【不動産投資】年収400万円でも始められる？ローンは組める？
国税庁が発表した令和4年分の「民間給与実態統計調査」によると、給与所得者の平均年収は458万円です。
日本人の平均年収はここ30年の間、ほとんど上がってこなかったと言われています。
そのため、給与所得だけに頼らず、将来に向けて資産を拡大するため、安定した収入を得やすい不動産投資を始める方は少なくありません。
しかし、不動産投資はまず、投資対象となる物件を取得しなければなりません。
現金一括でマンションを購入するのは難しいため、ほとんどのケースにおいて金融機関からの不動産投資ローンを利用して物件を取得します。
では、日本人の平均である年収400万円台であっても、不動産投資ローンを組むことはできるのでしょうか。
本記事では、不動産投資を始めるにあたって目安となる必要年収についてご説明します。
1.不動産投資を始める際の年収の目安とは
不動産投資は、家賃収入を得られる収益用物件の購入から始まります。
自己資金が潤沢にあれば、現金で物件を購入することができますが、ほとんどの投資家は不動産投資ローンを利用します。
不動産投資ローンを借り入れるには、金融機関の審査を通過しなければなりません。
ローンの審査では、契約者の年収が審査項目の1つになります。
1）不動産投資ローンの審査項目「年収」
自分や家族が住むための家を取得する際に借り入れる住宅ローンの場合、契約者の属性によってローンの返済能力が判断され、融資額や金利などが決定します。
一方、不動産投資ローンは物件の資産価値や収益性、不動産投資の実績なども評価に加えられるほか、住宅ローンと同様に契約者の属性も審査の対象となります。
属性とは、年収や勤務先、勤続期間などの経済的・社会的背景のこと。
属性が良く年収が高い人ほど、不動産投資ローンは有利な条件で借りやすくなります。
2)不動産投資ローンの審査では年収700万円が1つの目安に
一般的に、不動産投資ローンにおいて金融機関が融資対象としている基準は、年収700万円が目安になると言われています。
しかしながら、年収が700万円以上でなければ不動産投資ローンを利用できないというわけではありません。
金融機関によって審査基準は異なり、年収500万円程度であっても社会的信用の高い企業で働いていたり、勤続年数が長かったりする場合は、融資を受けられるケースもあります。
2.年収400万円でも不動産投資ローンを利用するには
審査基準の1つが年収700万円以上であると聞くと、「年収400万円台では不動産投資ローンは利用できないのでは？」と思ってしまうかもしれません。
しかし、年収400万円台でも不動産投資ローンを利用できるケースがあります。
それは、以下のような条件を満たす場合です。
1)借入額を小額に抑える
不動産投資ローンの借入可能額の目安は、年収の7～10倍です。
したがって、年収が400万円の場合、最大で4,000万円までの借入が可能という計算になります。
しかしながら、ライフステージの変化とともに出費も増えるため、4,000万円までの借入はリスクが伴います。
また、金融機関にとっても貸し倒れのリスクが大きくなるため、不動産投資経験のない年収400万円台の人が4,000万円の融資を申し込んでも審査に通らない可能性が高いでしょう。
不動産投資ローンの申請をする場合には、できるだけ借入額を低く抑える方が融資に通りやすくなります。
2)頭金を多く用意する
不動産投資ローンでは、年収などの属性のほか、自己資金をどのくらい用意できているかという点についても審査が行われます。
頭金を入れられる自己資金が多い人は、融資を受けられる可能性が高くなるのです。
一般的には、物件価格の20％に相当する自己資金があれば、審査に通りやすいと言われています。
年収400万円の人であっても物件価格の20％超の自己資金を用意できれば、借入希望額が少なくなり金融機関からも金銭管理能力が評価されるため、融資を受けやすくなるでしょう。
3)格安の築古ワンルームを取得する
高額物件ほど、借入額が大きくなります
不動産投資ローンの審査に通るためには、できるだけ物件価格を抑え、借入額を少なくすることも大切です。
例えば、駅近にある好立地の物件だとしても、築古ワンルームマンションであれば、築浅と比べて取得価格を抑えられる可能性が高くなります。
年収400万円台で不動産投資を始める際には、借入額をできるだけ低く抑えられる築古ワンルームなどを選ぶことも視野に入れましょう。
4)政策金融公庫を利用する
政策金融公庫とは、民間の金融機関の取り組みを補完する目的で運営されている政府系金融機関です。
政策金融公庫の場合、中小企業や小規模事業者、個人事業主など、民間の金融機関で融資を受けにくい会社や個人でも融資を受けられる可能性があります。
そのため、民間の金融機関に比べると年収が低い人でも比較的審査に通りやすいのが特徴です。
ただし、融資の限度額に制限があり、借入期間も民間の金融機関に比べると短くなるなどデメリットも。
借入期間が短ければ、月々の返済額の負担は大きくなります。
政策金融公庫のローンを利用する場合は、借入額を低く抑えることが大切です。
関連記事：日本政策金融公庫で不動産投資の融資は難しいってホント？金利や条件を確認
3.年収が低めの人がリスクを抑えて不動産投資を始めるためには
「年収が低いけれど、不動産投資を始めたい」「年収が低いからこそ、安定した家賃収入を得られる不動産投資で資産を拡大したい」という人は少なくありません。
年収が低い人ほど不動産投資を慎重に行う必要があります。
1)年収が低い人こそ堅実な投資を
金利の高い金融機関から無理をして借り入れたり、借入限度額ギリギリまで融資を受けると、空室や突発的な出費が発生した場合にローンの返済が難しくなります。
年収が低ければ、自身の生活費からローンの返済分を捻出することもできないため、窮地に立たされる可能性も。
不動産投資を始めるからには、ハイリターンを狙いたいと考えるケースもあるかもしれません。
しかし、年収が低い人こそ、万が一の事態ができるだけ発生しないように、リスクを最小限に抑えた堅実な不動産投資を始めるべきなのです。
2)立地条件を見極める
不動産投資の成功は、立地で決まると言っても過言ではありません。
収益用物件を購入した後、賃貸住宅として貸し出す際に、立地条件は大きな意味を持ちます。
築年数や設備のわりに物件価格が安く、一見お買い得な物件があったとしても、駅から遠かったり、都市部から離れていれば、入居者の獲得は難しいでしょう。
不動産投資では、入居者が見つからなければ家賃収入を得られません。
「駅近」「都市部に近い」といった利便性の高い立地条件は、賃貸の部屋探しで重視されます。
不動産投資ローンの借入額を抑えるべく、物件価格ばかりに目をやると、空室リスクの高い物件を購入してしまう恐れも。
収益用物件を購入する際は、物件価格と立地のバランスを見ながら選ぶようにしましょう。
3)自己資金を準備する
自己資金が全くない状態で不動産投資を開始するのは、非常に危険です。
自己資金がない場合、不動産投資ローンを組みにくいという面もありますが、たとえ審査に通ったとしても月々の返済額は高額になります。
また、不動産投資をスタートさせた後、何らかの理由で設備が故障したり、災害などで損害を受けたりした場合、自己資金がなければすぐに対応することができません。
頭金も用意できず、手元に現金のない状態で始める不動産投資は、非常にリスクがあります。
あせらずに、ある程度の自己資金を準備してから不動産投資を始めるようにしましょう。
まとめ
不動産投資を始めるには、不動産投資ローンを組んで、収益用物件を購入するケースがほとんどです。
年収400万円台の人が不動産投資を始める場合、好条件で融資を受けるのは難しいでしょう。
しかしながら、自己資金額を増やしたり、頭金を用意して借入額を抑えたりすれば、年収が低くても不動産投資ローンを組むことは可能です。
また、政策金融公庫の利用も検討してみることをおすすめします。
年収に不安があるものの、不動産投資を始めたいとお考えの場合は、お気軽にランドネットにご相談ください。
収益用物件の選び方やローンの組み方など、年収に合わせた最適な不動産投資の進め方をアドバイスさせていただきます。
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