【マンション管理】賃貸更新料の相場とポイントを解説

1.そもそも更新料とは？

賃貸借契約の更新をする際に、入居者からもらう費用のことを「更新料」といいます。

マンション・アパートなどの賃貸借契約は、通常2年間の契約期間ですが、契約期間が終了した後もその物件に住みたい場合、賃貸借契約を更新しなければなりません。

入居者はその度、更新料を支払うことになります。

ただし、更新料の支払いは、法律で義務付けられているものではないので、更新料を支払わなくても良い物件もありますし、ほとんどの物件で更新料が発生しない都道府県もあります。

よって、更新料の支払いが必要かどうかは、物件や地域によると言ってもよいでしょう。

2.更新料の相場はどのくらい？

1)更新料の相場は？

更新料の額は、オーナーが自由に設定できますが、家賃の1～2ヶ月分が相場のようです。

しかし、支払いが必要かどうかと同様、更新料の相場も物件や地域次第でしょう。

税金についてですが、居住用の物件の場合は非課税となり、消費税はかかりません。

2)更新料は大家と管理会社、どちらに入る？

基本的に更新料はオーナーが受け取ります。

実務上では、入居者から管理会社に更新料が支払われ、管理会社が大家に渡します。

管理会社が間に入る理由は、「事務手数料」を差し引くためです。

次の章で事務手数料について解説します。

3.更新料と更新事務手数料の違い

1)更新料と更新事務手数料は何が違う？

更新事務手数料とは、その名の通り賃貸借契約を更新するための事務作業費です。

管理会社は、更新日が迫ったら入居者に更新の有無を通知する「更新確認書」を作成して郵送します。これに費用がかかります。

2)更新事務手数料の相場

更新事務手数料の相場は、一般的に更新料の50％とされています。

イメージしやすいようにお金の流れを整理してみましょう。

【家賃が10万円の場合】

①管理会社は入居者から更新料を受け取る

②管理会社は更新料の50％を差し引いた5万円を大家に渡す

3)更新料がゼロの場合、更新事務手数料はかかる？

1章でも述べたように、更新料自体ゼロにすることは可能です。

更新料の徴収はあくまでもオーナーの意思によって決められるからです。

しかし、管理会社に管理委託している場合は、更新料の徴収をしていなかったとしても、更新事務手数料はかかるので注意が必要です。

更新料は入らないけど手数料は差し引かれるので、キャッシュフロー上では赤字になってしまう恐れがあります。

赤字になる恐れがあるにもかかわらずなぜ更新料をゼロにするのでしょうか。

それは、更新料を取らないことに魅力を感じて長期入居する入居者もいるからです。

更新料の相場は家賃の1～2か月分です。

2年に一度の更新とは言え、入居者からすれば痛い出費と言えるでしょう。

それがゼロ円になるのなら長期入居も検討したいと考える人は少なくないのです。

更新料ゼロにするかどうかは、財務状況を見て判断すると良いでしょう。

4.更新料がもらえないケース

更新の有無は賃貸借契約書の契約内容で決まります。

契約書に更新に関する条項を明記する必要があります。

更新に関する条項を盛り込まなかった場合、入居者から更新料を徴収するのは難しいでしょう。

5.オーナーが更新料を徴収した方がいいワケ

3章では「更新料を取らない選択肢もある」と述べました。

しかし不動産投資を始めたばかりの方においては、更新料は徴収した方が良いと言えます。

理由は2つあります。

家賃滞納に備える

一つ目は家賃滞納のリスクに備えるためです。

毎月安定して家賃が振り込まれるのが理想ですが、入居者にも事情があります。

コロナ禍の影響で職を失ったり、あるいは給与の減額があったりすることも考えられます。

一時的に家賃滞納が発生する恐れも十分にあるので、更新料を徴収して貯蓄しておくのがお勧めです。

空室期間に備える

一つ目と同様に、空室期間も収入がなくなるリスクと言えます。

一般的に次の入居者が入るまで1～3か月はかかります。

その期間、家賃が入らないので収入がない状態になります。

少しでも空室期間の家賃収入分を補填するためにも、更新料はとっておいた方が良いでしょう。

6.賃貸借契約の更新手続きの流れ

更新手続きは管理会社が代行します。

基本的な流れとしては以下の通りです。

①賃貸借契約期間満了日の1～3か月前に、管理会社から入居者に更新の有無を通知する「更新確認書」を作成して郵送する

②入居者は更新料の支払方法を確認して期限までに支払う

③管理会社に更新料が振り込まれ、更新事務手数料を差し引いた額がオーナーに振り込まれる

事務作業は管理会社が行うので心配ありません。

ただ管理会社も多忙なので、更新作業を忘れる恐れもあります。

賃貸借契約満了日の3か月前になったら、管理会社に確認通知書を送付準備に入るよう一言伝えておくと良いでしょう。

まとめ

最も大事なのは管理会社とのコミュニケーションです。

入居者募集の段階からこまめに打合せするのがお勧めです。

更新時期が迫ったらこちらから管理会社に連絡することも忘れないようにしましょう。