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不動産の購入

中古ワンルームマンションの購入が相続対策になるのはなぜか?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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2015年1月から相続税が大幅に増税されました。

そこで注目されているのが相続対策としての中古ワンルーム投資です。

今回は、不動産投資が相続対策になる理由について解説していきます。

1.不動産投資での相続対策

中古ワンルーム投資がなぜ相続対策に有効なのでしょうか。

それは、現金を不動産に換えることで、財産としての評価額が下がり、相続税を下げることができるからです

現金を相続した場合は、額面金額がそのまま相続税評価額とされます。

一方、不動産は、購入価格が評価額とされるわけではありません。不動産は時価よりも安い路線価や固定資産税評価額によって評価されます。自分で住むためではなく、第三者に賃貸していた場合には、さらに評価額は下がります

相続税は、相続財産の評価額から基礎控除を引き、税率をかけて計算します。そのため、評価額が低いほど、相続税が少なくなり、節税ができるということです。

2.相続税評価額の算出

土地は主に路線価、建物は固定資産税評価額に基づいて計算されます。

区分マンションの場合でも、オーナーは建物だけでなく、土地の持分を持っているので、土地の相続税評価額と建物の相続税評価額を合算して、マンションの相続税評価額を算出します。

土地

土地の相続税評価額は、路線価に基づいて評価しますが、路線価は時価の80%程度になります。また、投資用ワンルームマンションは第三者に賃貸しています。賃貸することにとり路線価の評価額から、さらに約20%下がります

土地=路線価(時価の80%)×(1-借地権割合30%~90%×借家権割合30%)×賃貸割合

※借地権割合は土地がある場所により30%~90%の間で設定されます。

※借家割合は一律30%です。

※賃貸割合は建物のうち、賃貸されている床面積の割合で、満室であれば100%となります。

小規模宅地等の特例を適用すると、貸家建付地の評価額は、さらに半分になります。

賃貸住宅の土地は、事業用の不動産貸付として適用の対象となるため、200平米までの部分の評価額を50%下げることができます。

注意点

小規模宅地等の特例を適用するには、いくつか制約条件があるので、税理士などの専門家に相談しましょう。

※参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価格の特例(小規模宅地等の特例)」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

建物

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。物件により異なりますが、一般的には時価の50%~70%程度になります。また、土地と同様に賃貸している場合、さらに30%下がります。

建物=固定資産税評価額(時価の50%~70%)×(1-借家権割合30%)×賃貸割合

3.実際に節税効果を計算してみよう

相続税税率は以下の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額

税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

※引用:国税庁ホームページhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

購入価格2,000万円(内訳:土地1,000万円、建物1,000万円)の中古ワンルームマンションの場合で実際に計算してみましょう。

【土地】

  • 路線価評価

1,000万円×80%=800万円

  • 貸家建付地評価

800万円×約80%=約640万円

  • 小規模宅地等の特例

640万円-640万円×50%=320万円

【建物】

  • 固定資産評価額

購入価格の50%として500万円

  • 貸家評価

500万円×(1-30%)=約350万円

中古ワンルームマンションの相続税評価は670万円(土地:320万円、建物:350万円)となります。

現金:2,000万円(相続税評価)×税率15%-50万円(基礎控除)=250万円

中古ワンルームマンション:670万円(相続税評価)×10%=67万円

※その他の相続財産がない場合で計算しています。

相続税評価で2,000万円であった現金を、中古ワンルームマンションに組み替えることによって、180万円程度の節税となります。

4.生前贈与も有効活用

相続対策にもなるワンルームマンションですが、「贈与」を活用することでも有効な相続対策につながります。

相続税は資産額に応じて課税され、最大55%にもなります。このように相続財産が多い場合は、贈与税が課税されても、生前に贈与を活用したほうが有利になります

贈与税は、個人か現金や不動産を受け取ったときにかかる税金です。

贈与財産の評価額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に、評価額の大きさに応じた税率をかけて贈与税の金額を決定します。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

※引用:国税庁ホームページhttps://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm

贈与税の計算のもとになる評価額は、相続税評価額の計算方法と同じやり方で行います。

例えば、購入価格1,500万円の中古ワンルームマンションの場合、土地と建物は前述の通り時価よりも低い評価となります。

さらに土地は借地権割合と借家権割合、建物は借家権割合が考慮されるので、相続税評価額は500万円程度となり、評価額500万円のワンルームマンションを贈与した場合の贈与税は53万円です

500万円-110万円(基礎控除額)=390万円

390万円×20%(贈与税税率※)-25万円=53万円

※直系尊属(祖父母や父母)からの贈与は15%

1,500万円の収益不動産が53万円で贈与できる計算になります。

5.まとめ:収入対策と相続対策を兼ねる不動産投資

不動産投資で得られる家賃収入は、入居者がいる限り入ってきます。

収入対策の面だけでなく、不動産投資は相続対策の点でも有効であるといえます。

現金を収益不動産に置き換えることで、大きく相続税評価額を下げることが可能になりますが、ただ、評価額が下がれば良いというわけでもありません。大切なことは、資産価値は下げずに、相続税評価額だけを下げる収益不動産に資産を組み替えることです

賃貸需要が安定していて、将来にわたって収入をもたらしてくれるエリアの中古ワンルームに資産を組み替えることが有効な相続対策になるのです。

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