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コラム

既存不適格物件とは?不動産投資は避けるべき?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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今回は不動産投資において違法建築物件と混同されることも多い既存不適格物件について、その概要や既存不適格物件となる理由について解説していきます。

また、実際に既存不適格物件に投資する場合に是非とも注意しておきたいポイントについても合わせてお伝えしていきます。

1.既存不適格物件とは?

既存不適格物件とは、建物の建築時には適法だったものの、その後の建築基準法やその他の法令、条例の改正を受けて不適法になってしまった建築物のことです。昭和25年に公布・施行された建築基準法は、現在まで社会環境の変化に合わせるようにたびたび改正されています。既存不適格物件を建て替えたり、増改築する場合には現行の建築基準法や条例、その他の法令に適用させなければならず、確保できる物件の広さなどの面から制約を受けることがあります。

また、違法建築物件と混同される場合もありますが、両者には大きな違いがあります。違法建築物件は物件が建てられた時点で既に建築基準法や条例、その他の法令に違反している物件です。それに対して既存不適格物件はあくまで建築時においては適法だった物件ですので、明確に異なるのがわかります。

2.既存不適格物件となる理由

既存不適格物件となる理由としては以下に挙げる様々な要因が考えられます。

1)建ぺい率や容積率の変更によるもの

建ぺい率や容積率は都市計画法やその他の法令、条例などにより定められていますが、その要件が変更される場合があります。従って、建物が建築された時点で適法だったとしても、その後の改正により厳しくなった建ぺい率・容積率の制限に適合しなくなった場合には既存不適格物件とされることがあります。

2)高さ制限の変更によるもの

建物の高さに関する制限についても都市計画法やその他の法令、条例などにより定められており、同様に法令の見直しによって高さ制限が変更されることがあります。高さ制限についても同様に変更後の条件に合わなくなれば、たとえ建築時に適法であっても既存不適格物件となってしまうケースが考えられます。

3)建築基準法の道路が幅員4m以上と定められたことによるもの

建物の接道については、建築基準法の改正によりそれまでは「2.7m以上の道路に接していなければ建築することができない」という古い規定から「4m以上の道路に接しなければならない」という規定に変更されて現在に至っています。旧規定に基づいて適法だった物件でも、現在の規定に満たなければ既存不適格物件になる可能性があります。

4)耐震基準の変更によるもの

既存不適格物件となるケースで多いのが、それまでの耐震基準を大幅に見直される形で1981年6月1日に施行された新耐震基準に適合しなくなった物件です。新耐震基準によってそれ以前の耐震基準よりも大地震で倒壊しにくい建物の建築が求められるようになりました。よって、新耐震基準の施行以前に建てられた建物の多くがその基準を満たしていないために既存不適格物件となる可能性が高いといえます。

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3.既存不適格物件への不動産投資は避けるべきか?注意点を理解する

既存不適格物件は不動産投資に不向きな点は多いですが、メリットとデメリットを理解した上で明確な出口戦略を描いて投資する場合、必ずしも投資してはいけない物件であるとは言い切れません。例えば、既存不適格物件は価格が安いために高い利回りが期待できますし、固定資産税評価額も低く設定されているために税金も安く済みます

また再建築不可とはいうものの、リフォームやリノベーションは可能ですので、リノベした物件を近隣の競合物件よりも有利な条件で貸すこともできます。ただし、以下の注意点については十分に理解した上で購入を検討すべきでしょう。

1)融資が受けにくい

現行の法令に適合しない物件については金融機関の審査が非常に厳しくなり、ローン審査に通らない可能性が非常に高くなります。違法建築物件よりは融資が受けられる可能性は多少高いものの、金利が高めに設定されたり、自己資金を多く求められる可能性もあります。

2)建て替えや増改築が難しい

既存不適格物件を建て替えたり、増改築する場合、当然のことながら現行下の法令に適用させる必要があります。建ぺい率や容積率をオーバーしている既存不適格物件の場合には増築するのは難しく、むしろ反対に建物の面積は小さくなってしまう場合が少なくありません。その分だけ不動産投資全体の収益性の点でデメリットとなってしまいます。

3)出口戦略が描きにくい

既存不適格物件はローンが使えない場合が多いことから買い手を見つけるのが難しく、売却が困難なケースが多いのが実情です。ただし、リフォームなどにより利回りを高めた物件などの場合、想定以上の好条件で売り抜けられる可能性もあり、しっかりとした出口戦略を立てることが重要であることは間違いありません。

4.まとめ

既存不適格物件の概要と既存不適格物件に該当する場合の条件、さらにそのような物件を購入する場合の注意点についてお伝えしてきました。特に最後にお伝えした既存不適格物件のメリットとデメリットをよく理解し、適切な出口戦略を立てることは既存不適格物件の購入にあたって非常に重要となってきます。

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