1．マンションの大規模修繕を徹底解説！その内容や必要な理由とは？
はじめにマンションの大規模修繕で最も頻繁におこなわれている基本的な工事内容やその必要性についてご紹介していきます。
基本的な工事内容
塗装・外壁タイル、下地の工事
塗装工事ですが、「外壁塗装」と「鉄部塗装」があります。
外壁塗装は、建物の防水性と美観の維持のためにおこなわれ、鉄部塗装は階段や手すりなど鉄製の部材で進行しているサビや腐食を遅らせるためにおこなわれます。
また、外壁タイルがタイルの下地であるコンクリート面に対して接着が弱まるとタイルが浮いて最悪の場合には落下することもあります。
同時にタイルと下地のすき間から雨水が侵入して躯体（建物の構造部分）に達し、躯体を腐食させる原因となります。
このような状況が確認された場合、タイルをエポキシ樹脂の接着剤等で固定させる補修工事がおこなわれます。
防水・シーリングの工事
屋上やベランダの防水性を高め、雨水などの侵入による建物内部の耐久性低下や腐食を防ぐ工事がおこなわれます。
また、廊下や階段についても同様に防水性を確保するための塩ビシートの貼り替えをします。
さらにマンションには、タイルの目地やサッシの窓枠などに雨水の浸入や空気の流入を防ぐゴム状のシーリングが使われていますが、劣化すると防水機能が低下していきます。
そのため既存のシーリング材を剥がし、新たなシーリングを充墳する工事をおこないます。
2．大規模修繕の必要性やメリット
大規模修繕には、以下のような必要性やメリットがあります。
建物全体の耐久性維持
外壁塗装やタイル補修、シーリング材の打ち替えなどの工事によって、塗膜やタイル、シーリング材の防水効果の維持が可能になります。
その結果として建物の躯体の腐食を防いだり、建物の耐久性が維持されることになります。
建物の安全性維持
建物は風雨に年中さらされており、外壁タイルの剥がれやコンクリートのひび割れなど外観からはわからなくても確実に劣化していきます。
もし、そのような劣化を放置しているとタイルが落下したりして思わぬ事故にもつながりかねません。
定期的なメンテナンスによって、適切な補修をおこなうことで建物の安全性を維持することが可能になります。
資産価値の維持
大規模修繕をおこなうことで建物の耐久性を維持するだけでなく、建物の外観を美しく保つことで資産価値を維持することにもなります。
また、バリアフリー化や最新の設備の設置、さらに耐震性能強化なども合わせておこなうことで資産価値をさらに高めることも可能です。
3．大規模修繕を怠るとどんな問題があるのか？
大規模修繕を怠ると建物の耐久性低下や外観が悪くなることから不人気物件となるなど多くのデメリットがあります。
建物の躯体や設備の劣化
外壁や屋上の塗装や防水シートの劣化などを修繕せずに放置しておくと雨水が侵入により建物の躯体を腐食させ、耐久性が低下する要因となります。
同様に設備も定期的にメンテナンスしないと不具合の発生により寿命を短くさせ、修繕費用が割高になる傾向があります。
外観の劣化と競争力の低下
外観が劣化すれば不人気物件となり、入居率の低下や周辺の物件に対する競争力の低下を招くこともあります。
空室率が高くなると当然のことながら利回りの悪化につながります。
4．大規模修繕のタイミングの目安やポイント
大規模修繕のタイミングの目安については、国土交通省が定める「長期修繕計画作成ガイドライン」が参考になります。
ガイドラインによれば、大規模修繕のタイミングの目安はおよそ「12年前後」とされており、全面改修のタイミングは「24年前後」と定められています。
※出典：国土交通省 第3編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント 50ページ マンションの補修・修繕・改修の概念図http://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf
従って、新築マンションの場合の長期修繕計画は30年間前後というタイミングで検討し、大規模修繕については「12年周期」で必要な工事や費用の確保について計画していくのが一般的となっています。
同時に建物内で使用されている部材や設備には耐用年数が予め定められていますので、修繕工事の周期もその耐用年数も考慮に入れておくのが大切なポイントです。
具体的な修繕工事の周期の目安は以下の通りとなっています。
- 外壁の塗り替え/屋上や屋根の防水修繕：10年～15年ごと
- シーリング打ち増しや打ち替え：10年ごと
- 機械式駐車場/エレベーター/受水槽の交換：25年～30年ごと
5．まとめ
今回は、マンションの大規模修繕の基本的概念やメリット、大規模修繕を怠った場合の問題点についてお伝えしてきました。
同時に国交省の「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に大規模修繕のタイミングの目安や修繕箇所の例についても解説しました。
区分所有などの形でオーナーとなる方やこれから購入される方は資産価値の維持の上でも重要な大規模修繕についてしっかりと頭に入れておきましょう。
