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不動産投資のシミュレーション方法を解説!必要情報や注意点までご紹介

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を行う前に必ず確認したいのが、シミュレーションの方法です。正しいシミュレーション方法や考え方、理想の利回りを理解することで、購入後安心して不動産を運用できます。

今回は、不動産投資を考えている人が知っておきたいシミュレーション方法から理想の利回りなどについて解説します。

1.不動産投資のシミュレーションとは?

不動産投資におけるシミュレーションとは、収益性や支出の見込みを試算することをいい、最終的にどれぐらいの利益が出るかを把握するために行います。

例えば、入居者からもらう年間家賃収入から賃貸経営に必要な経費などの支出を差し引くことで、手元に現金がいくら残るかを試算します。

特に重要なのが支出の把握です。

年間の支出はもちろんのこと、建替え費用など将来的に発生すると予測される支出の把握も健全な賃貸経営には必要な考えです。

2.不動産投資のシミュレーションに必要な情報とは?

不動産投資のシミュレーションを行うには、以下の情報が必要となります。

①物件の基礎情報

(購入価格や築年数、面積など)

②物件購入時の諸経費

(例えば仲介手数料、印紙代、登記費用、登録免許税など)

③自己資金(頭金)

④銀行の借入れ条件

(金利、ローン年数など)

⑤年間の想定家賃収入

(月額賃料×12か月分)

これらの情報をもとに不動産投資のシミュレーションを行います。

3.利回りとその計算方法

不動産投資のシミュレーションで肝心なのが利回りの算出です。

利回りとは、頭金を含む物件の購入価格に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

それぞれ確認していきましょう。

1)表面利回り

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った数値のことを言います。

【表面利回りの計算方式】

年間家賃収入÷物件価格×100

不動産広告でよく見かける利回りは、満室時を想定した表面利回りで表記されていることが多いです。

しかし実際は、空室になるリスクもあります。

空室を埋めるための広告費やクリーニング費用などあらゆる経費が掛かることが想定されます。

2)実質利回り

実質利回りとは、物件購入時の諸経費などを反映して算出する利回りのことです。

【実質利回りの計算方式】

(年間家賃収入-諸経費)÷物件価格×100

表面利回りは不動産の収入面しか考慮していませんが、実質利回りは支出も反映するため、実際運用した際に近い利回りが分かります。

中古物件の利回りをシミュレーションしてみましょう。

東京都内の中古マンション(築15年)を1,800万円で購入した場合のシミュレーションです。

1.9%の金利で返済期間35年、頭金なしでシミュレーションを行います。

<頭金なし>

ローン返済額:58,707円/月

管理・修繕費:12,000円/月

賃貸管理委託費:4,000円/月(家賃の5%)

家賃収入:80,000円/月

月々差額:5,293円

返済期間中の実質利回りは0.35%です。

ローン完済後は、4.27%の利回りになります。

不動産投資は、上記のように諸経費も考慮した「実質利回り」をベースにシミュレーションする必要があります。

4.不動産投資を行う上での理想の利回りとは?

ワンルームマンションの投資を想定した際の理想の利回りはいくらほどになるのでしょうか。

結論は、表面利回りの平均から1~2%ほど高い利回りといわれています。

東京都の平均利回りは4%ほどなので、理想の利回りは5~6%になります。

地方の平均利回りと比較して検討したい方は、「不動産投資での理想の利回りは?シミュレーションの計算方法や物件の価値を判断するポイント5つを紹介」を参照ください。

5.不動産投資のシミュレーションを行う上での注意点

不動産投資のシミュレーション時には、以下の注意事項を確認するとよいでしょう。

1)周辺物件の家賃相場と比較する

利回りを高めようと家賃を好きなように設定するのはよくありません。

周辺物件と比べた際にあまりにも高い家賃だと、入居者が付かなくなります。

空室リスクが高まる恐れがあるので、家賃は周辺物件を参考に設定しましょう。

2)家賃の下落を考慮する

建物は年月を重ねるごとに劣化していくので、価値がどんどん下がっていきます。

つまり家賃も下落していくのが一般的です。

そのため物件購入時の家賃と運用後の家賃は変動する可能性が高いです。

地域経済の動態や新規物件の供給数などで家賃変動率は左右されます。

購入検討時に、担当営業マンに対象物件や周辺物件の過去の下落推移を聞いて参考にすると良いでしょう。

3)入居率の下落を想定する

常に満室稼働であるのが望ましいですが、空室になるリスクも考えられます。

一般的に賃貸物件は2年に一度更新するので、このタイミングで退去する可能性が考えられます。

退去から次の入居までの空室期間を1~2か月程度と見積もっておくと良いでしょう。

4)室内設備の破損や災害など不測事態を想定する

エアコンやトイレなどの給排水設備の故障も想定されます。

室内設備の買い替え予測は経過年数を目安にするとよいでしょう。

例えばトイレの給排水設備は15年です。

しかし経過年数が到来する前に故障する恐れもあります。

設備交換に要する費用も用意しておく必要があるので、手取り家賃はなるべく貯蓄しておくようにしましょう。

6.不動産投資シミュレーションにおすすめのツール

1)アプリ

不動産投資のシミュレーションができるアプリが多数あります。

自分に合ったシミュレーションアプリを活用するのがよいでしょう。

2)エクセルシートの活用

ITに抵抗がある方にお勧めなのがエクセルシートです。

ネット上に無料ダウンロードできるものが多数あるので、試してみてはいかがでしょうか。

3)不動産会社が運営するWEBサイト

不動産会社が運営するウェブページでもシミュレーションが可能です。

まずは簡易的に試算したい人にお勧めで、そのままプロの担当者に相談することも可能です。

まとめ

不動産投資のシミュレーションで大事なことは、運営時にかかる経費や将来発生する支出の把握が重要であるとご説明しました。

さらに、不測事態に備えて資金を貯蓄しておくことも重要です。

これらを意識したシミュレーションを行うことで、購入後安心した不動産を運用できるのでぜひ実践してみください。

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