不動産投資で自己破産した末路は？破産申請から再起する為の知識を解説

1.不動産投資で自己破産になった時の末路

自己破産とは、裁判所に借金の返済ができないことを認めてもらい、法的に返済を免除してもらう手続きです。

自己破産をすれば、原則的にすべての借金返済義務がなくなります。

しかし、次のような“ペナルティ”を受けることとなります。

1）基本的に自宅やその他の投資物件は処分する

「借金がゼロになる」点は自己破産のメリットです。

しかし、借金の返済が可能な状態では裁判所に自己破産を認めてもらうことはできません。

よって、次のような資産が手元にある場合は、手放すことになります。

家やその他の収益物件、車など一定の価値のあるものは、換価され債権者に配当されます。

2）一定期間、新たな借り入れなどはできない

自己破産のデメリットは、一定の価値がある資産が処分されるだけではありません。

自己破産から一定の期間は、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまうため新たな借り入れはできません。

クレジットカードなども同じ理由で使えなくなります。

3）資格が失効する

自己破産は、お仕事にも影響する可能性があります。

たとえば、次のような資格を使った仕事は一時的にできなくなります。

2.不動産投資で自己破産になるまでの流れ

自己破産とは、借金の返済ができない人のための法的な手続きです。

不動産投資ローンも借金の1つであるため、返済できなくなれば自己破産を選択せざるを得なくなる可能性もあります。

とはいえ、返済が滞ったらすぐに自己破産に追い込まれるわけではありません。

自己破産になる場合は、次のような流れで進んでいきます。

1）ローン返済が滞る

不動産投資をする人の多くが、ローンを組んで物件を購入します。

ローンは、当然ながら「借金」なので返済義務があるわけです。

しかし、「予想以上に空室率が高い」「想定していない修繕費が必要になった」このような不測の事態が起これば、ローンの返済が難しくなってしまいます。

2）ローン残債以上で売れなければ身動きが取れなくなる

ローンが支払えなくなっても、売却さえできれば債務はなくなります。

しかし、不動産は基本的にローンを完済しなければ売却できません。

その理由は、ローンが残っている不動産には「抵当権」が設定されているからです。

債務者による返済が一定期間滞れば、金融機関は抵当権を行使して不動産を強制的に競売にかけ、債権を回収します。

つまり、「ローンが返済できない」「ローン残債以上で売ることもできない」「不足分を充当する自己資金もない」という状況になれば、オーナーは身動きが取れなくなってしまうのです。

逆に、ローン残債＜不動産売却価格の状態であれば、自己破産をすることはありません。

もし、ローンの支払いが困っている方は、銀行に相談してからいち早く売却活動に進んでください！

次のステップまで進んでしまうと、高く物件を販売する為の売却活動に支障が出てきてしまいます。

3）物件が差し押さえられる

金融機関からの督促に応じない場合、金融機関は抵当権を行使し、裁判所に競売を申し立て、物件が差し押さえられます。

抵当権とは担保と同じ意味合いで、ローンの返済ができなくなった場合に備え、金融機関は融資対象となる不動産に抵当権の設定をしているのです。

金融機関は、ローンの返済が滞った場合には抵当権を設定した物件を競売にかけ、売却することができます。

4）競売

競売では、売却時期や売却金額について所有者の意向が考慮されることはありません。

債権回収会社や裁判所が主導となって、公告、調査、入札、開札、落札の手順で競売は進みます。

裁判所｜不動産競売手続きについて

5）残った債務の一括返済を求められる

競売では、相場価格を大きく下回る金額で落札されることも少なくありません。

そもそもローン残債が資産価値を上回っているからこそ競売になるケースが多いため、多くの場合、競売後も債務が残ります。

残った債務は、基本的に一括返済を求められます。

6）自己破産

月々のローン返済もままならなかった債務者が、相場を下回る落札価格により残った債務を一括返済することは容易ではないでしょう。

結果として返済不能に陥ってしまい、泣く泣く自己破産を選択する方も少なくないのです。

3.不動産投資で自己破産を避ける方法

不動産投資に失敗してしまえば、自己破産に陥ることもあります。

しかし、不動産投資を始める前にはしっかりと投資に必要な知識を身に付ければ自己破産は避けることも可能です。

また、ローンの返済が厳しくなった場合でも、自己破産を検討する前にできる対策があります。

不動産投資において自己破産を避けるための方法をいくつかご紹介します。

1）無理のない返済ができる物件を選ぶ

まずは、購入前にローンの借入額、月々の返済額が適切な金額であるのか、精度の高いシミュレーションを行いましょう。

たとえ借り入れが可能だったとしても、物件の資産価値や収支計画に見合わない金額の融資を受けることは危険です。

よくあるパターンとして頭金なしのフルローンで融資を組める新築の収益物件の場合。

数年ほどで、2割ほど価値が下がると言われている為、4,000万円フルローンで組んだ新築物件も、購入からわずか数年で3,200万円ほどの価値に

何らかの理由で投資を辞めざるを得ない場合、自己資金800万円を用意できなければ、売却できずに自己破産のリスクは高くなるでしょう。

このような事態を避けるためにも、無理のない返済が可能な物件と、資産価値で物件を選ぶことが大切です。

2）ローンの借り換えを検討する

月々の返済額が大きい場合は、ローンの借り換えを検討してみるとよいでしょう。

不動産投資ローンを組んでからそれほど時間が経過していないようであれば、返済額のうち利息分が占める割合は高くなります。

わずかな金利の違いであっても、借入期間全体で考えればその差は大きくなります。

金利が下がればキャッシュフローが改善する可能性もあるでしょう。

ただし、ローンの借り換え時には手数料も発生するため、複数の金融機関に相談し、手数料も鑑みたうえで借り換えを検討してみることをおすすめします。

不動産投資ローンの借り換えで得するタイミングはいつ？手続き手順とデメリットを解説

3）空室率を下げる対策に力を入れる

不動産投資ローンの返済が難しくなる最大の原因は、空室期間が長引き、家賃収入が思ったように得られないことでしょう。

空室改善さえすれば、入居者募集時に広告料や工事費が多くかかったとしても、キャッシュフローが安定し、総トータル費用は安くなる傾向にあります。

キャッシュフローさえ安定すれば、ローンの支払い延滞の可能性も低くなるでしょう。

現在、自主管理をしている場合や委託管理をしていても空室期間が長引いている場合。

入居付けに強い管理会社への切り替えを検討してみてはいかがでしょうか？

4）任意売却を検討する

基本的に、不動産はローンを完済しなければ売却できません。

しかし、ローンを完済しなくても売却が唯一認められるケースがあります。

それは「任意売却」によって不動産を売る方法です。

売却には債権者である金融機関との合意が必要ですが、一般的な不動産売却と変わらない流れで売却ができるため競売よりも高く売却できる可能性が高くなります。

また、残った債務も無理のない計画のもと返済していくことができます。

任意売却は、競売と比較して債務者の負担が小さくなるため、自己破産を避けられる可能性があります。

任意売却を成功させるためには、物件の売却を担当する不動産会社の経験やノウハウが大きくものをいいます。任意売却を検討する際には、不動産会社選びを慎重に行いましょう。

任意売却については、こちらの記事でも詳しくご説明しています。

ヤドカリ投資（自宅投資）の破産時に任意売却よりもやる事

尚、住宅ローンが支払えない場合の延滞の場合

債権者（銀行）の許可が前提になりますが、売却したら引っ越ししなければいけない任意売却よりも、住みながら売却できるリースバックも一つの手です。

リースバックが任意売却にないメリットとしては、新所有者に家賃を払う事にはなりますが、今の家に住むことができるので引っ越し費用が一切かからない点。

本来、新居の賃貸探しに掛かる仲介手数料や引っ越し代に掛かる経費を返済に充てることができるのです。

任意売却にはないメリットはないのでしょうか？

正直これはズルい！ヤドカリ投資でマンションを購入する4つのメリット【不動産投資が怖いと思う人向け】

3.自己破産してしまった場合にすべきこと

自己破産後は、債務の返済義務を負わなくなる「免責の許可」を受けることが最も大切になります。

免責許可が下りれば資格停止処分も解除され、資格を活かした仕事にも復帰できるようになります。

1)免責の許可は任意売却後に申請すると通りやすい

自己破産後、必ず免責許可が下りるわけではなく、また手続きにも時間がかかります。

自己破産後に任意売却をする場合、裁判所から選任される破産管財人が財産の処分や換金、債権者への分配手続きを行います。

そのため、破産手続きをも打ち立てた本人の意思を売却額などに反映させることはできません。

一方、任意売却後に自己破産をする場合は、財産がない状態となるため破産管財人を立てる必要もなく、比較的簡単に自己破産の手続きができるようになります。

また、手続きが簡単なために費用面での負担も少なくなり、免責許可が下りる期間も短縮できます。

万が一、不動産投資に失敗し、自己破産を選ばざるを得ない事態に陥った場合は、少しでもスムーズに手続きを進められるように自己破産の申請前に任意売却を進めることをおすすめします。

まとめ

不動産投資は、ローンを組むことでレバレッジ効果を活かし、少ない自己資金でも大きな投資効果を得ることができる投資法です。

しかし、無謀な返済計画の下で多額の融資を借り入れた場合や想定以上に空室期間が長引いている場合などは、ローンの返済が難しくなり、自己破産に至る可能性もあります。

不動産投資で自己破産をしないためには、物件選びの段階からしっかりと収益性が見込める物件を選び、無理のない返済計画を立てることが大切です。

また、ローンの返済が難しくなってきた場合には管理会社を見直したりローンの借り換えを検討したりなどの対策もあります。

それでもローンの返済が難しい場合は、まず先に任意売却を行い、それから自己破産の申し立てをするようにしましょう。