空室保証がある不動産投資は安心？空室リスクが絶対に0にならない2つの理由
不動産投資では、入居者がいない期間は家賃収入を得られません。
そのため、不動産投資家にとって最大のリスクは、空室期間が長引いてしまうことです。
空室対策として提供されているサービスの1つに空室保証があります。
空室時の家賃を保証してくれる空室保証サービスは、非常に魅力的なサービスのように感じる方もいるかもしれません。
しかし、空室保証がある不動産投資であっても、絶対にリスクがないとは言い切れない部分もあります。
今回は、空室リスク対策の1つである空室保証のメリットとデメリットについてご説明します。
1.空室保証がある不動産投資が安全である3つの場面
空室保証のある不動産投資では、空室時の保証を得るために保証料を負担する必要があります。
ただ、不動産投資の全てのシーンにおいて空室保証を付けた方が良いわけではありません。
空室保証がある不動産投資がおすすめのケースは次の3つのような場合です。
1)初めて物件を購入する不動産投資初心者
初めて物件を購入して投資を始める方にとっては、空室リスクがどのくらい生じるのかの判断をすることは難しく、空室リスクに対して大きな不安を抱くこともあります。
空室時の家賃も保証する空室保証付きの不動産投資は、空室に対する不安を和らげることができ、有効な空室対策となるでしょう。
2)新築の収益物件購入時
中古物件を購入して不動産投資を始める場合は、これまで家賃をどのくらいに設定し、どのくらいの入居率を維持していたのか、実績を知ることができます。
しかし、新築物件を購入して不動産投資を行う場合は過去の実績を参考にできません。
入居率が読みにくい新築物件の場合は、空室保証がある不動産投資を選択した方が賢明でしょう。
3)更新間近の入居者が住んでいる物件
入居者が住んでいる状態の物件を購入する場合、購入後すぐに家賃収入を得られます。
しかし、更新日が間近に迫っているケースでは、契約更新をしない可能性も考えられます。
退去のタイミングによっては、引っ越しシーズンを逃してしまい、空室期間が長引く可能性があります。
更新間近の入居者が住んでいる物件を購入する場合は、空室保証があると安心だと言えます。
2.サブリースと空室保証の違い
空室保証と聞くとサブリース契約を思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれません。
サブリースと空室保証は、同じ意味で用いられることもありますが、本来はそれぞれ別の意味合いを持つサービスとなります。
1)サブリースとは
サブリース
不動産管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、不動産管理会社が入居者に部屋を貸し出す転貸と呼ばれる契約方法
サブリースでは、オーナーにとっての借主は不動産管理会社となり、不動産管理会社からオーナーに家賃収入の8割～9割程度の賃料が支払われるため、空室保証と呼ばれることもあります。
2)空室保証とは
空室保証は契約期間内に空室が発生した場合に、査定賃料の8割程度を保証するというサービスです。
サブリースは不動産管理会社が借主となる契約を結ぶのに対し、空室保証では空室時の家賃を保証するものの、賃貸借契約においての借主となるわけではありません。
空室保証の期間は2年～10年程度であり、契約する会社によって変わります。
3.空室保証に騙されないで！空室リスクが絶対に0にならない2つの理由
空室保証のある不動産投資でも、空室リスクが0になることはありません。
空室保証を付けても、次のようなリスクは発生することを十分に理解しておきましょう。
1)空室保証をしてくれる会社が倒産するリスク
あるビジネス誌によると、ベンチャー企業が事業を10年継続できる確率は、わずか6％程度だとしています。
100社あれば10年後に生き残っている会社は6社のみなのです。
10年、20年と長い空室保証を付けたところで、会社自体が存続できなければ、空室が発生してもその賃料が保証されるはずはありません。
空室保証をする会社自体の倒産リスクも頭に入れておきましょう。
2)空室が続けば家賃を安くしないといけないため
空室が続いても空室保証があるから安心だといった営業トークは、真実ではありません。
空室保証の際に基準とされる家賃額は、不動産会社が査定をします。
空室が続く物件であれば、空室保証の対象となる家賃が値下げされ、家賃が値下げされれば、入居者がいる場合であってもオーナーの手元に残る額は少なくなってしまうのです。
収益還元法で物件の価値が決まる不動産投資においては、家賃が下がる＝資産価値が下がることを意味し、売却時の価格も下がってしまいます。
空室保証では、当初の保証額がそのまま支払われるわけではないことも理解しておく必要があります。
まとめ：営業マンの空室保証があるから安心というトークは注意しよう
空室保証は不動産投資において、空室リスクを回避するための有効な対策の1つです。
空室保証を付けた安心感によって、不動産投資に対する不安が解消できるかもしれません。
しかし、空室保証のある不動産投資だからと言って、不動産投資のリスクや空室リスクが0になるわけではありません。
不動産投資に限らず、投資に大なり小なりのリスクは付き物です。
営業マンが「空室保証があるから安心です！」と言い切るようなトークをするような会社は、要注意かもしれません。
空室保証を過信してしまうことで、不動産投資に失敗してしまう例もあります。
空室保証のメリットだけを強調する会社に騙されることがないように、空室保証のメリットとデメリットをしっかりと理解しておきましょう。
営業マンの『ヤバい営業トーク集』については、以下の記事にまとめてあります。
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