マンションの外壁工事の費用相場は？改修時期や注意点を解説

1.外壁工事をやるべきタイミングはいつ？

外壁工事は壁全面になるので、タイミングとしては大規模修繕工事の時と言えます。

一般的には大規模修繕工事のタイミングは築12年が推奨されていますが、必ずしも12年経ったら行わなければならないわけではありません。

建物全体の劣化具合や管理状態により、12年以上経ってから行われる場合もあります。

国土交通省の調べによると大規模修繕工事は概ね、1回目が築13〜16年前後、2回目が築26〜33年前後、3回目以降は築37〜45年前後の時期で実施されています。

ですから、外壁工事は13～14年周期で行うのが望ましいと考えてよいのではないでしょうか。

2.外壁工事の費用相場はどのくらい？

国土交通省の調べによると、外壁塗装の工事費用の相場は1戸あたり12.9〜21.6万円とされています。

しかし、この相場はあくまでも目安であり、マンションの規模や外壁塗装の塗料の種類によってだいぶ変わってくるでしょう。

外壁塗装に使われている主な塗料は、価格順、そして何年程度効果が続くかという耐用年数順に、以下の4つになります。

・アクリル塗料　5年～7年

・ウレタン塗料　8年～10年

・シリコン塗料　14年～16年

・フッ素塗料　15年～20年

実際の現場で使われているのは、シリコン塗料、もしくはフッ素塗料が多いです。

シリコン塗料の特徴として、耐久性に優れており、コストパフォーマンスが良いことが挙げられます。

そのため、外壁塗装に最も使用されています。

フッ素塗料は耐用年数が長く、汚れも落ちやすいのが特徴です。

一方で、非常に高価なため予算をオーバーしやすい、地震の際はひび割れしやすいといったデメリットもあります。

外壁工事を行う時期も重要です。大規模修繕との周期を合わせないと、外壁工事だけを別時期にやることになり、余分な代金がかかってしまうからです。

ですから、塗料を選ぶ際は、大規模修繕の周期に合わせた耐用年数の物を選ぶのがよいとされています。

3.外壁工事にかかる期間

外壁工事にかかる期間も、マンションの規模により違ってきます。

大規模なマンションほど、どうしてもかかる期間は長くなってしまうでしょう。

目安としては、総戸数50戸未満の場合はおおよそ1〜3ヶ月、 50〜100戸であれば約3〜5ヶ月以上、それ以上の規模の場合は半年～1年以上かかることもあります。

4.外壁工事を行う際の注意点

1)入居者に影響が出てしまう

外壁の工事を行っている期間は入居者の日常生活にさまざまな影響・支障が発生することになります。

特に騒音、臭い、日照に大きく影響してきます。

外壁工事は高所作業になるため、足場を組まなければなりません。

足場は大体が金属製ですから、設置する際や取り外す時にどうしても音が出てしまいますし、足音も響くでしょう。

劣化したタイルを剥がす時は電動工具を使って外すため、その音や振動も発生してしまいます。

音の感じ方は人それぞれ異なると思いますが、昨今のコロナ禍で在宅ワークに切り替わった人や、もともと自宅で仕事をすることが多い人にとっては朝から大きな音や振動が響いてくると、うるさいと感じストレスになるでしょう。

また、塗装工事を行う際、塗料から発せられるシンナー臭はもちろん、防水工事で使われる防水剤からも独特の臭いが発生するので、窓を開けられませんし、閉め切っていても臭いが部屋まで入ってくることがあり、臭いにも悩まされることになります。

さらに、外壁工事中は、洗濯物をベランダに干すことができなくなるという問題も発生します。

塗料が飛んだり、高圧洗浄による泥水が跳ねたりして、洗濯物が汚れてしまうからです。

このように、外壁工事を行う際は、どうしても入居者に迷惑がかかってしまうことを覚えておいてください。

2)高層マンションやタワーマンションは一般マンションのようにはいかない

低層マンションであれば足場を組んで外壁工事を行うことが可能ですが、高層マンションやタワーマンションの場合は、高層階ともなると足場を組んで作業するわけにはいきません。

それでは一体どうするのかというと、屋上からゴンドラ等で吊り下げて行われることになります。

費用や時間も一般のマンションとは比べ物にならないくらい多く要するでしょう。

建設当時日本一の高さのマンションとして大きな話題となったエルザタワー55を例に挙げると、このマンションは階層によって外観フォルムが大きく変化しているため、ただゴンドラ等を上下させれば良いというわけにはいかず、工事期間は約2年、費用は約12億円にも上りました。

それでも、エルザタワー55は外壁工事を完了させた成功例ですが、高層マンションやタワーマンションの外壁工事は容易にはいかないでしょう。

まとめ

マンションの外壁工事は大規模修繕と同じ周期になるように行うのがよいでしょう。

費用も期間もかかる工事になり、入居者にも不便な生活を強いることにはなってしまいますが、外壁が劣化していると、防水性能が低下し、外壁内部の腐食を引き起こしますし、万一外壁のタイルが落下して人に当たってしまったら大問題です。

また、外壁工事をすることで外観が良くなり、資産価値を高めることにもなるので、過度な工事は不要ですが、予算を渋って中途半端な工事を行うことは避けましょう。