40㎡のマンションのメリット5つを解説！居住・投資用共に人気の理由とは？

1.40㎡のマンションのメリット5つとは

40㎡のマンションの大きなメリットは、居住用としても投資用としても利用できる汎用性の高さです。

マイホームとして購入し居住した後、何かしらの事情で住めなくなった場合には誰かに貸し出すことも可能です。

逆に投資用として購入・運用し、ローンを完済した後自身で住む事もできます。

居住目的で購入する場合は、住宅ローン控除・住まい給付金の適用対象となる可能性があります。

投資用としては需要が高く出口戦略が豊富というメリットもあります。

1)ローン完済後、投資用として活用できる

40㎡程度のマンションは「コンパクトマンション」と呼ばれ、1～2人世帯が居住できます。

そのため自身の居住用としても購入できますし、誰かに貸し出す投資の用途でも人気が高いです。

40㎡程度のコンパクトマンションは居住用・投資用どちらにも対応できる点が魅力です。

投資物件の金利は、住宅ローンの金利よりも高いため、なかなか手が出しにくいという方もいるでしょう。

「それでも不動産投資で将来の資産形成がしたい」

そんな方にお勧めなのが、最初は居住用として購入し、住宅ローンを完済した後に持ち家を貸し出す方法です。

ただし住宅ローン返済中に自宅を貸し出すことは原則禁止されているので、あくまで完済後になります。

2)居住用の場合：住宅ローンが利用できる

40㎡程度のマンションを自身の居住用に購入した際は、審査に通ると住宅ローンを利用できます。

住宅ローンは投資用ローンより約1～3％程度金利が低いので、総返済額が少なくなります。

ただ、不動産投資ローンも安く借入れるポイントを抑えるだけで、金利が低くなる事も珍しくはありません。

詳しくは、不動産投資ローンの金利や借入などのおさえておきたい7つのポイントをご覧ください。

3)居住用の場合：住宅ローン控除・住まい給付金の適用対象となる

2021年度の税制改正により、住宅ローン控除の適用期限が2年延長されました。

加えて床面積の要件は今まで50㎡以上でしたが、

・申込者の合計所得金額が1000万円以下　かつ

・一定の期間内に契約・入居した場合

40㎡以上でも控除の対象となります。

住宅ローン控除は消費税の引き上げに伴って導入された制度で、住宅購入時の消費税の負担を緩和する目的で創設されました。

一定の要件を満たした場合、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の購入金額のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除される仕組みです。

消費税10％で住宅を購入し一定の期間内に入居した方は13年控除されます。

それでも所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

住宅ローン控除の負担軽減効果が少ない世帯のために創設された「住まい給付金」制度は、一定の要件を満たした場合は現金が給付されます。

住宅ローン控除と同様に、一定の期間内に契約・入居した場合には40㎡以上の住宅でも対象となります。

40㎡以上のマンションは国の制度を上手に活用し、経済的負担を軽減する事が可能です。

4)投資用の場合：単身世帯・2人世帯の両方に対応でき、需要が高い

40㎡程度のマンションを投資用に購入した場合、単身又は2人世帯が入居者となります。

入居対象者として、子供がいない共働きの夫婦、子供が自立した高齢の夫婦など幅広いニーズが期待できます。

少子高齢化が進む日本では、1世帯あたりの人数は年々減少しています。

以下は厚生労働省が行った「2019年　国民生活基礎調査」による世帯数と平均世帯人員の推移となっています。

※出典：厚生労働省　世帯数と平均世帯人員の年次推移

2019年時点での平均世帯人員は2.39人となっています。

単身・夫婦と子供など世帯構造別の世帯数と割合を見ていきましょう。

※出典：厚生労働省　世帯数と世帯人員の状況

単独世帯の数と割合は2001年には1101万7千世帯（24.1％）でしたが、2019年には1490 万 7 千世帯（28.8％）と389万世帯（4.7％）増加しています。

一方で夫婦と子のみの世帯は近年減少傾向にあります。

夫婦のみの世帯は2001年には940万3千世帯（20.6％）、2019年には1263万9千世帯（24.4％）と323万6千世帯（3.8％）増加しており単身世帯の次に伸びています。

今後も単身・2人世帯は増加すると見込まれており、コンパクトタイプのマンションは高需要で推移していくでしょう。

5)投資用の場合：5.出口戦略が豊富

40㎡のマンションは出口戦略（運用後売却するか、そのまま運用するか）の選択肢が豊富というメリットがあります。

投資用物件の出口戦略としては主に売却を選ぶオーナーが多いですが、40㎡のマンションは自身で住む・相続する事も可能です。

マンション投資では予期せぬリスクにより、運用中に当初の計画を変更せざるを得ない事態に陥る可能性も多々あります。

例えば近年では、

・猛威を振るう豪雨や台風による災害リスク

・新型コロナウイルス感染症による経済への打撃

などが挙げられます。

40㎡マンションで出口戦略の幅を広げていきましょう。

また投資用の場合、都心のコンパクトタイプのマンションでは、形状が三角形や傾斜の「非整形地」に建設されている事も。

床面積が小さめであるため非整形地でも建設が可能です。

非整形地は「整形地（四角・長方形の土地）」よりも価格が割安の場合がありますので、マンションの購入価格も安く抑えられる可能性があるのもメリットの1つでしょう。

2.40㎡のマンションの注意点とは

コンパクトタイプのマンションを購入する際の注意点は以下の2つです。

という2点に注意しましょう。

1)施行業者をチェックする

一般的にコンパクトタイプのマンションは、ファミリー向けマンションより施工業者が小規模である事例が多いです。

工事の規模・金額が小さいため、大手のゼネコンでは利益が少なく敬遠された結果、名前を聞いたことがない中小規模の建設会社が施行しているケースもあります。

「大手なら安心」とは限りませんが、中小の建設会社はアフターサポートの体制が整っていない企業もあります。

業者名をチェックし調査してから購入するようにしましょう。

2)入居者のニ―ズ

コンパクトタイプのマンションに限りませんが、エリアのニーズと物件のターゲットが一致しない場合空室率が高くなってしまいます。

ファミリー層の多いエリアにあるコンパクトタイプのマンションを購入した場合、入居者が見つからず空室率が高くなってしまうことがあります。

コンパクトタイプのマンションを購入する際は、エリアに単身・2人世帯が比較的多い都心の物件などを選びましょう。

まとめ

40㎡のマンションは単身・2人世帯の増加により今後も高い需要が見込めます。

居住用としても、一定の要件を満たすことで住宅ローン控除・住まい給付金の対象となるなどのメリットがあります。

居住用・投資用としてマンション購入を検討している方は、この記事を参考に40㎡のマンションを選択肢に加えておきましょう。