不動産投資で火災保険は必要？自然災害に備えよう！地震保険も

1.火災保険とは

火災保険は火災をはじめ、台風・豪雨などの自然災害で損壊した建物・家財に対して一定の要件を満たした場合に保険金が給付される保険です。

水災や水漏れ、雪災や雹災など幅広く災害に対応していますが、噴火・津波・地震は地震保険の対象となり、地震が原因で起こった火災も同様です。

保険商品によっては対象の幅を広げる事によって保険料が高くなるものもあります。
「雪災・雹災は必要？」「家財も対象にすべき？」と迷った時には「ハザードマップ」でエリアの災害リスクを確認してみましょう。

災害リスクが高い場合には、特約を付けるなど補償を手厚くする、災害リスクが低い時には最低限の補償にするなど臨機応変に対応しましょう。

ただし近年日本における災害は広範囲に及んでおり、過去の事例からは予測が付かない被害に遭う可能性もあります。

心配なオーナーは不動産会社と相談し、補償内容を決めていきましょう。

1）地震保険との違い

地震保険は対象が地震・噴火・地震によって起こった津波であり、派生した火災・損壊・埋没・流失による被害を補償します。

火災保険との大きな違いは「政府による再保険」であることです。

財務省のホームページによると、地震保険は「地震による被災者の生活の安定を目的」とした保険で、民間保険会社が負う地震保険責任を政府が再保険し、再保険料の受入れ、管理・運用などを行っています。

加えて、民間の保険会社では対応できない巨大地震発生の際には、再保険金の支払いを行うために資金を準備しています。

火災保険より公益性が強い保険と言えるでしょう。

多くの地震保険は火災保険とセットで加入する決まりとなっており、保険金は火災保険の保険金額の30～50％の範囲内（建物は5,000万円、家財は1,000万円）と定められています。

地震保険の加入は任意ですが、1981年5月31日以前に建設された旧耐震基準の建物は、新耐震基準の建物より被害が大きくなることが過去の震災で分かっています。

旧耐震基準の建物、地震が多いエリアなどでは加入しておいた方が良いでしょう。

2.不動産投資における火災保険・損害保険の必要性とは

不動産投資では、自然災害による被害に備えて火災保険に加入する事でリスクを軽減する事が出来ます。

投資用ローンの中には火災保険加入が必須要件である金融機関も存在します。

加えて、入居者が事故を起こしたケースに対応できる「個人賠償責任保険」についても知っておきましょう。

1）火災保険は災害リスクに対応する事が出来る

台風・豪雨などの自然災害は年々増加しており、2021年7月には九州、島根県を中心とした大雨被害に加え、静岡県熱海市の土石流による被害などが起こりました。

下図は中小企業庁が作成した、日本国内での自然災害発生件数及び被害額の推移となります。

出典：中小企業庁「我が国における自然災害の発生状況」より

2011～2015年には東日本大震災があったため被害額が甚大になっています。

増加する災害リスクに対して不動産投資家ができることの1つは「火災保険に入る」ことでしょう。

2）融資の条件に火災保険加入が含まれていることがある

投資用物件を購入するにあたって多くのケースでは不動産投資ローンを組むことになりますが、ローンを取り扱う金融機関の中には火災保険加入を必須要件としている所があります。

不動産が災害の被害に遭い、オーナーの資金繰りがままならなくなった結果、ローンを滞納してしまう事態を防ぐために火災保険加入を必須としているのです。

3）入居者の過失にも対応できる「個人賠償責任保険」

火の不始末、冬季に水落としをしなかったことによる水道管破裂など入居者の過失によって事故が起こるケースも考えられます。

多くの火災保険の特約に含まれている「個人賠償責任保険」に加入している場合には、入居者が原因の事故でも補償されます。

水漏れを起こし階下の住民に被害があった、ベランダから物を落としてしまい他人の車にキズをつけてしまったなどの事例で適用される可能性があります。

また保険の条件によっては、加入している人の配偶者や別居している未婚の家族も適用が可能です。

例えばワンルームマンションに居住している単身世帯の方の親が個人賠償責任に加入しており、別居している未婚の家族を対象としている場合には、万が一の事があっても保険で補償されます。

不動産投資を行う際には、火災保険・地震保険に加え「個人賠償責任保険」についても押さえておきましょう。

3.2021年火災保険料は過去最大の値上がり、地震保険料は値下げ

近年の風水害の増加により保険金の支払額が増え、2018年と2019年には2年連続で1兆円を超える結果となりました。

火災保険を含む損害保険の保険料は定期的に改定が行われており、各保険会社では保険金の支払いが増え収支が悪化したことから年々保険料が値上がりしています。

損害保険料率算出機構が算出した「参考純率」が火災保険の保険料の目安となりますが、2018年は5.5％、2019年は4.9％、2020年は過去最大の10.9％上昇しています。

オーナーにとって保険料の負担が重くなってしまいますが、地震保険は2021年6月に全国平均で0･7%下がる見通しという報道がありました。

火災保険・地震保険共にエリアによって負担額や値上がり率は異なりますので、保険会社に確認してみましょう。

まとめ

火災保険・地震保険の補償範囲や仕組み、最新の保険料についてお伝えしてきました。

オーナーにとって自然災害による被害は回避すべき事態であり、備えるためには損害保険への加入が必須となります。

「個人賠償責任保険」と併せて、この記事で火災保険・地震保険を知り、不動産投資に活用していきましょう。