中古マンションの漏水対策！雨漏りなど築古の経年劣化に悩む賃貸オーナー必見

1.築31年超の4戸に1戸で漏水発生

大和ハウスグループのマンションみらい価値研究所が行った調査によると、築20年を経過したあたりからマンションの漏水事故は発生しやすくなっています。

築31年～35年が経過したマンションは、漏水事故の発生率が23.1％で、4戸に1戸で漏水が発生しているのです。

築古の中古マンションを所有している場合、いつ漏水事故が発生するかも分かりません。

そのため、漏水事故が発生した場合に、どのような対策が必要なのかを事前に想定しておく必要があるでしょう。

参考：【マンションにおける漏水事故の実態～最も多い原因は「給湯管の不具合」～】

2.中古マンションにおける漏水の原因とは？

中古マンションで発生する漏水の原因をご説明します。

1）「給湯管の不具合」による漏水が最も多い

先に紹介した調査によると、中古マンションの漏水事故で最も多いのが、給湯管の不具合によるものです。

現在、給湯管には熱に強い樹脂性のものが使用されています。

かつては、金属の銅が用いられていました。

経年劣化によって銅は、針で刺した程度の小さな穴が開く場合が多いです。

小さな穴から染み出た水が床下に溜まると、徐々に階下の部屋の天井に染み出て、漏水の被害を起こします。

銅製の給湯管が主に使用されていたのは、およそ20年ほど前までです。

漏水の発生が築20年あたりから増え始めることからも、給湯管の不具合が原因だと考えられるでしょう。

2）屋上やバルコニーから雨漏り

経年劣化で屋上やバルコニーの防水シートや、塗膜防水が剥がれたり穴が開いたりすると、そこから水が染み込み雨漏りが発生する場合も。

陸屋根と呼ばれる傾斜のない屋上の場合、雨水が屋上に留まる時間が傾斜のある屋根よりも長くなります。

したがって、長時間にわたり屋上部分が雨水にさらされるため、屋上の防水シートや塗膜防水の劣化が早く進むのです。

また、屋上やベランダの排水管に枯れ葉や砂、ホコリなどのゴミが詰まってしまい、雨水を排水できなくなることが原因で雨漏りが発生するケースもあります。

3）シンク下の水栓が漏水し階下に被害

キッチンのシンク下から漏水が発生する場合もあります。

シンク下の漏水は、ほとんどの場合、部品の劣化や接続箇所の緩みが原因です。

穴や亀裂が生じた部分から水が染み出します。

また、排水管をつなぐパッキンの劣化や、接続部分が緩んだ箇所から水が漏れてきます。

加えて、油が排水管に詰まり、うまく排水できなくなることで漏水するケースも。

中古マンションの漏水事故で最も多い給湯管の不具合も、シンク下で発生するケースが多いです。

シンク下から漏水が発生した場合、水は階下の天井に漏れ出し、被害を大きくするでしょう。

3.漏水・雨漏りの発生時、オーナーはどう対処する？

もし、所有する賃貸物件で漏水や雨漏りの被害が発生した場合、オーナーはどのように対処すべきなのでしょうか。

1）漏水箇所を入居者にヒアリング、スマホで撮影してもらう

入居者から漏水・雨漏りの連絡を受けたら、まずは、部屋のどこから水が漏れているのかを確認しましょう。

入居者にスマートフォンで漏水箇所の写真を撮ってもらうと、場所を特定しやすく、被害の状況も把握しやすくなります。

2）バケツやブルーシートで応急処置の指示を出す

次に、被害の拡大を防ぐ応急処置として、漏水場所へのバケツ設置、ブルーシートの準備など入居者に指示を出します。

漏水している箇所の近くに電化製品がある場合は、安全のためにコンセントを抜いてもらいましょう。

また、家具や衣類、書類などは、水に濡れない場所に移動させておくのも忘れてはなりません。

3）修繕業者を手配する

修繕業者に連絡して、漏水対処を依頼します。

入居者が業者に問い合わせることも可能ですが、オーナーが手配をすることで、物件所有者としての責務を果たすことができ、入居者には安心感を与えられるでしょう。

しかし、対応が遅れた場合、入居者が不満を抱き、後に退去につながる恐れも。

早めの対処を図れるように、予め依頼先を決めておきましょう。

4）管理会社に任せる

入居者からオーナー宛に雨漏りや漏水の連絡が入るのは、自主管理をしている場合です。

管理委託している物件は、入居者からの連絡が管理会社に入ります。

また、応急処置の指示や業者の手配を管理会社が行うため、オーナーは業者を手配する必要もなく、費用負担もほとんどありません。

築20年超の中古マンションを所有している場合、漏水のリスクが高くなります。

自主管理で賃貸トラブルが発生した場合、オーナーは入居者の対応を迫られながら、業者の手配もしなければなりません。

万が一の漏水に備えるためにも、中古マンションの賃貸管理は、管理会社を利用するのがおすすめです。

関連：賃貸管理会社の選び方とは？信頼できるパートナーを見つける方法

4.漏水を未然に防ぐには？

漏水は、未然に防ぐことも可能です。

そのためには、どのような対応が必要なのでしょうか。

1）定期点検や補修の実施

雨漏りは、屋上やベランダの防水シートや塗膜防水が劣化することで発生するケースが多いです。

また、外壁にひびが入り、そこから雨水が徐々に染み込み、雨漏りにつながるケースもあります。

漏水の予防には、建物メンテナンスとして、定期的な点検や補修、建物の劣化を防ぐことが重要なのです。

給湯管から発生する漏水も、経年劣化が原因です。

給湯管からの漏水が1か所で発生すれば、次々と別の箇所でも発生する可能性が高くなります。

そのような場合、漏水による被害は大きくなり、入居者にかかる負担も大きくなるでしょう。

被害を最小限に抑えるためにも、適切なタイミングで給湯管を交換するなどの対応を検討することが大切です。

2）建物の劣化サインを見落とさない

中古マンションの漏水や雨漏りについて、ほとんどの原因は建物や設備の劣化です。

定期点検で建物をしっかりチェックし、劣化のサインを見落とさなければ漏水を未然に防ぐことができるでしょう。

建物や設備が劣化した場合は、次のようなサインが現れます。

5.漏水の責任は入居者？オーナー？

賃貸物件で漏水や雨漏りが発生した場合、室内や家財道具に生じた被害は、誰の責任になるのでしょうか。

1)漏水の責任は原則としてオーナーにある

漏水の責任は、原則としてオーナーにあります。

なぜなら、オーナーには契約不適合責任があるからです。

契約不適合責任は、入居者に貸した物件について、契約内容と合致していない場合にオーナー側に問われる責任です。

賃貸借契約は、雨漏りや漏水の発生を考慮せずに締結されます。

想定外の事態として、雨漏りや漏水が発生すれば、基本的にオーナーの責任で修繕する義務があるわけです。

ちなみに、契約不適合責任は瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、2020年の民法の改正に伴い呼び名が変更されました。

2)入居者側に漏水の責任を問えるケース

入居者側に雨漏りや漏水の責任が生じるケースもあります。

それは、入居者側の過失によって漏水が生じた場合です。

具体的には、壁に穴を開けたことで雨漏りが発生したケース、お風呂などの水を出しっぱなしにしたことで漏水が生じたケースなど。

入居者側の過失で漏水が生じた場合、室内の損害に対する賠償を入居者に求めることができます。

まとめ

中古マンションは、築20年を超えたあたりから漏水が増えていきます。

漏水の原因で最も多いのは、給湯管の劣化です。

そのほか、屋上やベランダの塗膜防水や防水シートの劣化が原因で発生する雨漏り、シンク下の排水管の劣化に伴う漏水なども発生しやすくなります。

漏水が発生した場合、入居者に応急処置の指示を出したうえで、業者を手配して早急に修繕をし、漏水被害を最小限に抑えることが大切です。

管理会社と委託契約を結んでいる場合、入居者対応と業者手配を管理会社が行うため、オーナーにかかる負担はほとんどありません。

漏水など賃貸トラブルに備え、中古マンションの管理は管理会社の利用をオススメします。

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