個人事業主が不動産投資を始めるメリット・デメリット！フリーランスにおすすめの投資手法とは

1.個人事業主が不動産投資をするメリット

収入が不安定な個人事業主は、不動産投資を始めるメリットが大きいと考えられます。

不動産投資は本業に支障をきたしにくいうえに、節税に有利という点もメリットの1つです。

1)「収入の安定」に寄与する

不動産投資をすれば、賃料という安定した収入が継続的に入ってきます。

事業にもよりますが、個人事業主は毎月の収入が保証されておらず、収入が安定しないことが課題の1つです。

収入の一部でも安定していれば、事業と精神の大きな支えとなるでしょう。

安定した収入が得られれば、本業や別事業を発展させるための資本にもできます。

2)本業に支障をきたしにくい

本業の他に別の事業を始め、収入を安定させるとなると、一定の期間がかかったり、本業に支障をきたしたりするおそれがあります。

不動産投資は、管理や確定申告の手間はかかるものの、これらの業務は管理会社や税理士に委託することが可能なため、本業に注力しながら別の収入の柱を立てることができます。

3)節税に有利

賃貸経営では、次のような費用を経費として計上できます。

 固定資産税・都市計画税
 保険料
 管理委託費
 修繕費
 ローン金利
 減価償却費

このうち、実際の出費にはあたらない「減価償却費」を計上できるメリットは大きいといえるでしょう。

計上できる経費が増えることで、所得税の節税効果に期待できます。

2.個人事業主が不動産投資するデメリット

個人事業主が不動投資をするメリットは大きいですが、次のような点はデメリットといえます。

1)融資を受けにくい

サラリーマンは会社に所属している限り、毎月の給与を受け取れます。

一方、多くの個人事業主は、毎月の収入額が前後することが多く、金融機関からは収入が安定していない職業であると捉えられてしまいます。

そのため、有利な条件を比較しながら、融資を受けて不動産投資を始められるサラリーマンに対して、フリーランスの場合は使える金融機関が少なく、まずは物件を持ち込んで金融機関を探す”銀行開拓”を自ら行う必要があります。

労働集約型や、クライアントと業務委託で仕事をしているフリーランスにはとっては、金融機関を開拓するハードルの高さゆえに、不動産投資をあきらめてしまう方も少なくありません。

不動産投資を始めたい個人事業主は、金融機関の開拓に強い不動産投資会社と手を組むことが重要でしょう。

加えて、融資審査は売り上げではなく「申告所得」が対象となるため、不動産投資を始めることを検討している個人事業主は、節税ばかり優先するのではなく、申告所得を増やす工夫も必要です。

2)突発的な出費が必要になることがある

不動産投資は、開始時のみならず、設備が故障してしまったときなどに突発的な出費がある場合があります。

事業の成長には一定の費用が不可欠であることから、不動産投資にかかる費用が本業の足かせになってしまう可能性もゼロとは言い切れません。

個人事業主の不動産投資では、本業と不動産投資にかける資金のバランス調整も1つの課題となります。

3)物件探しに時間を使いすぎてしまい、本業に支障が出る。

不動産投資は、他の事業と比べてかける労力や時間は少なくて済みます。

しかし、何も考えずに始めてしまうと、思ったような収益が上げられなかったり、想定以上に資産価値が低下してしまったりすることも懸念されます。

不動産投資も、他の事業と同様に失敗するリスクはあります。

このリスクを避けるには、物件を見極めることが重要であり、上記の金融機関開拓と合わせて、不動産業者を訪問したり、現地を訪れたりといった時間が必要になります。

サラリーマンであれば休日が定まっているために情報収集の時間も取りやすいですが、フリーランスの場合は物件探しに時間をかけすぎてしまうと、本業に支障をきたしてしまう可能性が出てきます。

3.個人事業主が不動産投資を始める適切なタイミングとは？

個人事業主であれば、万人に不動産投資がおすすめというわけではありません。

とくに事業をスタートしたての方は、本業が安定し、ある程度、資金が貯まってから不動産投資を始めることをおすすめします。

1)本業が安定してから

個人事業主が不動産投資を始めるのは、本業で安定した収益が生み出せるようになってからにしましょう。

本業もままならいうちに不慣れな不動産投資を始めてしまうと、共倒れになってしまうおそれがあります。

好条件の融資を受けるためにも、ある程度の実績や持続可能性を見せなければなりません。

ライターやデザイナーなどのクリエイターは継続案件が受注できるようになってから、飲食や美容などの接客業であれば固定客が一定数に達してからなど、本業の継続に自分自身も自信が持てるようになったタイミングで不動産投資を検討すると良いでしょう。

2)一定の資金が貯まってから

不動産投資において、個人事業主がフルローンで物件を購入するのは難しいものです。

したがって、不動産投資を始めるには一定の頭金が必要です。

とはいえ、蓄えをすべて使ってしまえば、空室や突発的な修繕に対応できず、本業にも支障をきたしてしまうおそれがあります。

一般の人であれば、大きな買い物をする場合も手元に半年は生活できる費用を残しておくべきといわれています。

事業においても、半年程度は経営が続けられる費用を残したうえで頭金を入れられる蓄えができたときが、不動産投資を始める適切なタイミングと考えられます。

3)法人化するタイミングは？

本業や不動産投資が安定してくると、法人化を検討する方もいるかもしれません。

一説には、所得が800万円を超えると法人化したほうが税金面などで有利とされています。

しかし、法人設立には手間やコストがかかり、法人となると自由にお金を使いづらくなるなどのデメリットもあるため、慎重に検討しなければなりません。

4.個人事業主が不動産投資で収入源を作るのであれば「REIT」がおすすめ

個人事業主が不動産投資を始めるにあたってのでメリットをご紹介してきましたが、このような点を解決する投資手段があります。

それが不動産投資信託の「REIT」です。

1)REITとは

REIT（リート）は、不動産投資信託を意味する「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったものです。

一般的な不動産投資は、投資家が自分で物件を購入して物件の管理や賃貸経営を行い、賃料収入を得る投資法です。

一方、REITでは不動産投資法人が投資家から資金の提供を受けてマンションやオフィスビルなどを購入し、運用をしていきます。

投資家が直接的に物件を所有することはありませんが、不動産の運用で得られる賃料収入や売却益を投資法人から分配金として受け取ることができます。

2)個人事業主にREITがおすすめの理由

REITでは、投資法人が複数の投資家から資金を集めて物件を購入するため、不動産投資のように多額の資金を準備する必要がありません。

比較的少額から始められる投資法であるため、金融機関から融資を受けにくい個人事業運指でも取り組みやすいでしょう。

また、不動産投資では入居者の募集や物件のメンテナンス、設備故障時の対応等、賃貸経営に関わる業務が必要ですが、REITでは物件の所有者は投資法人であるため、これらの業務は一切不要となります。

したがって、賃貸管理業務が本業に支障を与えることもありません。

加えて、REITは取引所に上場しているため株式投資同様に売買が可能です。

必要に応じてすぐに現金化できる点も個人事業主にとっては安心材料の1つではないでしょうか。

5.自己資金を大幅に使わずレバレッチをかけられる「ワンルーム投資」も個人事業主におすすめ！

不動産投資の中でも、ワンルーム投資は比較的物件の価格も安いため、多額の自己資金を準備しなくても始めやすい投資です。

好立地にあり、単身世帯の賃貸ニーズが高いエリアに建つワンルーム物件であれば、収益を上げられる見込みも高いと判断されるため、金融機関からの融資も受けやすい傾向にあります（ただし融資条件はサラリーマンに劣ることが多い）。

また、ワンルームマンションは平米数が狭く、設置されている設備も簡易的なものが多いため、リフォームや設備交換等の維持費用や管理の手間もそれほどかかりません。

ワンルーム投資も本業に支障をきたす可能性は少なく、個人事業主にもおすすめの投資です。

6.現金一括も可能！個人事業主には築古区分投資もおすすめ

「レバレッジ効果」は不動産投資のメリットの1つではありますが、ここまで述べたように、個人事業主は、安定した収入が得られるサラリーマンなどと比べるとやはり融資が受けにくい傾向にあります。

そこでおすすめなのが、ローン実績を作ること。

具体的にいえば、現金一括などで購入できる築古の区分マンションを購入し、個人事業主でも融資が受けられやすい日本政策金融公庫からリフォーム費用の融資を受けるなどして、信用を高めていくという方法です。

融資を組まずに投資物件を購入すれば、すぐにキャッシュフローがプラスになるという利点もあります。

まとめ

個人事業主は、どこにも所属しない自由さが魅力の働き方です。

しかし、自由である一方で、会社の社会保険制度等には加入できないため、将来的な資金の確保や万が一のリスクヘッジを目的として投資を考える方も多いでしょう。

個人事業主には、小額からスタートでき、必要に応じて自由に現金化できるREITや手間がかからず自己資金を少額に抑えられるワンルーム投資、現金一括購入も可能で「信用」を高めていける築古区分投資などがおすすめです。