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自主管理マンションの注意点

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

マンションを購入する際には「マンションは管理を買え」と言われます。それほどマンションの管理状況は資産価値に大きく影響してきます。
自主管理マンションの注意点
マンション管理には「自主管理」と管理会社への「管理委託」があります。
自主管理は管理コストを抑えられるというメリットがある一方、注意すべき点やデメリットもあります。

そこで今回は自主管理マンションとはどのような管理なのかについてその概要や自主管理にする場合の注意点やデメリット、さらに管理会社に管理委託する場合のメリットを中心にお伝えしていきます。

1.自主管理マンションとは?

自主管理とは、分譲マンションの共有部分や敷地といった共有部分の管理を管理会社など外部に管理委託せず、所有者自らがおこなう管理形態となります。分譲マンションは一般的に「区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)」と呼ばれる法律が適用されています。区分所有法に基づいて2名以上の区分所有者の存在を前提に管理組合が共有部分や敷地の管理を負うこととされています。

ただし、管理組合が責任を負うこととされている管理ですが、実際には外部の管理会社に委託する管理委託だけでなく、所有者が自ら管理する自主管理とすることもできます。自主管理の大きなメリットは管理会社に支払う管理費用を節約できる他、独自の管理手法によりきめ細かい管理が可能になる場合があることです

2.自主管理マンションの注意点やデメリット

しかし、実際には自主管理を適切におこなうには様々な注意点やデメリットがある点を把握しておかなければなりません。以下にその注意点やデメリットについてまとめてお伝えしていきますので、参考にしてみてください。

1)リーダー不在で継続性のある安定的な管理が難しい

自主管理を上手く機能させるには全体の管理を取りまとめるリーダーが必要です。しかし、仮にこのようなリーダーがいたとしても、高齢化の波が来ている昨今において将来も変わらずに頼りにできるとは限りません。上手く管理組合をリードしてくれる人がいなくなって、自主管理が全く機能せずに大きく荒廃している物件も中には見られます。

2)マンションの資産価値が下落するリスクがある

適切な維持管理がおこなわれないマンションには資産価値が下落するという大きなリスクがあります。自主管理が上手くいかず、放置されるような状況下のマンションは外観もみすぼらしくなったり、ゴミが散乱したりします。また、定期的なメンテナンスによって寿命を延ばすことができるはずの設備も激しく劣化していきます。

このような状況になったマンションは資産価値が下落し、いざ売却しようにも買い手が見つからないマンションとなってしまいます。また、投資用マンションでこのような状況下にあるマンションの場合には借り手を見つけるのが困難となり、収益性にも悪影響を及ぼします

3.自主管理から管理委託への変更とメリット~こんなにある管理会社がしてくれること

このように自主管理を長期間にわたり継続的に上手く機能させることには非常に多くの困難が伴い、自主管理に限界を感じている管理組合も多数存在します。そのような管理組合の中には、マンションの資産価値を大きく毀損させる前に管理委託へと切り替えるところも増えてきています。管理会社による管理委託へと変更すると以下のようなメリットがあります。

1)管理に関するノウハウや専門知識が豊富にある

マンション管理をおこなうには管理方針修繕計画の策定の他、修繕費用など経費や修繕積立金の管理など会計知識も必要になります。管理組合を構成する区分所有者の中にこのような専門知識や経験があって、管理をリードしてもらえるのであれば問題ありませんが、そのような管理組合は多くありません。管理会社には管理のプロとしてマンション管理に関する様々なノウハウや専門知識が豊富にあるために任せておくと非常に安心です。

2)管理業務の負担が無くなる

自主管理するとなると管理全般の運用方針やその内容の定期的なアップデート、経費管理、マンション共有部分や敷地の清掃、設備の劣化状況の把握と業者へのメンテナンス依頼などその業務は非常に多岐にわたります。管理組合の各所有者には仕事で忙しい方や高齢のために業務を適切におこなうことに困難が伴う場合もあります。管理会社に委託すればこのような管理業務の負担から解放されます。

3)トラブルを解消してくれる

例えば違法駐車問題、滞納問題など住民同士では解決しづらい問題も管理会社が間に入ってくれることで解決に導きやすくなる事も大きなメリットではないでしょうか。

4.まとめ

お伝えしたように自主管理には管理費用負担を無くすことができるというメリットがありますが、それ以上に注意点やデメリットもあります。特に管理会社に管理を委託する費用の節約にこだわるだけで実際の管理が上手くいかなければ、お伝えしたように資産価値の下落となり、本末転倒ということにもなりかねません。

また、管理会社への管理委託を上手に利用することで管理に必要な時間や労力を節約することも可能です。同時に専門知識が豊富なためにまだ使える設備などの場合には交換のタイミングを伸ばすことで費用の節約になる場合もあります。自主管理で苦労されている管理組合の方は管理委託への変更も検討の余地がありそうです。

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