投資用マンション選び「重要事項に係る調査報告書」チェックポイント

重要事項に係る調査報告書で何が分かる？

「重要事項に係る調査報告書」は、そのマンションの管理に関しての説明書のようなもので、マンション管理会社が発行しています。重要事項に係る調査報告書には、次の内容が書かれています。

• 調査依頼日（いつ時点の内容なのか）
• 対象となるマンション名や部屋番号、所在地、建築年次
• 修繕積立金総額
• 管理費、修繕積立金の月額
• 管理費、修繕積立金の滞納額（マンション全体と購入予定の部屋）
• 管理費、修繕積立金の改定予定
• 管理組合の借入金の有無
• 大規模修繕工事の予定
• アスベスト調査や耐震診断の有無
• 修繕工事履歴
• 管理形態

重要事項に係る調査報告書には、購入予定の物件の管理費や修繕積立金などの金額はもちろん、滞納があった場合はその金額も記載されています。物件の所有者が管理組合に対して管理費などの滞納があった場合は、新たにその物件を購入した所有者に引き継ぐことになってしまうので、必ず事前に確認しておかなければなりません。

チェックポイント1：修繕積立金総額と大規模修繕予定

マンションの資産価値を維持するためには、適切な時期に適切なメンテナンスをする必要があります。そのためマンションは長期修繕計画を作成し、これに基づき修繕積立金を積み立てていき、大規模修繕工事を行います。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは次のように記載されています。

• 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
• 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
• 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくこと で、計画修繕工事の円滑な実施を図る。

購入しようとしているマンションがガイドラインに基づき、しっかりと修繕計画が立てられているか、そして修繕積立金の総額がいくらあるのかを調べておきましょう。

大規模修繕工事の直後であれば、残額が少なくても問題ありませんが、あまりに積立金総額が少ない場合は、今後、修繕積立金の値上や一時金の徴収の話が出ないとも限りません。大規模修繕予定と修繕積立金総額をチェックすることで、マンションの修繕計画が適切なのかを判断する材料になります。

いつ、どんな工事が行われたのかが記載してある「修繕工事履歴」もあわせてチェックしておくといいでしょう。

※参考：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」https://www.mlit.go.jp/common/001172736.pdf

チェックポイント2：管理費、修繕積立金の滞納額

購入予定の部屋の管理費や修繕積立金に滞納がある場合、物件の引き渡しまでに、売主に滞納金を清算してもらう必要があります。

万が一、滞納金がある状態で契約してしまうと、新たにその物件を購入した所有者が支払うことになってしまいます。また、マンション全体でも滞納金が発生していないかチェックしておきましょう。

ある程度の滞納はよくあることですが、その額があまりに大きい場合は注意が必要です。滞納が多く回収ができていないマンションは、管理や運営、大規模修繕がきちんと実施できなくなる恐れがあるからです。

チェックポイント3：管理形態

マンションの管理は本来、区分所有者によって組織された管理組合が主体となって行いますが、管理業務には様々な専門知識が必要なため、多くの場合は管理会社に委託します。

管理形態には、管理会社に一切の業務を委託する「全部委託管理」、管理の一部を委託する「一部委託管理」、マンションの管理組合によって管理を行う「自主管理」があります。

管理形態が自主管理の場合、気を付けなければならない注意点があります。

例えば、毎月支払う修繕積立金の額が少なく、修繕積立金が十分に積み立てられていない場合があります。投資用マンションのように所有者が自ら住んでいない場合は管理組合がうまく機能せず、管理がずさんなマンションも多くあります。はじめて投資物件を購入する場合は、管理組合が管理会社へ管理委託しているマンションを購入することをおすすめします。

まとめ

中古マンションの場合は、同じ築年数であっても管理状況によって、きれいに保たれているマンションもあれば、薄汚れて壁のあちこちに亀裂が入っているマンションもあります。管理がしっかりできているかどうかによって、そのマンションの資産価値も変わってくるのです。

投資用マンションを購入するうえで、そのマンションの管理状況を把握することはとても重要なことです。不動産価格や利回りだけを見て物件を購入するのではなく、適切な管理が行われているかというポイントをしっかり押さえて物件選びをしていきましょう。