分譲マンションは売却より貸すほうが実は儲かる3つの理由とは

1.分譲マンションは「貸す」ほうが儲かるケース

居住用として所有している分譲マンションを貸すか売るかの問題は、現在お悩み中の方だけでなく、近い将来に引っ越す可能性が少しでもある方も余裕のあるうちに考えておいた方が良い問題でしょう。

不動産は築年数の経過とともに経年劣化が進むため、資産価値は一般的に下がっていくものです。

そのため、すぐに売却してしまったほうがいいのかと思いがちですが、一概にそうとは言えません。

実は安易に売却するより、「賃貸に出すほうが儲かる」ケースも多いんです！

分譲マンションを賃貸に出すと儲かる3つの理由をご紹介いたします。

2．分譲マンションを「貸す」と儲かる3つの理由

1)家賃収入を住宅ローン返済の費用に充当できる

お部屋の借り手がついている限り、安定した家賃収入を得ることが可能です。

住宅ローンの返済が残っているとしても、家賃収入を返済に充てることができれば、残債を減らしながら資産形成が出来るだけでなく、住宅ローンの返済額の差分を副収入にすることが可能です。

また、団体信用生命保険に加入していると契約者の死亡など万が一のことが発生した場合、ローン残高は保険金から支払われるため生命保険の代わりともなります。

転居理由や期間によっては住宅ローンのままで貸し出しが出来るケースも！？

賃貸の契約期間や理由（急な転勤で戻ってくる予定がある）など、転勤中に使用しない家の住宅ローンを払うために一時的に賃貸として出す場合、住宅ローンのままで自宅を賃貸に出せるケースもあります。

よって、住宅ローンが残っている自宅を転勤によって貸出を検討している方は、まず融資を受けている銀行に相談してみましょう。

リロケーションについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

関連記事：【転勤族必読】リロケーションとは？留守宅を貸して稼ぐポイントと注意点を解説

2)通常の賃貸マンションに比べて、高い賃料で貸すことができる

もともと賃貸用として設計されたワンルームマンションは、居住者の入れ替わりを想定しており、あまり設備や内装にこだわっていません。

それと比べて長く住むことを前提に設計されている分譲マンションは、床暖房やシステムキッチンなどの充実した設備や防音性の高さなど、グレードが高い物件が一般的に多いです。

このような理由から、通常の賃貸マンションよりも高い家賃設定が可能となります。

3)相続税の対策になる

投資用マンションは、相続税対策としても有効だと言われています。

なぜなら現金を相続する場合は相続税の評価額＝時価ですが、不動産の場合だとの場合、相続税の評価額＝固定資産税評価額だからです。

一般に、時価＞固定資産税評価額ですので、例えば該当不動産が時価で2,000万円だったとしても、相続税算出の基礎となる相続税の評価額はそれ以下となります。

また、不動産を賃貸に出している場合特有の減税措置もあります。

相続税に関して詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

関連記事：【相続税対策】節税するなら不動産の購入がおすすめ！その理由は？

3．分譲マンションを貸す場合の手順

1）契約方法を決める

・普通借家契約

普通賃貸借契約は最も一般的な契約方法です。家賃や共益費といった条件も相場通りに募集することができるため、比較的借主を見つけやすいというメリットがあります。普通借家契約の場合は正当な事由がない限りオーナーから契約終了を申し出ることはできないため、注意が必要です。

・定期借家契約

定期借家契約は貸主側が契約期間を自由に設定することができます。原則として更新の必要はないため、「転勤の間だけ部屋を貸したい」など、空室期間が予め決まっているケースに向いています。分譲マンションを貸す場合はいずれ戻ってくることを考えて、原則的には定期借家契約を結ぶほうがいいでしょう。

上記2つの契約方法のほかに、不動産会社を介して転貸する「サブリース契約」という方法もあります。空室リスクを回避し毎月賃料を得ることができますが、得られる収入は家賃相場よりも安くなります。

入居者を募集する前に賃料も考える必要があります。周辺の家賃相場や物件の築年数などを考慮して借り手が見つかるような価格を設定することが大切ですが、住宅ローンの残債が残っている場合は返済額よりも高い金額に設定するのが良いでしょう。

AIが適切な賃料を査定してくれるサービスもあります。

https://www.manshitsu-report.com/landnet

2）入居者を募集し、決まったら賃貸契約を交わす

契約方法を決めたら早速入居者を募集したいところですが、その前に不動産会社に仲介を依頼するのが良いでしょう。入居希望者と直接やりとりする方法もありますが、スケジュール調整や契約条件の交渉など労力が必要な仕事が多いです。

ただし、不動産会社に仲介を依頼する場合、以下のような経費がかかるのでご注意ください。

• AD料(広告料）
• 仲介手数料
• ハウスクリーニング代
• etc

3) 管理方法を決める

無事に入居予定者と契約手続きを終えても、それで終わりではありません。入居が決まった後もオーナーとして物件の管理を続けていく必要があります。

管理方法には「自主管理」と「管理委託」があります。自主管理の場合は管理会社への委託費がない分維持費を抑えることができますが、クレームやトラブルに自身で対応しなければなりません。

本業の方以外がマンションを管理するのはハードルが高く、国交省が公表した平成30年度マンション総合調査によると自主管理マンションは7%程度しかないそうです。適切な維持管理ができず資産価値が下落するリスクもあるため、賃貸経営のプロフェッショナルである管理会社への委託がおすすめです。

当メディアRediaを運営するランドネットでは入居者募集からマンション売却まで代行する賃貸管理サービスを運営しております。

ランドネット賃貸管理サービス

4．分譲マンションを売ったほうがいいケース

ここまで分譲マンションを賃貸に出すと儲かる理由や貸す際の手順をご説明してきましたが、物件や状況によっては売却のほうがメリットが大きい場合もあります。

ダブルローン(二重借り入れ)が発生する

引っ越し先で新たに家を購入する際に住宅ローンを組む場合、住んでいた分譲マンションのローンが残っているとダブルローン(二重借り入れ)になります。

ダブルローンは審査に通過するのが難しく、返済の負担も大きいため、先に売却をしてローンを完済してから住み替えるほうが良いケースも多いです。

リフォーム費用が高額になる

今まで住んでいた分譲マンションを賃し出すためには、その前にクリーニングや壁紙の張り替えなどの内装費用が必要になることがあります。

築年数が古い、内装がボロボロになっているなどの理由でリフォーム費用が高額になる場合は、売却のほうがコストを抑えられるケースもあるでしょう。

分譲マンション売却の流れを知りたい方はこちら

関連記事：不動産売却の流れ！物件の売却活動開始から決済までを分かりやすく解説

まとめ

何らかの理由で分譲マンションを手放す場合、真っ先に売却が頭に浮かぶ方も多いと思いますが、賃貸に出すのも有力な選択肢の一つです。

ご自身の状況やマンションのエリアにもよりますが、賃貸経営で家賃収入を得ることも前向きに検討してみてください。