区分マンション投資は本当に儲からないのか？実は裏で稼ぐ人の指標とは

1.区分マンション投資は儲からない！？

区分マンション投資について、「儲からない」といった声があるのも事実です。
先ずは、そのように言われている理由をご説明します。

1)利回りが低めである

区分マンション投資は、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。

家賃収入から、管理費や修繕積立金の支払い、その他固定資産税などが引かれるため、利回りはどうしても低めとなります。

勿論、一棟マンション・アパート投資でも上記のような諸経費の支払いはありますが、区分マンション投資のほうが家賃収入に対する諸経費の占める割合が多くなるので、実質利回りが低くなってしまう傾向にあります。

こうした理由から、区分マンション投資はキャッシュフロー(手残り)が少なく、儲からないと言われているわけです。

区分マンション投資の適正なキャッシュフローについては、以下の記事で解説していますのでご参考ください。

参考：マンション経営のキャッシュフローはいくら？物件別の手取り相場＆増やし方を解説

2)空室リスクが高い

一棟マンション・アパート投資であれば、一室が空室になったとしても、他の部屋からの家賃収入があるので空室のリスクはそこまで高くはないでしょう。

しかし、区分マンション投資で仮に一室しか所有していなかった場合、空室になってしまうと家賃収入は全く得られません。

もし数か月空室が続けば、家賃収入が無いのに月々のローンの支払い、修繕積立金や管理費の支払いなどがのしかかってきて、たちまち赤字になり、経営が立ち行かなくなるでしょう。

3)リフォームに制限がある

例えば、マンションのエントランスが劣化し、古く暗い印象を与えるのでリフォームしたいと思っても、エントランスをはじめとする共用部分は、区分所有者にはリフォームを行う権限がありません。

室内のリフォームやリノベーションも、どこまで行えるかはマンションによって規定が違うので、一棟投資に比べて自由がきかないでしょう。

少しリフォームするだけでも入居希望者が現れる可能性が高くなるのに、その権限が制限されていることは、空室リスクにも繋がります。

4）1契約で1戸しか増えない

マンションやアパート一棟をまるまる所有し運営していくのが「一棟投資」。

これに対し、「区分マンション投資」は、一室から購入し、それを一単位として所有して運営していく不動産投資です。

一棟投資の場合、マンション・アパート1棟で複数戸の部屋を所有するため、投資家は一気に資産を拡大することができます。

一方で、区分マンション投資は1契約で1戸の部屋しか所有できません。

逆に言うと、一室単位で購入するということは、少ない資金でも始めることができるということです。

そして軌道に乗ってきたら、二室目、三室目と増やすことも可能ですし、まずは一室から始めることで、不動産投資のノウハウを学び、それから一棟投資に挑戦するのもよいでしょう。

2.アパート投資に比べて融資の与信枠が少ない。（与信を使ってしまう）

区分マンション投資は儲からないと言われる反面、少ない資金で始められ、戸数を増やしながら家賃収入の拡大が図れる不動産投資であることが分かりました。

しかし、現金で物件を購入できる資金力がある人はそう多くなく、戸数を増やす為にローンを組む必要がある人の方が大概でしょう。

ローンには与信枠があり、区分マンション投資は、一棟投資に比べて融資の与信枠が減りやすい傾向にあります。

3.実は、裏でマンション投資で稼いでいる人が重要視する指標「CCR」

不動産投資の重要な指標として「CCR(Cash On Cash Return)」があります。

いわゆる自己資金収益率の事で、自己資金配当率や自己資金利回りとも呼ばれています。

借入金を除く自己資本に対し、キャッシュフローがどれだけ出るのかが分かります。

このCCRこそ、区分マンション投資に成功している人が重視する指標なのです。

CCRの算出方法は以下になります。

以下の物件でCCRを試算してみましょう。

≪とあるマンションの一室≫

CCRの式にあてはめますと、4万円（粗利）÷10万円（自己資金）×100となりCCRは40％。

これは、約3年保有する事で自己資金を回収できるという事になります。

自己資金が少なくても購入できる区分マンションには、一般的に20％前後と言われているCCRの倍以上の数字を叩き出せる資産性の高い都心部の物件も存在します。

また、5年間運用し、仮にインフレ経済による影響で購入時と同価格で物件の売却ができたとしましょう。

5年間運用した場合の残債が15,113,496円となり、仮に購入額（1,650万円）での売却に成功し、更に約140万円が売却益に加算されると考えれば、

（年間キャッシュフロー4万×5年間）＋140万（売却益）÷10万円（自己資金）＝1,800％

10万円を使って、5年後には180万円のリターンを得たことになります。

もちろん全てのマンションが当てはまるわけではありません。

実際には固定資産税や譲渡税などの税金や、賃貸管理手数料や空室発生などの運用経費を含めると、CCRは下がります。

ですが、インフレ傾向で物件価格高騰が続いている状況では、CCRが高く、購入時と同額に近い価格で売却が狙いやすいのも、立地が良い都心付近の区分マンション投資のメリット。

上記の例に該当する区分マンションも存在する為、一概にも「区分マンション投資　儲からない」とは言えないのではないのでしょうか？

物件購入金額が大きく、自己資金の割合を高くしないと金融機関から融資を受けることが難しい一棟投資に比べ、物件購入価格が低い区分マンション投資は、少ない自己資金でレバレッジ効果の高い投資ができる不動産投資なのです。

4.CCRが高い区分マンション投資は株式投資との併用が可能

儲からないと言われることが多い区分マンション投資ですが、一棟投資に比べわずかな自己資金で始められる点が魅力でもあります。

そのため、余剰資金がある人は、少額で投資ができる株式投資や、つみたてNISAと併用して資産形成の拡大を加速させることも可能です。

多様な投資商品に分散して投資を行うことはリスクヘッジにもなりますので、投資手法としても賢明でしょう。

家賃収入と株式配当の2つのインカムゲインは老後の収入源にもなり得ます。

そのためにも区分マンションは好立地で資産価値が落ちないほか、毎月安定した収入が見込める物件を手に入れることが重要です。

当社では投資初心者を対象に、区分マンション投資に関するご相談を受け付けています。

「どれだけ融資を組めるのか」「何パーセントの利回りの物件を購入すべきか」など、お悩みがある方は是非コチラから一度お問い合わせください。

まとめ

区分マンション投資は、大きく儲かることはないかもしれませんが、リスクを知り、対策を行った上で成功させれば、少しずつですが着実に利益を生む可能性がある投資です。

「区分マンション投資は儲からない」という声に惑わされることなく、物件を吟味した上で購入・運営し、資産形成に役立てましょう。

最後になりますが、区分マンション投資は新築と中古に分かれます。

成功しやすいと言われているのは、中古の区分マンション投資です。

その理由は以下の記事で解説していますので、興味のある方はぜひご参考ください。

参考：ワンルーム投資で成功した人は新築と中古のどっちを選んだ？事例で解説！