ワンルーム投資をやめたい！と思うのはなぜ？やめ時と、やめるまでの対応策

1.ワンルーム投資をやめたい！と思うのはなぜ？

ワンルーム投資をやめたいと思うときは、主に次のような状況にあるときです。

1)運営がうまくいかない

ワンルーム投資は借入リスクを極限まで少なくし、長期間の保有による家賃収入でローンを返済し、購入した物件を資産に変えていくコツコツ型の為、利回りもそれほど高くはありません。

にもかかわらず、設備故障等で急な支出が続いたり、修繕積立金が値上げされたりといった理由で思うような収益を上げられない場合、理想と現実のギャップに悩み、投資をやめたいと思うことが増えます。

2)毎月収支が赤字

投資を始める前の収支シミュレーションが甘いと、想定していたより支出が高くなり、支出が毎月の収入を上回る場合が出てきます。

このまま続けていても赤字が増えるだけになってしまうのではと思うと、ワンルーム投資をやめたいと考えるようになるでしょう。

3)空室が発生し、精神的につらい

空室になるとその間の賃料は発生しませんが、ローンの返済は続きます。

そのため、いつまで空室状態が続くのかを不安に感じ、精神的な負担からワンルーム投資をやめたいと思う人も少なくありません。

4)確定申告などがめんどくさい

副収入を得たいと気軽にワンルーム投資を始めたものの、確定申告等の手続きを煩わしく感じる人もいます。

確定申告を代行するサービスもありますが、サービスを利用すると手数料の分だけ収益が減ってしまうため、投資そのものを面倒に感じてしまい、投資をやめたいと思うケースがあります。

2.ワンルーム投資のやめ時は売却価格がローン額を超えたとき

ローン完済済みの場合やそれまでの投資によって十分な収益を得た場合以外において、ワンルーム投資のやめ時は、物件がローンの残債よりも高い価格で売れるときです。

では、実際、物件売却価格がローンの残債を上回るケースはあるのでしょうか。

1)多くは、残債よりも高く売れないのでやめられない

時間の経過とともに建物の価値は低下していきます。

そのため、物件取得後に再開発などによってエリアの人気が高まった場合を除いて、多くの場合、売却価格は取得時の価格よりも低くなります。

そのため、ローンの残債より高額な価格で売れることはほとんどないと言っていいでしょう。

ローンの残債を自己資金で補えない場合はやめたくてもやめられない状態になってしまいます。

2)赤字でもやめる勇気があるか？

投資が順調に進み、一定以上の収益を得られているときは、投資をやめたいとは思わないでしょう。

ワンルーム投資をやめたいと思うときは、投資によって十分な収益を得られていないときです。

そんなときに、物件を手放すと確実に赤字が生じることが分かっている状態でもワンルーム投資をやめる勇気を持てるでしょうか。

赤字を広げないために早めにやめたいと考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、次に紹介するような対策を行うことで、収支が改善する可能性もあります。

売却を決断する前に、まずはできることから試してみることをおすすめします。

3.ワンルーム投資をやめるにやめられないときの対応策

ワンルーム投資をやめたいのにやめられないときの対応策をご紹介します。

1)思いつめて、衝動的な行動をしないこと

あまり思いつめると、衝動的な行動に出てしまう可能性があります。

繰り返しになりますが、物件の売却で利益が生じる可能性は決して高くありません。

そもそも、不動産投資は長期的に運用することで利益を得る投資です。

物件をすぐに売却して問題の解決を図るのではなく、運用方法を見直してみましょう。

2)こまめに繰上げ返済をする

返済額軽減型の繰上げ返済をしていけば月々の返済額を抑えられるため、月々の収支も改善できます。

また、ローンの残債も減り、支払利息も減らせます。

まとまった額を繰上げ返済する必要はなく、こまめに繰上げ返済をしていけば月々の収支が少しずつ改善されていくため、精神的な不安も解消しやすくなります。

3)金利が負担になっている場合は、借り換えをする

高い金利でローンを借り入れている場合は、より低いローンの金融機関で借り換えをすることをおすすめします。

金利が軽くなれば月々の返済額も下がり、収支も改善していきます。

複数の金融機関の金利や融資条件を比較したうえで、より希望に合った金融機関を選びましょう。

4)サブリース契約を結んでいる場合は解約する

サブリース契約は手数料が発生するため、得られる収益は減ってしまいます。

サブリース契約を結んでいる場合は契約を解除すると手元に残る金額が増えるため、当然月々の収支を改善することが可能です。

注意：ただし、サブリース契約の相手が購入時の不動産会社ですと、解約できないこともあります。

5)生命保険に加入していると捉え、割り切る

投資物件を取得するために金融機関から融資を受ける際には、多くの人が団体信用生命保険に加入するでしょう。

不動産投資ローン返済中に万が一のことが起きても、家族にはローンの残債がない状態で物件を遺すことができます。

このように考えれば、多少の収支の悪化は掛け捨てタイプの生命保険の保険料だと割り切れるのではないでしょうか。

尚、公益財団法人 生命保険文化センター「平成30年度 生命保険に関する全国実態調査」によると、生命保険の平均支払額が年38.2万(月約3.2万)分のようです。

よって、月3.2万円以内の赤字であれば、積立型の生命保険に加入していると思うことも出来るでしょう。

それでも月々の赤字収支を減らしたい！方は、物件売却の前に、家計簿の見直しの一環として、団体信用生命保険を加えた、生命保険の過剰部分を見直してみてはいかがでしょうか？

6)家賃UPの対応をする

近隣物件と比べて相場よりも家賃を低めに設定している場合や土地の価格が上がって固定資産税が増額された場合などは、家賃の値上げを検討してみましょう。

周辺物件の賃料等、入居者が納得できるだけのデータを揃え、無理のない範囲での家賃の値上げであれば交渉もうまくいく可能性があります。

わずかであっても月々の賃料収入が上がれば、収支も改善しやすくなります。

まとめ

当初の想定通りに収益を上げられている場合は、ワンルーム投資をやめたいと思うことはないはずです。

ワンルーム投資をやめたいと思うときは、空室期間が長引いている、収支が赤字になっているなど、運用がうまくいっていないときです。

しかし、不動産投資は長い目で見たときにリターンを得られる投資です。

運用途中で投資をやめてしまうと、ローンの残債だけが残ってしまいます。

ワンルーム投資をやめたいと思ったときは、一度冷静になって考え、まずは収支を改善できる策を講じてみることをおすすめします。