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大規模修繕2回目直前のマンション投資は要注意?費用感とリスクについて解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

マンションの資産価値を維持するために欠かせない大規模修繕。
不動産投資をするときは大規模修繕の時期や大規模修繕にかかる費用についてしっかりと把握しておかないと、こんなはずじゃなかったという失敗に陥ってしまう可能性があります。
特に、2回目の大規模修繕が必要になる頃の中古マンションは、投資初心者にとっては注意が必要です。
今回は、2回目の大規模修繕を目前に控えたマンションを購入する場合のリスクについてご説明します。

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1.2回目の大規模修繕はいつ頃行う?

一般的には、12年に1度のペースで大規模修繕を計画しているマンションが多いようです。

厚生労働省では、2017年に「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」を実施しています。

この結果によると、1回目の大規模修繕は築13~16年前後、2回目の大規模修繕は築26~33年前後に行われているとされています。

1回目の大規模修繕の主な工事箇所は、外壁の塗装や床・屋上の防水工事などです。

2回目の大規模修繕では、建築からかなりの時間が経過しているため、多くの設備や部材が耐用年数を迎えます。

そのため、外壁の塗装や床・屋上の防水工事に加えて、給水設備や排水設備などの修繕、交換が必要となり、1回目の大規模修繕よりも工事費用は高額になる傾向にあります。

2.2回目の大規模修繕を間近に行うマンションの購入リスク

2回目の大規模修繕を間近に控えるマンションは、新築物件や築浅物件に比べると物件価格が低くなっています。

そのため、物件の取得に必要な初期費用を抑えられ、高い利回りを得られるのではと考える方もいるかもしれません。

しかし、こうした築年数の中古マンションを投資物件として購入する際には、以下のようなリスクがあることを覚えておきましょう。

1)管理費・修繕費が上がる

新築マンションは高額なため、購入者に割高なイメージを与えることを敬遠して、最初の修繕積立金を低く設定しがちです。

それだけ修繕にかけられる費用が少なくなるので、1回目の大規模修繕では、修繕積立金の全額に近い額が工事費として使用されます。

 

2回目の大規模修繕は1回目より工事費用がかさむ傾向にあります。

そのため、1回目の大規模修繕時に徴収していた修繕積立金から値上げする管理組合も少なくありません。

 

2回目の大規模修繕が近い物件は物件価格が安いからと喜んでいても、物件取得後に修繕積立金が値上げされる可能性があるのです。

2)修繕費が足りずに手出しが出る恐れもある

2度目の大規模修繕工事は1回目とは違い、設備修繕も工事内容に加わる事が多いことから工事費が高くなりがちです。

 

そのため従来の修繕金積立金では足りず、不足分を徴収されるケースも考えられます。

2回目の大規模修繕を間近に行うマンションの購入リスクとも言えます。

特に2度目の大規模修繕時で修繕積立金が足りなくなるケースは以下の2つです。

・修繕積立金を増額してこなかったマンション

・住民が修繕積立金を滞納している

 

修繕金を滞納している割合については、国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査結果」によると、全国のマンションのうち管理費や修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションは24.8%にも上るとされています。

 

また、築年数が古いマンションほど滞納の割合が増える傾向にあると記されていることも、築古のマンションを購入する際には気になる点です。

 

様々な理由により2回目の大規模修繕費が不足してしまう場合には、不足額を住民から徴収することもあります。

もし、物件購入から間もなく修繕積立金の不足額を徴収される事態となれば、収支計画は大きく狂ってしまうでしょう。

※参照:平成30年度マンション総合調査結果

3)修繕費を借入れているマンションだとローンが通らないこともある

1回目の大規模修繕や細かな修繕に必要な費用がすでに不足していて、金融機関から修繕費を借入れているマンションがあります。

金融機関からの借入れでは、返済時に利息分も支払わなければならないため、2回目の大規模修繕時には再度融資が必要となる可能性が高いです。

こうした管理計画がずさんなマンションの場合、金融機関への希望額の不動産投資ローンも難しいリスクがあります。

3.2回目の大規模修繕はとても重要。マンション投資初心者は築浅物件がオススメ

マンション投資初心者は、物件価格が比較的低い築年数の経過したマンションが投資に向いているのでは、と考えがちです。

しかし、2回目の大規模修繕を間近に控えたマンションには、修繕積立金が不足している可能性があります。

修繕積立金が不足している場合、購入後に修繕積立金の値上げや修繕費用の徴収をされることが多く、これらの費用を想定した収支計画を立てられなければ、収益の見込みは厳しいでしょう。

投資初心者の場合、修繕積立金の値上げや一時金の徴収を見込んだ綿密なシミュレーションを行うことは決して簡単ではありません。

物件購入後に不測の事態が発生しやすい2回目の大規模修繕を控えたマンションよりも、多少、物件価格が高くても安定している築浅物件がおすすめです。

まとめ

2回目の大規模修繕工事は、築24~33年の間に行われることが多いようです。

この築年数の物件は、物件価格が安く、利回りが高いという魅力があります。

しかし、2回目の大規模修繕費用の積立てが不足している場合、修繕積立金が値上げされたり、まとまった額の修繕費を徴収されたりといった事態が発生したりします。

その結果、利回りが下がり、資産価格が下落するリスクを負うことにもなりかねません。

不動産投資を始めたいと考えている投資初心者の方には、このような2回目の大規模修繕目前のマンションではなく、築20年以内の物件がおすすめです。

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