不動産投資で必要となる修繕費の目安とは？

1．不動産投資で修繕費の目安を知っておくべき理由

不動産投資で「修繕費の目安」を把握することは、賃貸経営において非常に重要なポイントとなります。

築年数が浅い建物は家賃収入が高く修繕費が少ないですが、経年劣化と共に修繕費は次第に多くなっていく傾向にあります。

不動産投資では、修繕費などの経費が家賃収入を超える「デッドクロス」という転換点が訪れます。修繕費の負担が多くなる目安としては10～15年程度となりますが、建物の構造や劣化の状況によって異なる可能性があります。

修繕費を含む経費が家賃収入を超えると収益物件としては赤字の状態になり、売却した方が良いという結論になります。

なお家賃収入は新築の状態が最も高く、年月が経つにつれて徐々に下落していきます。

不動産投資の経費には修繕費の他に減価償却費や固定資産税・都市計画税、管理会社への委託費用などがあります。

上記のうち経年とともに変化する費用は、主に修繕費・減価償却費の2つとなります。

減価償却費は計上できる年数が、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物が47年、木造は22年と法律で定められています。

実際には支払っていない建物の劣化分のコストを経費として計上できることから、節税の強い味方となります。

不動産投資の収支シミュレーションを行う上で、減価償却費と修繕費を正確に計上すると上記のデッドクロスを見極められ、物件を適切な時期に売却することができます。

修繕費を正確に把握することは、不動産投資を成功に導くための重要な要素の1つとなるのです。

2．不動産投資の修繕費とは

不動産投資において建物に関わる修繕は、主に以下のものが挙げられます。

• 屋根の塗装・防水など
• 外壁の塗装・タイル張り補修
• 給湯器・エアコンの交換
• 給排水管の高圧洗浄・取替
• 階段廊下の鉄部塗装・防水加工

国土交通省が賃貸経営者向けに公表している、「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、一般的に修繕を行う目安は以下の通りになっています。

※出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」https://www.mlit.go.jp/common/001231404.pdf

給排水管の高圧洗浄が5年、階段廊下の鉄部塗装が4～10年で屋根や外壁の塗装・補修などは11年が目安となっています。

ちなみに「耐用年数」とは減価償却の資産が利用できる年数を指しますが、設備によっては前後する可能性があります。

目安は以下の主な設備における耐用年数を元に作成されています。

設備によって耐用年数や修繕の目安が異なることがわかりました。なお物件の構造（木造やRC造）によっても差が生じます。

上記の修繕の目安を不動産に当てはめた時、費用は一体いくらかかるのでしょうか？

3．物件別の修繕費の目安

それぞれの設備の修繕・保守点検の目安を元に、国土交通省が作成した建物の構造・規模別の修繕費は以下の通りになっています。

※上記のイメージは、公益財団法人・日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」等を参考に作成したものです。個別の物件によって、具体的な時期や金額は異なります。30年目以降も修繕は必要となります。

上記の表では21～25年目が最も修繕費が多くかかる試算となっていますが、実際とは異なる可能性があります。

10年目以降は修繕費が多くかかる傾向にあり、場合によっては1戸100万円を超えるケースがあることをおさえておきましょう。

「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、保守点検・修繕を計画的に行うために「点検チェックシート」や「長期修繕計画」を作成することを推奨しています。

※出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」https://www.mlit.go.jp/common/001231404.pdf

上記のように長期に渡る修繕の計画を不動産会社・管理会社とシミュレーションしておくことでより精緻な収支計画を立てる事が出来ます。

4．賃貸経営の収支シミュレーションと修繕計画

物件の修繕費を確保するためには、修繕の資金は「家賃の○％」と定め、計画的に積み立てておきましょう。

マンションを購入する際には、管理組合に修繕の計画や履歴を事前に聞いておくことをおすすめします。

修繕積立金は大規模修繕工事のための積立金ですので、修繕積立金がある場合には計画と共に金額をチェックしておきましょう。チェックするポイントは、予定されている大規模修繕工事に対して金融機関から借り入れをすることなく実施できる金額であるかという点です。

上記の目安や耐用年数を元に、時期的にずれが無いかをチェックしておくことも重要となります。

長期修繕計画書や過去の実施履歴をもとに見極めておきましょう。

なお築年数が古く修繕計画が無い場合、修繕積立金が無い物件は自身で費用を積み立てておきましょう。

5．まとめ

不動産投資の修繕費、設備の耐用年数や物件別の修繕費の目安などをお伝えしてきました。

収支の計画を立てる上で修繕費の試算は難しいですが、この記事を参考に不動産会社とシミュレーションを行っていきましょう。

マンションの場合には購入前に修繕履歴や積立金についてチェックしておきましょう。修繕計画が無い場合には自身で修繕金を積み立てておくことをおすすめします。