1．ワンルーム投資とは？オーナーに人気の理由は「需要の高さ」
ワンルーム投資とはワンルームマンションを購入し貸し出すことで家賃収入を得る仕組みの賃貸経営です。ワンルームマンションに住む方は基本的に単身(単独)世帯で、少子高齢化が進む日本ではさらに需要が高くなるでしょう。
以下は総務省のホームページに記載されている単独世帯の増加率を表したグラフとなります。
2040年には約40％が単身世帯となり、特に65才以上の単身世帯が増加すると予測されています。
※出典：総務省https://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h30/html/nd141110.html
単身世帯が増加する中でワンルーム投資はオーナーにも人気があり、2020年に個人投資家を対象にしたアンケート結果では21.5％の方が「区分マンションを探している」と回答しています。
※出典：健美家「第14回不動産投資に関する意識調査」https://www.kenbiya.com/img/press/pre2020-11-10_02.pdf?202101
2．ワンルーム投資の成功と失敗の分かれ目とは？体験談をご紹介
実際にワンルームマンションの賃貸経営を行った2人の体験談をご紹介します。
20代医師Aさんは資産価値が高い都心の新築マンションを購入し3年で手放す結果となり、IT系サラリーマンである40代のBさんは都内の中古ワンルーム投資で、子供の学費や母親の介護費を賄い、事業を拡大、順調な経営を続けています。
2人の結果に差が出た事は新築・中古物件という違いでしょうか？詳しく見ていきましょう。
ワンルームマンション投資の失敗が分かったのは3年目だった
20代医師のAさんは不動産会社に勧められ、ワンルーム投資を始めました。自己資本が少なめでもできるという点に惹かれワンルームマンションを選びましたが、「都心の新築物件がおすすめ」と不動産会社に強くおされ、都心で駅も近い新築マンションを購入しました。
新築ということでプレミアが付き、高めの家賃設定でも入居希望者が現れスムーズに契約、家賃収入が手に入るようになりました。
初年度は初期費用を多く計上でき、帳簿上赤字になったものの実際には家賃収入が入るため黒字で、所得税を節約する事が出来ました。
Aさんは「ワンルーム投資のおかげで節税ができ、管理は委託するから不労所得とマンションが手に入る」と思っていましたが、入居者が2年で退去してしまいました。
新築物件の定義は「建築後1年以内の未使用の建物」であるため、中古物件として扱われ次の入居者の家賃は以前の8割程度（※立地等諸条件で変わります。）となりました。
結果、キャッシュフローは赤字となり2年目からは計上できる経費が減ったため節税効果も低くなり、Aさんはマンションを手放すことにしました。
Aさんの失敗の原因とは？
都内の新築物件は、資産としての価値は高いですが利回りは低く収支が赤字になりやすい傾向にあります。
さらに「新築プレミア」という新築としての付加価値で最初の入居者は家賃が高い傾向にありますが、次の入居者からは家賃の下落幅が大きくなるケースが多いです。
一般的に不動産投資では初年度は購入に関する経費が多く、税金が還付されることもありますが、2年目からは固定資産税や減価償却費など一定の費用を計上する事になります。
物件を購入する際は、購入後10年程度の収支シミュレーションを行ったほうが良いでしょう。
中古区分マンションでコツコツ投資
IT系のサラリーマンである30代のBさんは都内の中古ワンルームマンションを購入しました。
収支シミュレーションを行ったところ利回り5％台で経営できることが分かり、賃貸事業をスタートしました。
マンションは駅から近いという利点があり順調な経営で、Bさんは2室目、3室目と中古区分マンションを購入し、コツコツと経営を続けていきました。
それぞれのマンションで入居者は3～5年に1回程度退去したものの、駅やコンビニが近い利便性の高い物件を選んだため、すぐ次の入居者が見つかりました。
息子の進学による学費や母親の介護費用などの出費もありましたが、マンション投資で収支が黒字であるため本業の給料と合わせると十分な資金を確保する事が出来ました。
現在は5室を保有、うち4室は他のマンションの家賃収入による繰り上げ返済でローンを完済しました。老後の年金代わりに運営していく予定です。
利便性の高い中古マンションを繰り上げ返済で事業を拡大
Bさんの成功原因の1つは物件が「都内の中古区分マンション」であるという点です。
中古のワンルームマンションは物件によっては1000万円台からでも購入可能で、都心でも利回りが高めとなっています。
また毎月の家賃収入をコツコツと積み上げ繰り上げ返済を行い、次の物件を購入して事業を拡大するという方法は不動産投資として「王道」の手法でもあります。
サラリーマンという社会的信用を武器にローンを組めることもBさんにとって有利でした。そして「物件を運営する前に収支シミュレーションを不動産会社としっかり行った」ことが成功の決め手と言えるでしょう。
失敗したAさんは収支シミュレーションを行っておらず、3年目で経営が破綻しています。
3．ワンルーム投資は中古物件が有利
ワンルーム投資はマンション・アパート一棟投資に比べ購入・初期費用が安いというメリットがあるものの、利回りは低めとなっています。ただし中古の物件は都心でも新築より高い利回りが期待できます。
物件が駅や商業施設に近い、主要駅に近く通勤や通学に便利である場合、需要が高く入居者が途切れない可能性が高いです。
大手賃貸住宅情報サイトが2019年にインターネットで1000人の学生・社会人を対象として行ったアンケートの調査結果を見てみましょう。
「部屋を決める最大の決め手」となった項目は、大学生は1位が「学校から近かったから（24.4％）」、2位が「賃料が希望と合致したから（13.0％）」、3位は「間取りや広さが気に入ったから（11.8％）」となっています。
一方で社会人は男性が「賃料が希望と合致したから（19.2％）」が1位で、女性は「間取りや広さが気に入ったから（18.1％）」となっています。2位は男性が間取りや広さ（17.4％）、女性は賃料が希望（14.6％）と一致で、3位に男女ともに「駅から近かったから」という結果となっています。
※出典：マイナビ賃貸『大学生・社会人お部屋探し白書2019』https://www.mynavi.jp/news/2019/07/post_20944.html
筆者が部屋探しをしている際に不動産会社の担当者から、「学生は仕送りがあるので家賃が高い物件に住んでいる子が多い」という話を聞いたことがあります。
上記のアンケート結果でも学生は部屋を選ぶ決め手が「学校から近い」が24.4％とダントツで1位となっており、家賃より利便性を重視する傾向となっています。
利便性が高く家賃が高めに設定されている物件は、意外と「お金が無い」と思われがちの学生がターゲットとなる可能性があります。
社会人でも駅からの近さは上位に入っており、ワンルーム投資では「中古物件」「利便性の高さ」「都心」という条件で、成功する可能性が高くなることが推測されます。
4．ワンルーム投資は築年数と収支シミュレーションがポイント
ワンルーム投資は中古・都心・利便性が高いという物件の条件に加え、収支シミュレーションが重要となります。
物件探しの際には不動産会社と一緒に収支シミュレーションを行い、3年後、5年後の収支を試算した上で購入しましょう。
