【永久保存版】不動産投資を成功に導く！「良い物件」7つの条件とは

1.不動産投資を成功に導く良い『物件』とは

商売を繁盛させる上で、商品そのものの価値は極めて重要です。

不動産投資で言うところの「物件」がその商品に当たります。

不動産投資でうまくいくかどうかは、「良い物件」であるかどうかが鍵になります。

1) 成功の鍵である「良い」物件とは

「良い物件」とは次の2点を指します。

「良い物件」だと入居期間が長かったり、入居予約が殺到したりします。

それだけ人気の高い物件であれば、家賃の下落幅も少なく、むしろ値上げしても入居が付くでしょう。

2) 初心者にはワンルームマンション投資がおすすめ

「良い物件」の定義は分かりました。

ですが不動産と言っても戸建てもあれば、マンションやアパートもありますよね。

マンションでも1棟と区分に分けることができます。

不動産投資が初めてな方は、どの物件に投資するか悩むことでしょう。

まず知っておきたいことは、不動産投資は銀行からローンを借り入れて行うので、銀行側の視点が重要です。

銀行は、あなたの属性（職業）や資産、年齢などを考慮してお金を貸します。

戸建てやアパート・マンション1棟だと数千万、数億円します。自己資金も数百万は必要になります。

そのため20～30代でこれらのローンを組むのは、現実的ではないでしょう。

そこでお勧めなのがワンルームマンションです。

理由は、年収がそんなに高くなくても、数十万円といった少ない自己資金で投資が始められるからです。

2.不動産投資を成功に導く「良い物件」7つの条件

それでは具体的な「良い物件」の条件7つをご紹介しましょう。

それぞれ見ていきましょう。

良い物件1) 東京都23区以内であること

ワンルームマンションは単身世帯向けの物件です。

そうすると、20～30代前半といった若年層の多いエリアが向いています。

人口減少が進む日本で、若年層の人口が伸びるエリアは東京都になります。

※出典：東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」

図を見ると、2035年までは単独世帯の人口が伸びると予想されています。

それ以降は緩やかな減少傾向にありますが、どの世帯よりも世帯数が多い点は変わりません。

人口が多ければ多いほどビジネスチャンスはあります。

東京都でかつ世帯数が伸びる単独世帯を狙うのが良いでしょう。

良い物件2) 中古物件であること

新築ではなく中古物件がお勧めです。

理由は2つあります。

①新築よりも少ない自己資金で投資ができる

新築の場合、まだ誰も住んでいないというだけで実際の価格よりも高額で取引されます。

いわゆる「プレミア価格」となっており、そのため自己資金も多めに用意しなければなりません。

新築でもフルローンが利用できる物件もありますが、その分返済額が大きいです。

20～30代といった若年層には手が伸びづらい投資商品と言えます。

一方、中古物件の場合、新築時よりも物件価格が下落するので、比較的少ない自己資金での投資が可能です。

②下落推移が安定している

不動産の価値は、基本的に年月を重ねるごとに価値が下落していく傾向にあります。

図を見ると、新築時から築20年まで、価格の下落は顕著です。

しかし築20年以降の下落推移は、一変して緩やかに下降していきます。

新築ははじめこそ価値は高いですが、その後価値が激減する特徴があります。

建物価格が落ちるということは、当然家賃収入も減ることになります。

一方で、中古物件の価格は築20年を境に緩やかに下降する傾向にあります。

そのため家賃も大幅に下落するといった恐れはあまりないです。

良い物件3) 徒歩10分以内

都内23区のワンルームマンションだと、車を所有する人は少ないでしょう。

単身者の移動手段は電車がメインになるので、最寄り駅から物件まで近いことが一つの条件になります。

では物件と最寄り駅との距離はどれぐらいが適切なのでしょうか。

結論は、徒歩10分前後になります。

「最寄り駅から近ければ近いほど資産価値は高いのでは」といった声もあるでしょう。

確かに最寄り駅から近いほど物件の資産価値は高い傾向にあります。

家賃も自然と高くなります。

一見、オーナーである自分自身からすると、家賃が高く設定できることは良いことに思います。

ですが入居者目線からすると、そのエリアの相場家賃よりも少し高いので手が伸びにくい物件だと捉える人もいるでしょう。

またエリアにもよりますが、栄えた町だと駅近は喧噪としていて避けられがちです。

逆に徒歩10分以上だと最寄り駅までの距離がありすぎます。

入居者からすると、駅からの距離が遠ければ遠いほど家賃が低くなるメリットはありますが、駅から遠すぎる物件はどうしても敬遠されてしまいます

駅から近すぎず遠すぎない距離で、家賃もそのエリアなら妥当だと言える範囲は、徒歩10分となります。

最寄り駅から遠い物件よりも近い物件の方が資産価値は高い傾向にあります。

しかしエリアにもよりますが、近すぎると喧噪で避けられるなどデメリットもあります。

入居者目線で考えると、良い物件の条件としては徒歩10分ほどが目安であることを押さえておきましょう。

良い物件4) 広さが18㎡以上

部屋の広さが18㎡以上の物件を選ぶようにしましょう。18㎡とは、11畳に相当します。

居室の広さは何畳以上が良い？

物件情報を見たとき、部屋の広さが18㎡とある場合は、居室だけでなくトイレや風呂場なども含めた広さになります。

では、居室の広さはどれぐらいあると良いのでしょうか。

18㎡以上の部屋だと、居室の広さが7畳以上あると良いとされています。

理由は下記データを見るとよく分かります。

SUMMOが提供する「20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2021」によると、7割以上が18㎡以上の部屋に住んでいます。

18㎡以上の物件だと、「居室7畳以上」といった単身者世帯のニーズを満たすことができるのです。

良い物件5) バス・トイレ別

居室が7畳以上でも、バス・トイレ・洗面台が一体型のユニットバスではなかなか入居者が付かないでしょう。

先ほど挙げたSUMMOが提供する「20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2021」によると、【設備・仕様】の決め手は「バス・トイレ別」が半数以上という結果でした。

内訳を見てみると、男性が4割弱、女性が7割以上バス・トイレを重視しています。

男女差はあるものの、バス・トイレが入居の決め手になることを押さえておきましょう。

良い物件6) 室内洗濯置き場であること

同じように室内洗濯置き場のニーズも高いです。

上図を見ると、エアコンに次いで男女ともに決め手となっていることが分かります。

「バス・トイレが別」だと「室内洗濯置き場」も室内である物件が多数です。

2つの条件はセットだと考えて、物件を探すのが良いでしょう。

良い物件7) 総戸数20戸以上

総戸数20戸以上の物件を選びましょう。

理由は、管理費・修繕積立金にあります。

積立金はオーナーが管理会社（管理組合）に支払うお金です。

マンションは戸数の数だけオーナーがおり、戸数が多ければ多いほど一人当たりの負担額は減ります。

逆に戸数が少ないほど、一人当たりの負担額は大きくなりがちです。

一人当たりの積立金の負担額が軽くなる目安は、マンションの総戸数が20戸以上だと言われています。

できるだけ総戸数の多いマンションの購入を検討すると良いでしょう。

まとめ

不動産投資成功の秘訣は、「良い物件を選んだかどうか」で決まります。

「良い物件」とは、次の7つのことでした。

これら7つの条件をもとに、中古ワンルーム投資を検討してみると良いでしょう。

物件を安く買う為の仕組み（方法）については、不動産業者から直接物件を購入できる。売主物件のメリットと注意点を解説をご覧ください。