不動産投資でファミリータイプは初心者に不向き？購入前にまずはメリット＆デメリットを知ろう！

1.ファミリータイプマンションと単身者向けマンションの違い

ファミリータイプのマンションとは、その名の通りファミリー向けに建設されたマンションです。

一人で暮らす単身者を対象とした物件とファミリータイプのマンションとでは、様々な点で違いがあります。

1)間取りと広さの違い

ファミリータイプのマンションは、夫婦とその子どもや親が生活することを前提としています。

そのため、3DKや3LDK程度の間取りが多く、専有面積も50㎡以上となることがほとんどです。

一方、単身者向けのマンションは一人で住むことを想定しているマンションで、間取りはワンルームや1K、1DK、1LDKのものが多くなります。

また、広さも20～30平米程度が一般的です。

2)設備の違い

ファミリータイプのマンションでは複数の人が生活するため、キッチンや収納が広く作られる傾向にあります。

浴室には追い炊き機能が付けられていることが多いでしょう。

単身者向けのマンションでは、インターネットの無料設備や宅配ボックスなど一人暮らしの生活を便利にする設備が付いていますが、キッチンなどの室内設備は簡素な作りになっていることがほとんどです。

3)求める立地条件の違い

単身者向けのマンションは、通勤や通学に便利な場所であることが重視され、駅から近い場所ほどニーズは高くなります。

都心に近く、商業施設が充実している場所なども人気です。

一方、ファミリータイプのマンションでは家族が安心して住める環境が優先されるため、駅から近い場所よりも公園や幼稚園・学校が近く、治安の良い住宅地などが好まれる傾向にあります。

2.不動産投資の対象として見るファミリータイプマンションとは

ファミリータイプマンションと単身者向けマンションの違いをご紹介しましたが、不動産投資の対象として見る場合も、単身者向けマンションとファミリータイプマンションでは異なる点があります。

ここでは、単身者向けマンション投資と比べたファミリータイプマンション投資のメリットとデメリットをご紹介します。

1)ファミリータイプマンション投資のメリット

・入居期間が長くするため、安定して家賃収入を得られる

ファミリー世帯では、子どもの転園や転校を避ける傾向にあるため、単身世帯と比べると長く居住することが一般的です。

入居期間が長ければ、その間は空室が発生することもなく、継続して家賃収入を得られるほか、空室対策や入居者募集などにかかる手間やコストの心配もいりません。

・駅から離れている場所や郊外でも入居者を獲得しやすい

ファミリー世帯では、商業施設の充実した都心や交通アクセスの良い駅前よりも、治安が良く、落ち着いて生活できる環境を好む傾向にあります。

そのため、単身者向けのマンション投資ではNGと言われる駅から離れた物件や都心から離れた物件でも、入居者を獲得できる可能性があります。

・入居者トラブルが起こりにくい

ファミリータイプのマンションは、面積も広くなるため、家賃も高くなります。

単身世帯に比べて家族を養う目的に仕事をしている人が多いため、高額な家賃を支払う能力もあり、家賃の滞納などが起きるリスクは少ないと言えます。

単身者向けのマンションでは起こりやすいゴミ出しや深夜の騒音などのトラブルもファミリー世帯では起こりにくいため、安心して物件を貸し出すことができます。

・出口戦略を立てやすい

単身世帯向けのワンルームマンションや1Kマンションを居住用として購入する人はほとんどいないのが現状です。

ワンルームや1Kマンションの場合は、投資を終えて物件を売却するときに買い手となるのは投資家のみです。

したがって、立地が悪かったり、築年数が古かったりといった理由で投資物件としての価値が低い物件の場合は、なかなか売却できない可能性があります。

しかし、ファミリータイプマンションは投資家だけでなく、居住目的のマンションを探す人も購入対象者に含まれるため、売却しやすくなります。

築年数や立地などの条件から投資物件としては売却が難しい場合であっても、個人の住居としての観点であれば購入される可能性もあります。

出口戦略が立てやすいところも、ファミリータイプマンションのメリットです。

2)ファミリータイプマンション投資のデメリット

メリットも多いファミリータイプマンション投資ですが、デメリットがあることも忘れてはなりません。

ファミリータイプマンション投資の主なデメリットは、次のようなものです。

・単身者向けマンションに比べて物件価格は高くなる

ファミリータイプのマンションは面積も広く、室内の設備も充実していることから、単身者向けマンションに比べて物件価格が高くなります。

金融機関からの借り入れる額も大きくなり、万が一、安定した収益を得られない場合に背負うリスクは高くなってしまいます。

・退去後、空室期間が長引く可能性がある

ファミリータイプのマンションに入居する人は、一度入居すると長く住み続ける傾向にあります。

そのため、入居期間が短く、短期間で転居を繰り返す単身者に比べると、ファミリー層の転居頻度は少なく、必然的にファミリータイプマンションを探す人も少ないのが現状です。

退去した後、なかなか入居者を見つけられない可能性がある点はファミリータイプマンション投資のデメリットでしょう。

・実質利回りは高くない

家賃と専有面積の広さは、比例しません。

㎡数当たりの賃料を比較すると、ワンルームマンションや1Kマンションなど単身者向けのマンションの方が、家賃は高く設定できます。

ファミリータイプマンションは部屋が広くなるため、リフォームをする際の費用や固定資産税などの維持費用が高くなります。

実質利回りの点から考えると、単身者向けのマンション投資の方が利回りは高く、ファミリータイプマンション投資の利回りは低いと言えます。

・リスクの分散がしにくい

ファミリータイプマンションは、単身者向けのマンションに比べると物件価格が高くなります。

選ぶ物件によっては、ファミリータイプマンションを1戸購入する金額で、ワンルーマンションを2戸購入できる可能性もあります。

ワンルームマンション2戸を運用すると、ファミリータイプマンション1戸の運用よりも手間や管理手数料などはかかってしまいます。

しかし、2戸のワンルームマンションを運用する場合は、1戸が空室になっても、残りの1戸に入居者がいれば収入が0になることはありません。

ファミリータイプのマンション投資では空室になってしまった場合は、収入が0になります。

リスクの分散がしにくい点は、ファミリータイプマンション投資のデメリットだと言えるでしょう。

まとめ

ファミリータイプマンションの投資には、このようにメリットもデメリットもあります。

ファミリータイプマンションの投資が初心者には不向きかという問いに関しては、絶対に不向きであるとは言い難いものの、難易度が高い投資であることに間違いはありません。

ただし、不動産投資に慣れた人が買い増しする際には、単身者向けのマンションよりも賃料を高く設定できるうえ、長期的な入居が期待でき、入居者トラブルも起きにくいファミリータイプマンションは魅力も大きいでしょう。

すでにファミリータイプマンション投資を行っているものの、将来的な不安を感じているようであれば、ファミリータイプマンションの売却を視野に入れ、単身者向けマンション投資に舵を切った方が良いかもしれません。

その際には、投資物件の買い取りや仲介実績が豊富な当社までお気軽ご相談ください。