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不動産の購入

最新「フラット35」事情(投資用との併用について)

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資でローンを組む際に気になる点の1つに金利の問題があります。

不動産投資ローンは変動金利なので、将来的な金利変動リスクを気にして購入に踏み切れない人も少なくありません。

そんな中、住宅ローンのフラット35を使った不正融資が昨今浮き彫りになってきていることをご存知でしょうか。

そこで本記事では、不動産投資をするなら絶対に知っておくべき、フラット35不正利用の実態と今後について詳しく解説します。

1.フラット35不正利用問題とは

2019年8月に、住宅金融支援機構が特定の業者が関与したフラット35の不正利用の疑いが複数件発生していると記者発表しました。

そもそもフラット35は、自己住居」を購入する際に利用できる全期間固定金利の住宅ローンですので、不動産投資を目的とした利用はできません

ところが、一部の目をつけた不動産業者が、素人である一般買主を説得してフラット35を使って投資物件を買わせていたのです。

フラット35は審査が通りやすい

フラット35は全期間固定金利で金利変動リスクがないというメリットのほかに、通常のローンよりも審査が通りやすいという特徴があります。

目的がマイホームということもあり、他のローンと比較すると、本人の属性に関する審査が緩めでローンが組みにくいといわれている個人事業主の方でも審査が通りやすいです

不動産業者はここに眼をつけ、投資経験が浅い20~30代の単身者をターゲットにフラット35の不正利用を繰り返していました。

さらなる不正オーバーローン

今回浮き彫りになったフラット35問題のもう1つのポイント、それはオーバーローンです。

フラット35を不動産投資で使用していることだけでも十分悪質ですが、当該事案ではフラット35でローンを組む際に、より多くの金額を固定金利で借入するために、実際の売買代金を水増しして金融機関に申請していたのです

一般の方からすると信じられないかもしれませんが、実は私も水増しした書類を過去に見かけたことがあります。

というのも、融資金額の水増しであるオーバーローンは今でこそほとんどなくなっていると思いますが、一昔前は投資物件を扱う不動産会社の間で横行していたのです。

オーバーローン

本来の借入目的である物件価格よりも高い金額を住宅ローンで借り入れること

水増ししたお金の行方

オーバーローンで得た水増しした資金はどこへ行くのでしょうか。

私の知る限りでは、購入した物件のリフォーム資金になることもあれば、ひどいと本人の別の借金の返済に充当するといったこともあります

例えば、カードキャッシングで100万円の借金がある人に対し、

「この物件をローンで買えば、カードキャッシングの100万円をチャラにできますよ」

などと甘い言葉で勧誘して、オーバーローンを組ませてしまうのです。

オーバーローンは、金融機関に偽の売買契約書を提示する明らかな不正行為なので許されません

2.フラット35を不正利用するとどうなる?

住宅ローンを内緒で不動産投資に使ってもどうせばれない、といわれてきましたが、今回のフラット35問題を受けて、今後調査が必要と判断した案件については次のような方法によって、本当に本人が居住しているのか確認するとしています。

  • 文書の送付
  • 電話による確認
  • 現地訪問

よって、万が一不動産投資で利用していれば現地訪問された時点で完全にバレるでしょう。

では、フラット35の不正利用がバレるとどうなってしまうのでしょうか。

一括返済

フラット35の不正利用は完全に契約違反なので、基本的にはローンを一括返済するよう請求を受けることになります。今回発覚したフラット35問題については、極めて悪質性が高いということもあり法的措置も検討しているそうです。

ちなみに、私が以前投資マンションの一括返済で立ち会った方が、実は住宅ローンだったというケースがありました。一括返済当日、銀行の窓口で行員の方から現住所と物件住所が一致しないことを指摘されてかなり焦っていました。

幸い、一括返済当日だったこともあり、銀行側もそれ以上は深追いせず一括返済が無事終わってことなきを得ましたが、その方も購入当初に当時の不動産会社から住宅ローンの不正利用の斡旋を受けていたようです。

いくら不動産会社から斡旋を受けたとしても、不正利用の責任は本人がとることになります

3.例外的にフラット35が投資で使えるケース

フラット35は投資物件では使えませんが、賃貸と自己住居が一体となっている「賃貸併用住宅」については、例外的に使えます。

例えば、1階が賃貸で2階を自己住居とする賃貸併用住宅の場合、2階の自己住居部分についてフラット35を適用することが可能です。

ただ、実務的にはローンを2本に分けることになってあまり効率が良くないのでおすすめではありません

このようなケースでは、フラット35よりも通常の住宅ローンの方がおすすめです。面積の50%以上を自己住居が占めていれば、住宅ローン1本でローンが組めるからです。

4.まとめ:お咎めなしの考えは古い

住宅ローンを投資目的に不正利用するケースが横行していた時代を知っている営業マンは、どうせバレても結局お咎めなしだから大丈夫、と思っているようですがその考えは古いです。

今回のフラット35問題に加えて、スルガ銀行の不正融資問題など投資用マンションをめぐる融資問題については金融庁も目を光らせており、昔のような甘い対応では終わらない可能性が高いのです。

どんなに営業マンから大丈夫といわれても、住宅ローンやフラット35は絶対に投資目的で利用しないよう注意しましょう。

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