しないためのポイントです。

プチリフォームがおすすめのわけ

ワンルーム投資でリフォームする場合は、築20年以内くらいの物件であれば一度に高額な予算をかけてリフォームするよりも、10万円以下でできる「プチリフォーム」を検討することをおすすめします。

築20年以内であれば、基本的な内装や間取りをリニューアルするほどの予算をかけなくても、適材適所にピンポイントで予算をかけることで、少額な出費でも空室対策に大きな効果があるからです。

簡単にいうとプチリフォームは、費用対効果がいいのです。

そこでここからは、予算10万円以内で行ったプチリフォームの中で、空室対策として一定の効果があった事例についてご紹介したいと思います。

2.便利でスタイリッシュなシングルレバー

内見が入った際に内見者の印象に残りやすいのが「水回り」です。

特に築20年の物件と最近の物件を見比べた際に、見栄えに最も差が出るのが水回りといっても過言ではありません。

水回りは人と水をつなぐ重要なインターフェイスであり年々製品が向上しているため、ピンポイントでプチリフォームをすることで空室対策にとても効果があります。

キッチン、洗面所、バスルームなどの水栓で、水とお湯それぞれのハンドルが付いているタイプを「ダブルハンドル」といい、築年数を感じるだけでなく水温調整が難しく女性を中心に敬遠される傾向があるため、最新式の「シングルレバー」の混合水栓にプチリフォームすることで全体の見栄えがかなりよくなります。

水回りのリフォームは、リフォーム業者に提案されないと水漏れが起きるまで手をつけないオーナーも多いですが、早めに交換することでパッキンの劣化による水漏れリスクも軽減できるためおすすめです。

3.ニーズが高まっている浴室換気乾燥機

一昔前までは、一階など日当たりが悪い物件に取り付けることが多かった浴室換気乾燥機ですが、最近のマンションでは賃貸物件でも標準装備になってきています。

特に単身者の場合は、日当たりのいい物件に住んでいたとしても、日中は仕事や学校で部屋にいることはほとんどなく、帰ってくるのも夜遅いというケースが多いため、日当たりがいい物件でも浴室換気乾燥機を使いたいというニーズが高まっているのです。

このような背景があることから、バスルームの換気扇を浴室換気乾燥機にプチリフォームすることで単身者の印象がよくなり成約率がアップします。

4.簡単に差別化できるアクセントクロス

賃貸物件の壁紙はホワイト系が一般的ですが、最近では部屋の壁面のうち片側一面だけをアクセントクロス(色や柄が付いているクロス)に張り替えることで、とても印象に残る部屋になり成約率がアップします。

特にワンルームマンションは間取りが画一的でユーザーの印象に残りにくいのですが、アクセントクロスにすることで類似物件との差別化が図れるため、複数の物件を内見されても強く印象に残って成約に結びつきやすいのです。

アクセントクロスは、通常のホワイト系のクロスと平米単価で200~400円程度違うだけなので、クロスを張り替えるのであればアクセントクロスにすることをおすすめします。

5.もはや必須のプチリフォーム

これからご紹介するのは、リフォームしたほうがよいというよりも築20年前後の物件であれば必ずやっておくべきプチリフォームで、やらずに放置していると長期空室の原因になる可能性もあるため注意が必要です。

洗濯機置き場のワンタッチ水栓

洗濯機置き場の水栓がハンドルタイプの蛇口になっている場合、最新式の洗濯機だと設置ができなかったり専用のアタッチメントが必要になったりする可能性があります

ワンタッチ式の水栓であれば簡単にホースが接続できるだけでなく、緊急止水弁が付いているタイプであればホースが外れたとしても水漏れを防ぐことができます。

LEDシーリングライトの設置

居室の照明器具が長方形カバーのタイプや、照明が紐でぶら下がっているタイプの場合、電球や蛍光灯だけ交換しても部屋全体が古く見えてしまいます

これらの照明器具が付いている場合は、最新式のリモコン付きLEDシーリングライトに交換すると部屋が明るくなり、見た目も築年数を感じにくくなります。

6.まとめ

賃貸物件のリフォームは、費用対効果を考えて取捨選択することがとても大切です。

築20年以内のそこまで古くない物件については、プチリフォームだけでも空室対策として十分な効果が期待できます。

今回ご紹介したプチリフォームは、すべておおよそ予算10万円以下で施工することが可能ですので、今後空室が発生した際にはぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中