1LDKの不動産投資はワンルームマンションよりも売却益が狙える?メリットと注意点を解説

不動産投資と言えばワンルームマンション投資が人気となっていますが、最近では1LDKの不動産投資も人気を集めています。
1LDKは、リビングダイニングキッチンともう一部屋で構成される間取りです。
ワンルームマンションよりも専有面積が広くなり、ゆとりを持った生活ができる部屋の作りになっています。
新型コロナウィルスの感染拡大の影響により、在宅ワークを認める企業が増え、自宅で過ごす時間が増えたことも影響し、1LDKマンションのニーズも高まっているのです。
1LDKマンションの賃貸ニーズが高まれば、1LDKは不動産投資の対象としての魅力も高まっていきます。
そこで今回は、今注目の1LDKの不動産投資のメリットと投資を始める前に知っておきたい注意点についてご説明します。
1.1LDKマンションの不動産投資のメリット
1LDKマンション投資には、ワンルームマンションと比較すると次のようなメリットがあります。
1)入居期間が長い
ワンルームマンションに入居する人は、主に学生や若い世代の単身者です。
就職や転勤、結婚などを機に生活の場が変わる可能性が高いため、ワンルームマンションの入居期間はそれほど長くありません。
一方、1LDKはワンルームマンションに比べると専有面積が広くなる分、家賃も高くなります。
1LDKマンションのターゲットはある程度、資金に余裕のある単身者か共働き世帯となり、若者世代に比べると入居期間が長くなる傾向にあります。
入居期間が長ければそれだけ安定して家賃収入を得ることができ、退去時に必要となるさまざまな手続きやハウスクリーニング、次の入居者募集などの手間やコストが不要となるといったメリットがあります。
2)立地が良いとライバル物件が少なく、客付けしやすい
1棟のマンションを建築した場合、専有面積の少ないワンルームマンションとして売り出した方が、坪単価は高くなり、販売できるマンションの戸数は多くなります。
マンションのデベロッパーはより多くの利益を得ようと、ワンルームマンションを建築する傾向にあります。
したがって、現状では1LDKのマンションの供給数はそれほど多くはありません。
立地条件の良い場所を選べば、ライバルとなる1LDK物件が少ないため客付けしやすいといったメリットもあります。
3)住宅用として売却することも可能
不動産投資を始めるときは、出口戦略としてどこかのタイミングで物件を売却することも考えなければなりません。
ワンルームマンションの場合、売却時に買い手となり得るのは不動産投資を目的とした投資家だけです。
1LDKマンションであれば不動産投資を目的として購入を検討する人だけでなく、居住目的で購入を検討する人までターゲットを広げることができます。
投資目的で物件を購入する際には、不動産投資ローンを利用しなければなりません。
しかし、自分が住むことを目的に物件を購入する場合は、不動産投資ローンよりも金利の安い住宅ローンを利用することができます。
住宅用として1LDKマンションを購入する場合、投資目的で購入する人よりもローンの返済がしやすくなります。
したがって、1LDKマンションを売却するときには、居住目的として購入する人まで対象を広げられることから、価格を高めに設定しても売れる可能性があるのです。
2.1LDKマンションの価格が2010年に比べて1.8倍も高騰している!?
近年、不動産価格、特にマンションの価格は上昇を続けています。
国土交通省が2022年7月に公表した「不動産価格指数」によると、マンション(区分所有)の価格は、2010年に比べて1.8倍にまで高騰しています。
出典元:国土交通省「不動産価格指数」
2010年の値を100とした場合のマンション(区分所有)の2022年4月期のエリア別価格は次のとおりです。
出典元:国土交通省「不動産価格指数」
東京のマンション価格は2010年と比較して約1.77倍になっており、大阪府や愛知県でもマンション価格が大幅に上昇していることがわかります。
今後も都市部ではマンション価格が上昇を続けると考えられており、住宅としての需要もあることから、1LDKマンションを売却する際にはワンルームマンションよりも高い売却益を狙えるでしょう。
3.1LDK投資の注意点とは
1LDK投資には、入居期間が長く、客付けがしやすい高い売却益を得られる可能性があるなど、多くのメリットがあります。
しかし、1LDKマンション投資を始める際には次の点に注意が必要なことも覚えておきましょう。
1)リフォーム代が高く、常に原状回復費用に現金を多めに持っておくこと
1LDKマンションは、ワンルームに比べると専有面積が広くなります。
フローリングの貼り替えやクロスの貼り替えなどが必要になる面積も広くなり、原状回復費用や経年劣化により修繕が必要になったときのリフォーム費用が高くなります。
1LDKマンション投資では、リフォームが必要になったときにすぐに対応ができるよう、リフォーム費用として多めの現金を用意しておく必要があります。
2)短期売買を行うと、譲渡取得税が40%取られる
不動産を取得してから5年以内に物件の売却を行い、譲渡所得(売却益)を得た場合、この所得は短期譲渡所得として扱われます。
一方、5年以上所有していた物件を売却して得た所得は、長期譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得には所得税と住民税が課せられます。(2037年までは復興特別所得税も課せられます。)
短期譲渡所得の場合は、長期譲渡所得に比べて所得税・住民税の税率が高めに設定されており、課税短期譲渡所得金額の約40%を税金として納めなければならなくなります。
長期譲渡所得の税率は20%程度です。
1,000万円の売却益が生じると仮定した場合、マンションの所有から5年未満で売却するときに支払う税額は、400万円です。
しかし、所有から5年以上経過した場合の税額は200万円となります。
所有から4年目での売却と5年以降での売却は、たった1年で200万円も手元に残る金額が変わってきます。
マンションの売却は、所有から5年以上経過したタイミングで売却を行った方が賢明です。
3)退去と売却の時期が合わなければ、購買層を広げられない
空室であれば、住宅ローンを利用できる居住目的の買い手にも売却できる可能性があります。
ただし、前述したように5年以内に売却してしまうと高額な税金を支払わなければなりません。
入居者がいる状態の場合は、住宅として売却することはできません。
オーナーチェンジ物件として投資家に売却するほかなく、入居者退去と売却のタイミングが合わないことには、居住を目的とする購買層をターゲットとすることはできないのです。
投資は1LDKとワンルームで迷ったら、それぞれのメリットを相談してみるのも手
1LDKマンション投資とワンルームマンション投資には、それぞれにメリットとデメリットがあります。
1LDKマンションは賃貸ニーズが高まっており、昨今注目されている間取りではあります。
しかし、1LDKマンションは物件数自体が少ないのも事実です。
1LDKマンションとワンルームマンションのどちらの投資を始めるべきかを悩んだ際には、不動産投資の専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
具体的な物件情報を例にしながら、実際に投資をスタートしたときに考えられる状況についてアドバイスをもらうことができるでしょう。
当社でも投資用のワンルームマンション物件と1LDK物件を取り扱っています。
どちらが良いか迷っている場合は、ぜひお気軽にご相談ください。