【72の法則】資産倍増までの期間を試算！不動産投資で使えない理由も解説

1.【72の法則】で使う「単利・複利」とは？

まずは、72の法則に出てくる単利と複利の違いから確認していきましょう。

単利とは「元本にのみ」利息が付くことを指します。

一方、複利とは「元本に対して付いた利息を含めた資産」に利息が付くことです。

定期的に利息が付く定期預金を例に考えてみましょう。

上の図のように、単利では元本にのみ定額の利子分が毎年上乗せされます。

しかし、複利では2年目から「元本＋利子」に対して利子が乗せられます。

つまり、元本に利子を加えることで、翌年の元本が大きくなるため、利子も元本の増加額に比例して増加していくのです。

投資信託や債券などの金融資産を増やす場合、複利で運用するとより速いスピードで目標額に近づけるメリットがあります。

一方、ローンにおける複利は、利子が年々増えてしまうことを意味するため、複利のローンを組むと結果的に総支払額も多くなります。

住宅ローンや不動産投資ローンは複利の商品が多いです。

ローンを利用する際には、事前に返済シミュレーションを行ってから借り入れを申し込みましょう。

2.資産拡大の期間を試算！「72」「100」「115」の法則

投資による資産拡大の期間を試算する法則をいくつかご紹介します。

1)資産倍増までの期間を複利で試算！72の法則とは

72の法則とは、投資における金利が「複利」である際に、資産が2倍に増える期間を簡単に求められる法則です。

72の法則は次の計算式で表せます。

例えば、資産1000万円を金利4％の金融商品で1年間運用した場合、「72÷4＝18」となります。

これは、資産が2倍の2000万円になるまでに、期間18年を要することを意味しているのです。

定期預金の貯金が倍になるのは何年？

例えば、金利0.003％の定期預金に500万円を預けたとします。

ここで72の法則を使い、500万円が2倍の1000万円になるまでの期間を試算した結果が以下です。

つまり、資産が2倍になるまでに期間24,000年がかかるのです。

超低金利時代が続く昨今、定期預金における資産形成が非常に厳しい状況であることが分かるでしょう。

一方、投資の場合、運用が成功した際のリターンは投資信託が年平均3％、株式は年平均4％といわれています。

定期預金の約1000倍の利益を得られますが、有価証券は元本割れや価格変動などのリスクに注意が必要です。

不動産投資の場合、賃貸需要が高い都心の中古区分マンションの利回りは3～5％程度です。

投資信託や株式投資とさほど利回りは変わりませんが、家賃収入が得られるほか、不況でも資産価値が下落しにくい不動産という資産を手に入れられるメリットもあります。

資産形成に興味のある人は、不動産投資を選択肢の一つとして検討するのも良いかもしれません。

関連記事：不動産投資のおすすめ投資法4選！一番利益が出やすのは？

2)資産倍増までの期間を単利で試算！100の法則とは

72の法則は「複利」で資産を運用した場合に、資産が2倍になる期間を計算する法則でした。

一方、「単利」で運用した場合に、資産が2倍になる期間を表す法則が100の法則です。

1000万円を金利4％、単利で1年間運用したと仮定した場合、100÷4＝25になります。

つまり、資産が2倍の2000万円になるまでに、期間25年が必要になるのです。

3)資産3倍までの期間を複利で試算！115の法則とは

115の法則とは、「複利」での資産運用で資産が3倍になる期間を試算できる法則です。

1000万円を金利4％、複利で1年間運用した場合、115÷4＝28.75となります。

つまり、資産が3倍の3000万円になるには、期間28.75年が必要だということです。

100の法則(単利)と115の法則(複利)の計算結果を比較すると、単利だと期間25年で資産が2倍になるのに対し、複利は28.75年で資産が3倍になることが分かります。

わずか3.75年の差で、資産の増額幅は1.5倍になるのです。

この結果から、資産運用は複利で行ったほうが圧倒的に有利だと言えるでしょう。

単利・複利は資産運用だけではなく、ローンにも関わる用語です。

「何となく分かるけど…」「そういえばどんな意味だっけ？」という人は意味をおさらいしておきましょう。

3.「72」「100」「115」の法則【注意点は？】

72の法則・100の法則・115の法則は、あくまで金利を踏まえた運用期間の目安です。

厳密な計算ができるものではありません。

シミュレーションを念入りに行いたい場合には、金融機関や不動産会社、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

しかし、専門家に相談する前に、資産が2倍、3倍に増える時期を自分で簡単に算出したい場合、無料のシミュレーションツールの利用が便利です。

4.資産形成の目安に無料シミュレーションを活用

住宅ローンや投資のシミュレーションは、身近な金融に関する情報を提供する金融広報中央委員会「知るぽると」、住宅金融支援機構、金融庁のNISA特設サイトで行うことができます。

1)無料でできるシミュレーションサイト

無料でシミュレーションができるサイトをいくつかご紹介します。

【知るぽると】

預貯金の受取総額や貯蓄目標額を達成するために必要な毎月の積立額、ローンの返済額、繰り上げ返済のシミュレーションなどができます。

【住宅金融支援機構】

住宅ローン「フラット35」の簡易シミュレーション、資金計画・返済プラン比較・借り換えシミュレーションなどができます。

【金融庁：NISA特設ページ】

12の質問に答えるだけで、将来の家計を診断できるツールです。

【金融庁：金融庁シミュレーション】

同じく金融庁のサイトです。

毎月の積立金額・想定利回り・積立期間の条件を入力、将来の資産額や毎月の積立額、積立期間がシミュレーションできます。

この他にも、民間の証券会社や金融機関でもweb上で無料シミュレーションを用意しています。

あくまで目安となりますが、「資産が倍になるまでのおおよその金額が知りたい」「計算が面倒」という人は、無料シミュレーションを利用してみましょう。

2)「72の法則」投資信託での注意点

72の法則は、複利運用で資産が2倍になるまでにかかる期間の目安が算出できます。

しかし、厳密な期間を算出することはできません。

もう一つ注意しなければならないのは、72の法則は一括投資の場合のみに活用が限られる点です。

したがって、投資信託のように毎月積み立てていく積立投資の場合は、72の法則を使用することはできません。

積立投資で資産が2倍になる年数を計算する場合は、126の法則を用いましょう。

126の法則では、以下の計算式で資産が2倍になる期間を算出できます。

3)不動産投資で「72の法則」を使うには？

実は、不動産投資でも72の法則をそのまま適用することはできません。

なぜなら、家賃収入で得られた資金を短期間で再投資に回し、新たに物件を購入することはできないからです。

また、72の法則は、金利が一定であることを前提とした計算です。

不動産投資は空室や修繕が発生することで毎年キャッシュフローが変動します。

72の法則を使って資産を2倍にする期間を算出するのは難しいのです。

その代わり、不動産投資では次のような指標を使って投資効率を図るケースが多くなります。

4)自己資本比率

不動産投資の場合、自己資本比率を投資成果の目安として利用するケースが多くなります。

自己資本比率とは、所有する不動産の何％を自己資金で賄っているかという指標です。

家賃収入でローンを返済し、手元資金が増えていけば自己資本比率は上がります。

したがって、自己資本比率が上がれば、投資が順調に進んでいることの目安となるのです。

不動産投資における自己資本比率は次の式で計算できます。

例えば、自己資金100万円で2000万円の中古ワンルームマンションを購入したと仮定します。

この場合、金融機関からの融資額は1900万円となり、自己資本比率は100万÷2000万×100＝5％です。

不動産投資を開始して1年後、家賃収入により自己資金が100万円増えたとします。

すると、1年後の自己資本率は200万円÷2000万円×100＝10％となり、1年で倍増することが分かるのです。

5)自己資金配当率(CCR)

不動産投資における投資効率を測るもう1つの指標に、自己資金配当率(CCR)があります。

CCRは自己資金を回収するまでにかかる期間を把握できます。

不動産投資ではCCRによって、何年で元が取れるかを意識することが重要です。

CCRは次の式で求められます。

自己資金100万円で年間10万円のキャッシュフロー(家賃収入)を得られる不動産投資を行う場合、CCRは10万÷100万×100＝10％です。

CCR10％の場合、自己資金の回収までにかかる期間は10年となります。

不動産投資は融資という他人資本を活用することにより、少ない自己資金で大きな利益を得られる投資法です。

自己資金を早く回収できれば、物件の買い増しについても計画が立てやすくなります。

また、キャッシュフローをもとに計算することから、現実的な収支を把握するのにも役立つでしょう。

まとめ

利息を考慮しながら、資産形成に必要な期間の目安が試算できる「72の法則」「100の法則」「115の法則」をご紹介しました。

低金利が続く昨今、「利息が少ない定期預金よりも、低金利のうち融資を受けて不動産投資を始めるほうが早く資産形成できる」と言うオーナーも少なくありません。

不動産投資の始め方、投資用物件の購入についてのご相談は、ランドネットまでお問合せください。

まずは、Web面談も可能な不動産投資の無料相談会でお待ちしております。