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不動産投資を学ぶ

不動産投資のコンバージョンが空き家対策になる!?成功パターンとデメリットを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

現在、不動産投資における有効な空き家対策として「コンバージョン」が注目されています。
コンバージョンとは、既存の建物の用途変更をして、新たな建物として活用していくことを指します。

コンバージョンには、新たなニーズの獲得や収益性をアップさせる可能性や不動産投資の幅を広げる可能性が隠されています。
今回は、コンバージョンを検討する際に知っておきたい、成功するコンバージョンのパターンやコンバージョンを行うことのデメリットについてご紹介します。

ぜひ、投資の際の参考にしてください。

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1.不動産投資用語:コンバージョンとは?

コンバージョンとは

コンバージョンとは、

・原状回復を目的とするリフォームや性能の向上をはかるリノベーションとは異なり、

・既存の建物の用途変更を行って全面的に改装し、全く新たな建物として再生させること。

既存の建物の性能向上のためにリノベーションした上、更に用途も変えていくのがコンバージョンだといえます。

1)コンバージョンが流行っている理由

社会環境や周辺環境が時代とともに変化すると、既存の建物やその立地に求められるものも変化します。

コンバージョンは、時代の流れに伴って変化する社会的な需要に合わせて既存の建物の用途を変更し、収益性を高めるものです。

建て替えと比較するとコストを格段に低く抑えられるものの、用途を変更することで新たなニーズをつかみ、収益を向上させることができるため、人気を集めています。

 

実際に時代のニーズに合わせてコンバージョンを行った例としては、次のような事例があります。

コンバージョンの事例3選

・都心にあった小規模倉庫をシェアオフィスに転用

・人気の商業エリアに建っていたオフィスビルをテナントが入居する商業ビルに転用

・駅チカの雑居ビルをシェアオフィスに転用

2.コンバージョンで不動産投資の収益性がUPした成功パターン

コンバージョンで収益性をアップさせた具体的事例には、以下のようなものがあります。

1)コンバージョンで収益性をアップさせた具体的事例

賃貸住宅をフィットネスクラブにコンバージョン

現在は、健康志向の高まりによりフィットネスクラブのニーズが高まっています。

仕事帰りにトレーニングで汗を流したり、ヨガなどに励んだりする人が多くいます。

フィットネス需要の高まりに着目し、オフィス街にある賃貸住宅をフィットネスクラブに転用し、新たなニーズを獲得した例があります。

企業の寮をシェアハウスにコンバージョン

かつては独身の社員向けに寮を準備する企業も多くありました。

しかし、寮を管理・維持するにはコストがかかります。

かつ、最近の若い世代は仕事とプライベートを分けて考える傾向にあり、寮を希望する人も多くはありません。

コストのかかる寮を近年人気のシェアハウスにコンバージョンし、収益性をアップさせた事例があります。

 

以上のように、コンバージョンを成功させるためには建物周辺の環境の変化やその時々の流行・社会的な需要を見極め、新たなニーズに応えることが重要となります。

2)不動産をコンバージョンするデメリット

不動産をコンバージョンし、現在のニーズに合わせた建物に生まれ変わらせることは、空き家対策にもつながり、収益性を高められる可能性があります。

しかしながら、不動産をコンバージョンするにあたっては、次のようなデメリットがあることも知っておくことが大切です。

 

市場調査が必要・建築用途変更で時間と費用がかかる

建物の用途が変われば、求められる条件も変化します。

住宅を店舗にコンバージョンをし、成功させるためには店舗用地のための市場調査を新たに行わなければなりません。

 

また、住宅から店舗等に用途を変更する場合には、建築確認申請が必要です。

利用者の安全を確保するために、店舗等に利用する建物には建築基準法で細かな規定が定められています。

したがって、住宅から店舗へ使用用途を変更する際には、建物が新たな用途の規定を満たしているかどうかの確認が必要となるのです。

このように不動産のコンバージョンには時間と手間、そして費用がかかります。

 

住宅用地の特例措置が使えなくなる可能性があること

住宅として利用していた建物を店舗にコンバージョンする場合は、税金が高くなる可能性があります。

住宅用地には固定資産税や都市計画税の特例措置があり、その他の用途に比べて納めるべき税金が軽減されています。

東京都の場合は、小規模住宅用地の固定資産税は価格の1/6都市計画税は価格の1/3となります。
住宅から店舗に用途を変更すると、土地の用途が住宅用地ではなくなります。

参考記事:ワンルームマンション投資で押さえるべき2つの税金を解説!固定資産税と都市計画税の違いとは?

 

そのため、固定資産税・都市計画税の特例措置を受けられず、納税額が高くなる可能性があります。
住宅用地における固定資産税・都市計画税の特例措置については、以下をご参照ください。

出典:東京都主税局 固定資産税・都市計画税の概要

3.リノベーションとコンバージョンの違い

リノベーションとコンバージョンの違いをひと言でいえば、用途変更を要するかどうかの違いになります。

用途変更しないで既存の建物の資産価値を高めるのはリノベーションになります。

用途変更を行って資産価値を高めていくのがコンバージョンです。

 

リフォームが原状回復だとすると、リノベーションは原状回復に間取り変更が加わります。

コンバージョンは原状回復と間取り変更に加え、用途変更も含まれていると考えるとイメージしやすいかもしれません。

また、コンバージョンは使わなくなった倉庫を賃貸住宅にするといった具合に、大きな用途変更を伴って既存の建物を再生していきます。

そのため、一般的にはリノベーションよりもコンバージョンの工事のほうがより多くの費用が発生します。

使われなくなった建物を全く別の建物(用途)に改装して価値を高めるコンバージョンの方が、より社会的な使命や役割が大きいと言えるでしょう 。

 

リノベーションについては、こちらの記事もご参照ください。

参考記事:中古ワンルーム購入後にリノベーションはした方がいい?費用や事例、メリット・デメリットを解説

まとめ

コンバージョンは、既存建物を有効活用する非常に有効な手段です。

躯体や使えるものは活かしながら建物を再生させ、新たな価値を生み出してくれるので、都市を再生させるために今後も拡大が期待される手法といえます。

しかし、コンバージョンにもデメリットもあります。

コンバージョンを行う際には、コンバージョンのデメリットも把握した上で建物の周辺環境をしっかりと見極め、ニーズに沿った用途に変更することが大切です。

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