【ワンルーム投資】赤字なら途中でやめるべき？利益を狙うマンションの手放し方

1. ワンルーム投資を途中でやめたいと思う理由

ワンルーム投資は、一定期間、運用してこそ利益が得られるものです。

しかし、人間は目先の利益を優先するものであり「利益が出るまで待てない」という人も少なくありません。

そのため、ワンルーム投資家の中でも、途中で離脱する人が増えつつあります。

その具体的な理由は、次のようなものです。

1)低利益と空室リスク

不動産投資といえば「大きく稼ぐ」というイメージが持たれている場合もあります。

中でも、ワンルーム投資はファミリー向け物件と比べ家賃収入が少なく、ローン返済後の月々の手残りが数万円といったことも少なくありません。

設備故障などで急な支出が発生したり、修繕積立金が値上げされたりといった理由で思うような収益を上げられない場合も。

理想と現実のギャップに悩み、投資をやめたいと思うことも増えるでしょう。

また、所有物件が1戸の場合、空室が発生すると家賃収入が途絶えてしまいます。

ワンルームマンションは、転職や結婚で引越しを余儀なくされる若者が入居者となることが多いため、その分回転率も早く空室リスクが高まるのです。

2)毎月収支が赤字

収支シミュレーションが甘い場合、支出が想定よりも多くなり、毎月の収入を上回るケースもあります。

赤字が増える一方であれば、ワンルーム投資をやめたいと考えるようになるでしょう。

突発的な出費や一時的な空室による収益減であれば、改善の余地があります。

しかし、継続して赤字が増え続けるようであれば、「損切り」の判断も必要です。

毎月の収支が赤字の場合、常に売却価格を把握して手放すタイミングを見計らっておきましょう。

ワンルーム投資のやめどきを探っている人は、定期的に売却査定を受けることをおすすめします。

関連記事：
【不動産投資】持ち出しが発生する理由は？マイナス収支を避けるための対策

3)確定申告が面倒くさい

副収入を得るために、気軽にワンルーム投資を始めたものの、確定申告などの手続きを煩わしく感じる人もいるでしょう。

確定申告を代行するサービスもありますが、利用すると手数料の分だけ収益が減ってしまいます。

投資そのものを面倒に感じてしまい、投資をやめたいと思うケースも少なくないようです。

4)他の投資商品に乗り換え

近年、日本は国を上げて資産形成を推奨しており、2024年には「新NISA」がスタートしました。

新NISAは、非課税かつ投資初心者でも始めやすいといった利点があります。

中には「不動産投資ではなく、投資信託など他の投資商品を利用した方がいいのでは…？」と考える人もいるでしょう。

たしかに、合理的な資産形成の方法として、投資対象・投資手法の分散があります。

複数の投資商品を運用する分散投資なら、一つの投資商品を運用する場合と比べて失敗リスクを分散することが可能です。

例えば、新NISAと不動産投資を組み合わせることも分散投資になります。

不動産投資には新NISAには無いレバレッジ効果があるため、少額投資で大きな資産を形成することもできるでしょう。

以下では、分散投資先としておすすめの「不動産クラウドファンディング」を解説！

関連記事：不動産クラウドファンディングは「3つのポイント」で比較！大切な収益計算の方法も

2. 途中でワンルーム投資をやめても良いベストなタイミング

ワンルーム投資を途中でやめるには、決意が必要です。

ここでは、やめ時のベストタイミングを解説します。

1)売却価格が残債額を超えた時

ワンルーム投資のベストなやめ時は、売却価格がローン残債を上回るタイミングです。

実際、売却価格がローン残債を上回るケースはあるのでしょうか？

（出典：国土交通省）

上記グラフは、2010年平均を100とした住宅価格指数の推移を表したものです。

2023年末のマンション価格指数は、200に迫っていることがわかります。

これは、2010年に1,000万円だったマンションが2,000万円になっているということ。

平均値ではありますが、価格が下がるマンションもあるなかで、指数は右肩上がりにあります。

購入直後はローン残債が資産価値を上回っていたとしても、必ず両者が逆転するタイミングがあります。

このようなタイミングもまた、売り時のひとつだといえるでしょう。

2)減価償却期間が終わったタイミング

減価償却は、実際には支払っていない費用を計上することで、不動産所得を下げることができます。

また、給与所得などと損益通算できる効果も。

しかし、減価償却期間が終わると、税額が上がる可能性があります。

そのため、減価償却が終了したタイミングが不動産の売り時なのです。

3)デッドクロスになったタイミング

減価償却費よりもローン元金返済額が上回る「デッドクロス」になったタイミングも、売却を検討する時期のひとつです。

減価償却費は、経費計上できるものの実際の支出ではありません。

一方、ローン元金返済額は経費計上できないものの、実際には現金が減っていく支出です。

つまり、「ローン元金返済額＞減価償却費」となると、帳簿上はプラスでもキャッシュフローが減ってしまうため、売却のタイミングだと言われています。

3.売却できずワンルーム投資をやめられない理由

売却したくでもできず、ワンルーム投資をやめられない理由を解説します。

1)残債よりも高額で売却できないから

時間の経過とともに、建物の価値は低下します。

物件取得後に再開発などでエリアの人気が高まった場合を除き、多くの場合で売却価格は購入額を下回るでしょう。

この場合、ローン残債より高額で売れる可能性も低くなるかもしれません。

完済できる分の自己資金がなければ、売却もままならず、ワンルーム投資をやめられない状態になってしまうのです。

2）空室が続いている

投資用物件は、収益性で価値が判断されます。

空室が続き収益が落ちている場合、物件価値が低く、希望価格で売却できない恐れも。

とくにワンルームマンションは、ファミリー向け物件と比べて、ほぼ投資用としての需要しか見込めません。

空室では買主が現れず、売却も難しくなるでしょう。

3）売るに売れない

空室以外にも、立地や築年数、周辺環境などが悪く、売りたくても売れない場合があります。

物件の近隣にある大学や企業が立ち退いたり、エリアの人口が減少したりすれば、賃貸需要が低下するため売却も難しくなるのです。

4. ワンルーム投資をやめるにやめられない時に利益を狙う方法

ワンルーム投資をやめたいのに、やめられないときの対応策をご紹介します。

1)思いつめて、衝動的な行動をとらないこと

ワンルーム投資は、保有期間が長ければ長いほど、成功確率が上がる投資です。

目先の利益を求めて思いつめてしまうと、衝動的な行動に出てしまう可能性があります。

たとえば、利回り5％のワンルームで投資費用を回収するには、20年かかります。

これはインカムゲインだけで投資費用を回収した場合の年数です。

売却益を狙いところですが、売却価格がローン残債を上回る可能性はそう高くありません。

そのため、物件をすぐに売却して問題の解決を図るのではなく、運用方法を見直してみましょう。

ワンルーム投資で元を取るまでの年数を知りたい人は、以下の記事をご参照ください。

関連記事：不動産投資で元を取るまでには何年必要？ワンルームマンションの場合を例に解説

2)こまめに繰上げ返済をする

返済額軽減型の繰上げ返済をしていけば、月々の返済額を抑えられるため収支を改善できます。

また、ローン残債と支払利息も減らせます。

繰り上げ返済は、まとまった金額でなくても、こまめに少額返済することで月々の収支が少しずつ改善されていきます。

精神的な不安も解消されるでしょう。

3)高金利が負担の場合は、ローンの借り換えをする

高金利で融資を受けている場合、金利が低い金融機関へローンの借り換えを行うのがおすすめです。

金利が軽くなれば、月々の返済額は下がり、収支も改善していきます。

複数の金融機関の金利や融資条件を比較したうえで、ローンを借り換えましょう。

4)サブリース契約を結んでいる場合は解約する

一般的な管理委託契約と比べ、サブリース(マスターリース)契約は手数料が割高です。

そのため、家賃収入から得られるオーナーの収益は少なくなります。

サブリース契約を解除し、一般的な管理委託契約に変更することで、手元に残る金額が増え収支も改善するでしょう。

ただし、投資用物件を購入した不動産会社とサブリース契約を締結している場合、解約できないことがあります。

5)生命保険に加入していると捉え、割り切る

投資用物件の購入で金融機関から融資を受ける際、多くの人が団体信用生命保険に加入するでしょう。

不動産投資ローン返済中に万が一のことが起きても、家族には残債がない状態で物件を相続することができます。

このように考えれば、多少収支が悪くても、掛け捨てタイプの生命保険だと割り切れるのではないでしょうか。

公益財団法人生命保険文化センター「2021（令和3）年度生命保険に関する全国実態調査」によると、生命保険の平均支払額が年37.1万(月約3.09万)のようです。

よって、月3.09万円以内の赤字であれば、積立型の生命保険に加入していると思うことも出来るでしょう。

どうしても月々の赤字収支を減らしたい人は、団体信用生命保険を加えた生命保険の過剰部分を、物件売却の前に見直してみてはいかがでしょうか。

6)家賃UPを図る

近隣相場よりも家賃を低めに設定している場合や、地価が上がり固定資産税が増額された場合などは、家賃の値上げを検討しましょう。

家賃の値上げでは、周辺物件の賃料など入居者が納得できるデータを揃え、無理のない範囲で交渉を試みます。

月々の賃料収入が上がれば、収支改善が期待できるでしょう。

たとえば収益還元法で算出すると、利回りが4%の場合、月々の賃料を1,000円上げれば売却価格が30万円上がる計算です。

利回り6%の場合においても、売却金額を20万円高めることができます。

家賃の値上げを入居者に許容してもらうことは容易ではありません。

そのため、礼金を下げるなど募集条件を緩和するなどして、了承してもらえる可能性を高めましょう。

5.ワンルーム投資を絶対にやめたい人がとるべき必要な行動

ワンルーム投資をやめるために、必要な行動をご紹介します。

1)赤字でもやめる勇気が必要

投資が順調に進み、一定以上の収益を得られているときは、投資をやめたいとは思わないでしょう。

ワンルーム投資をやめたいと思うときは、投資によって十分な収益を得られていないときです。

そんなときに、物件を手放すと確実に赤字が生じることが分かっている状態でも、ワンルーム投資をやめる勇気を持てるでしょうか。

赤字を拡大しないためにも、ときに「損切り」の判断が必要です。

ローン返済ができなくなってしまえば、その他の資産をも失うおそれがあります。

損切りによって資金や融資枠のリソースを他の投資対象に充てることができれば、次の稼ぎへの足がかりになるかもしれません。

不動産投資では長期運用が原則ですが、赤字が続く場合は売却を検討する必要があるのです。

2)毎年売却査定を行う

不動産の価値は、刻一刻と変わっていきます。

昨今のようなインフレ局面では、購入時に近い金額で売却できる可能性もあります。

先入観から「二束三文にしかならない」と考えていると、売却の機会損失にもなりかねません。

そのため、定期的に売却査定を行うことがおすすめです。

ローン残債より高く売れるタイミングを見計らって売却することができるでしょう。

まとめ

「空室が続いている」「赤字収支」「運用が上手くいっていない」という場合、ワンルーム投資をやめたいと思うでしょう。

しかし、不動産投資はリターンを得るには、長期運用が必須です。

運用途中で投資をやめてしまうと、ローン残債だけが残る恐れも。

ワンルーム投資をやめたいと思ったときは、一度冷静になり、まずは収支改善できる策を講じてみることをおすすめします。

「損益分岐点」を基に売却戦略を練るというのも、ひとつの有効な方法です。

損益分岐点については、以下の記事をご参照ください。

関連記事：不動産投資の損益分岐点が知りたい！計算方法も解説