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繁忙期を制するものは不動産投資を制す!勝つためにすべきこととは?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資家をしている方の中には、空室に頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。空室期間を短縮することは、不動産投資の収益アップに直結するためとても重要です。

賃貸需要は年間を通して一定ではなく、繁忙期・閑散期の波が非常に激しいため、その流れをよく理解した上で適切な対策をとることで安定した満室経営が可能になります。

そこで今回は、繁忙期を制して満室経営を実現するための有効な事前対策について、賃貸の現場を知り尽くしている専門家として詳しく解説します。

1.賃貸の繁忙期はいつ?

満室経営を考えるにあたりまず大切なことは、賃貸需要がピークを迎える繁忙期がいつなのかを知ることです。

一般的には3月頃に不動産会社が混んでいるイメージがあるかと思いますが、実際の繁忙期はというと新生活に向けて早めから物件を探し始める人が多いため、年明け早々の1月から3月中旬までの間が繁忙期になります。

この期間というのは、他の時期よりも少し混んでいるというレベルではなく、賃貸専門の不動産会社の場合、年間の売り上げの7割近くがこの3ヶ月に集中するほどかなりのラッシュなのです。

満室時から始める繁忙期対策とは?

空室対策というと、適切な家賃設定やリフォームに関するアドバイスが一般的ですが、それらの対策を講じるよりもっと前からやるべきなのが「繁忙期対策」です。

一般的な空室対策は、実際に空室が発生してから対策を考えるものですが、繁忙期対策とは「空室がない満室の状態から始める」ことに大きな意味があります。

繁忙期対策の具体的な流れとしては次の通りです。

繁忙期対策1:すぐに賃貸募集を開始(依頼)する

解約通知が届き、退去することがわかったら、すぐに賃貸募集を開始します。

大家が自身で募集広告を作り、近隣の不動産賃貸会社に持っていくことはできますが、効果は高くありません。

現在、賃貸物件を探している人のほとんどがインターネットを使用して部屋探しをしています。賃貸募集を早く行いたい場合は、メインで募集を依頼している不動産会社に依頼し、早めに募集サイトに登録してもらうのが一番です。

ですが、管理会社もこの時期は解約件数が多く、作業量も通常時とは大きく異なりますので、ある程度の期間はみておかなければなりません。

そんなに早くから(退去前から)募集をして意味があるのかと思うかもしれませんが、募集開始は早ければ早いほど募集期間を長く確保できるため入居申込みを受ける確率も上がるのです。

繁忙期については、1月に入った途端一気に部屋探しに来る人が増えますが、実際に引越しをするのは3月に入ってからという人が多いため、即入居の物件よりも、家賃がすぐに開始しない「2月、3月空き予定」の物件の方が選ばれやすいという面もあります。

繁忙期対策2:3月末退去は交渉して早期退去をお願いする

繁忙期対策最大のポイントは、退去のタイミングをできるだけ3月末にしないことです。

繁忙期に退去する人の中には、卒業や退職などの都合で3月末付けの解約をしようとするケースが多いのですが、3月末に退去・引渡しとなると原状回復工事をして次の賃借人が入れるのは4月以降になります。

繁忙期に部屋探しに来る人の多くは、新年度に備えて遅くとも3月中に引越ししたい人がほとんどなので、4月にならないと入居できない部屋は候補から除外されてしまうのです。

自主管理をされている物件であれば、退去が決まっている賃借人と直接交渉して、できるだけ3月中旬くらいまでに退去してもらうよう交渉します。3月分の家賃を無料にするなどの交換条件を提示するなどしてでも、できるだけ早めに退去してもらえるよう「お願い」してみましょう。(あくまでお願いベースです。一度断られたにもかかわらず、無理に交渉するのはトラブルのもとになりますので気を付けましょう。)

管理会社に管理を委託している場合は、管理会社に交渉をお願いしてみましょう。しかしながら、退去交渉は「非弁行為」になる可能性が高く、ほとんどの管理会社は積極的には動かないため、その際は連絡の取次のみしてもらい貸主(大家)が自ら交渉するという方法もあります。

繁忙期対策3:内装業者の施工日程の確保

繁忙期は不動産会社だけではなく、内装業者についても非常に立て込んでいるため退去してから原状回復工事を発注すると完了までに数週間待たされることもよくあります。

そのため、退去日が決まった段階で内装業者に連絡をして、ルームクリーニングやクロスの張り替えなど基本的な工事だけ先に発注して職人さんのスケジュールを押さえてもらいましょう。

そうすることで、入居可能日が早くなり紹介しやすくなるほか、早めに次の賃借人の家賃も開始できるため一石二鳥です。

そこまでする必要があるのかと思うかもしれませんが、私が以前に不動産会社の店長をやっていた時、「お客さんがたくさんいるのに4月にならないと入居できない部屋が多くて紹介できない」といったミスマッチがよくありました。

たった数日のことですが、繁忙期だからこそその数日の差が将来的な収益に大きく影響するのです。

2.繁忙期に決めるメリット

なぜそこまでして繁忙期にこだわるのかというと、繁忙期に賃借人を決めることで次のようなメリットがあるからです。

メリット1:家賃を高水準で維持できる

繁忙期以外の時期に部屋探しをするユーザーは、すでに近隣地域に住んでいる人の住み替え需要が多いため相場感覚が強く、家賃に対してはシビアに見るので相場よりも割安感がないとなかなか決まりません

一方、繁忙期のユーザーは、遠方から入学や就職、転勤などで出てくる人が多いため、ユーザー側の相場感覚が疎くなる傾向があり相場通り、もしくは少し高めでも決まる可能性があります

また、3月末までというタイムリミットがある中、急いで部屋探しをしているので、家賃や礼金などの値引き交渉をされにくく、当初の募集条件通りで成約になる可能性が高いです。

メリット2:入退去の回転がよくなる

繁忙期に賃貸借契約を結ぶことで、契約更新の時期についても自動的に繁忙期になります。

契約期間満了で退去してくれれば、また繁忙期に次の賃借人を募集できるため、賃貸募集がしやすくなり入退去の回転がよくなるのです。

ここがポイント

不動産投資で警戒しなければならないのは「空室」ではなく、「繁忙期以外の空室」なので、繁忙期のタイミングで空室になるよう大家が意識することで、賃借人の回転がよくなり「長期空室を回避」することができます。

メリット3:賃借人の属性がよくなる傾向にある

繁忙期以外の時期に引越しをする人の中には、トラブルを起こして今の部屋を退去することになった人や、音に敏感で引越しを繰り返している人安い物件を狙っている人など、賃借人の属性としてあまりよくない場合があります。

一概には言えませんが、繁忙期については、上記のような個別的な事情による引越し需要ではなく、卒業や就職など前向きな動機による引越し需要が多い傾向なので賃借人の属性として安心感がある場合が多いです。

3.まとめ 安定した満室経営のために必要なこと

今回は繁忙期にスポットをあてて、積極的な空室対策について解説してきました。

一般的にいわれている、家賃の減額やリフォームといった空室対策は、空室になって困った段階で実施するいわば「受け身の対策」です。

一方、今回ご紹介した繁忙期対策は、オーナー・大家自身が動くことが条件にはなりますが、空室になる前から積極的に動く「攻めの対策」であり非常に効果的なリスクヘッジといえます。

空室リスクを心配している投資家の方は、空室におびえるのではなく、繁忙期に対する意識を高く持ち、いち早く退去の情報をキャッチすることを心がけると良いでしょう。

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