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不動産の売却

分譲マンションは貸すべき?売るべき?それぞれのメリット・デメリットを比較して検証

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

急な転勤などを理由に、住んでいた分譲マンションが空いてしまう事態となった場合、「貸す」と「売る」で迷いますよね。

今回は、分譲マンションを貸す、もしくは売った場合におけるそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

1.分譲マンションは貸すと売る、どっちがお得?

居住用として所有している分譲マンションを貸すか売るかの問題は、現在お悩み中の方だけでなく、近い将来に引っ越す可能性が少しでもある方も余裕のあるうちに考えておいた方が良い問題でしょう。

不動産は築年数の経過とともに建物劣化が発生するため、資産価値は一般的に下がっていくものです。

そのため、すぐに売却してしまったほうがいいのかと思いがちですが、一概にそうとも限りません。

どちらがお得なのかは、双方のメリットやデメリットを見て、よく比較することが大切です。

2.分譲マンションを「貸す」メリット・デメリット

分譲マンションを転勤などに伴う転居で空けることになったとしてもその時点ですぐに売却せず分譲マンションを所有したまま賃貸に出すというケースが考えられます。

その際のメリット・デメリットは以下になります。

メリット

家賃収入を得られる

お部屋の借り手がついている限り、安定した家賃収入を得ることが可能です。

住宅ローンの返済が途中の場合だったとしても、家賃収入から返済に充てれば家計は苦しくなりません。

また、団体信用生命保険に加入していると契約者の死亡など万が一のことが発生した場合、ローン残高は保険金から支払われるため生命保険の代わりともなります。(※ただし住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出したい場合、借り入れしている金融機関への事前の相談等が必要になります)

通常の賃貸マンションに比べて、高い賃料で貸すことができる

もともと賃貸用として設計されたワンルームマンションは、居住者の入れ替わりがたびたびあることが想定されています。

それと比べて、長く住むことを前提に設計されている分譲マンションは、設備や内装にこだわっていることが多いです。

このような理由から、通常の賃貸マンションよりも高い家賃設定が可能となります。

相続税の対策になる

投資用マンションは、相続税対策としても有効だと言われています。

何故なら現金は、相続税の評価額=時価となります。

例えば、現金2,000万円は当然2,000万の資産と評価されますが、不動産の場合、相続税の評価額=固定資産税評価額となります。

一般に、時価>固定資産税評価額になりますので、該当不動産が時価で2,000万円で売れるとしても、相続税算出の基礎となる相続税の評価額はそれ以下となります。

また、不動産を賃貸に出している場合特有の減税措置もあります。

デメリット

部屋の内装(リフォーム)費用がかかる

今まで住んでいた分譲マンションを賃し出すためには、その前にクリーニングや壁紙の張り替えなどの内装費用が必要になる場合があります。

売却する際には、買主側でお部屋のリフォームを行う場合が多くあることを考慮すると、これは賃貸のみにかかる費用だといえます。

空室状態が続く可能性がある

入居者を募集してもすぐに見つからない場合、その間の家賃収入は得られません。

空室状態でもマンションの管理費や修繕積立金などの維持費用、ローンの返済は発生しますので、空室期間が長引くとその分負担が大きくなります

二重ローンの審査が下りない可能性がある

引っ越し先で新たに家を購入する際に住宅ローンを組む場合、住んでいた分譲マンションのローンが残っていると二重ローンになります。

返済能力の審査評価に影響し、そのため二重ローンの審査が下りないこともあります。

売却しようと思った場合、価格が下がる可能性がある

賃貸中の物件は「収益物件」という扱いになります。

収益物件として売却する際、買主として想定されるのは投資家の方になります。

これは物件の特徴によるので一概には言えませんが、「住むため」に購入する場合と「投資用」として購入する場合とでは目的が違いますので思うような金額で売却ができなくなる可能性があります。

ファミリータイプのマンションの場合、一般的に空室状態(つまり住める状態)で売却する方が高く売却ができることが多いため、収益物件として売ろうとすると売却価格が低くなってしまいます。

3.分譲マンションを「売る」メリット・デメリット

分譲マンションを商品として売りに出す場合は、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

メリット

マンションの売買代金を受け取れる

分譲マンションの売却価格についても、経年劣化による資産価値の低下が少なく済む時点であれば、より高い価格で売却ができるかもしれません。

固定資産税や修繕費を支払う必要が無くなる

不動産を所有することにより支払い義務が発生する固定資産税や、マンションの修繕費といった出費がゼロになります。

デメリット

ローン残債がある場合、自己資金から返済しなければいけない可能性がある

マンション売却の決済の際、ローンの残債は完済する必要があります(一括繰り上げ返済といいます)。

住宅ローンの残債があり、なおかつ売却代金で返済がまかなえない場合は自己資金を持ち出して返済する必要があります。

不動産という資産を失う

所有していた期間が長く愛着もあるとなれば、少し物寂しさを感じるかもしれません。

4.まとめ

人生の節目では、一生ものと思って購入した分譲マンションを賃貸に出すか、売却するかで迷うことも出てくるでしょう。

そのときのご自身の状況に加え、それぞれのメリットやデメリットも踏まえた上でどちらにするかを決めるようにしましょう。

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