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マンションの漏水、雨漏り対策について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

令和元年の夏から秋にかけての大型台風の被害が記憶に新しいですが、年々台風の規模が大型化し、暴風雨により深刻な床上浸水や堤防の決壊等、住宅に悪影響を及ぼす被害が多々発生しています。
今回、タワーマンションで起きた浸水被害も今まであまり経験したことがない出来事かと思います。

その中でも普段からよく起こる被害である、マンションの漏水や雨漏り対策について考えてみましょう。

1.漏水・雨漏りの発生原因は?

日本は自然災害が多い国です。中でも水が豊富な我が国は、当然雨も多く湿気対策や雨漏り対策が重要視されています。

特に中古マンションにおける漏水被害は、マンションによっては深刻な被害となりつつあります。中でも不動産投資用マンションは、部屋のオーナーが普段住まいに使用していないケースが多く、細かい部分の不備に気づかず、注意すべきポイントを見逃してしまい手遅れになる事も多くあります。

では注意すべきポイントとは、どんなことがあるでしょうか。

漏水の被害には大きく2種類あります。

  1. 内部からの漏水被害(給排水管の経年劣化建築工事の施工上の人為的ミスなど)
  2. 外部からの漏水被害(建物の老朽化による防水層の劣化暴風雨による許容オーバーなど)

2.内部からの漏水被害について

給排水管の経年劣化

内部からの漏水は、まず専有部分からの漏水か、共有部分からの漏水か正確に見極める必要があります。

給排水管自体の経年劣化(管が古くなり腐食、劣化してくる現象)は共有部分については、管理組合の責任で直すになります。

反対に、共有部やメーターから先で部屋の内側に入っていた部分が経年劣化した場合は、所有者の専有部分のため、所有者が直すことになります。

ただし、階下に排水管や給水管に配管されているマンションにおいては、専有部として判断しているマンションも多いのでまずは、管理規約をよく読み管理会社に問い合わせることが必要になります。

当然、専有部分の直しについては所有者の費用で直す事になりますが、共有部からの漏水であればマンションの修繕積立金から支出することになります。

建築工事の施工上の人為的ミス

次に起こりうるのが、古くなったお部屋をリフォームした際の施工業者の施工不良による漏水です。

会社によっては見えない部分の給排水管はそのまま使用して、リフォーム費用を下げて表層のみを綺麗にして、販売してしまう業者もあるため注意が必要です。給排水管の寿命は約30年と考えて良いと思います。

例えば築20年くらいのマンションで間取り変更を伴うリフォーム工事を行った場合、完工後10年で給排水管の寿命が来ることになるため、その時は給排水管がまだ使用できそうだとしても、改修しておくことが必要だと考えます。

契約の際に合見積り等をして、安い業者を選んだつもりが、10年後給排水管を改修しなかったために、下の階に漏水してしまい、大惨事になる事も多いためきちんと見極めることが必要です。

他に、施工業者の施工不良による漏水の原因としては、単純に給排水管のつなぎ目の締め付けが甘かったり、つなぎ目部分が接着剤できちんと接着されていなかったり、温水式床暖房の配管に施工時に釘で穴をあけてしまっているのに気づかず漏水してしまうこともあります。

 

給湯器の追い炊き用給湯配管に釘が刺さってしまった際などは、実際に入居者が入居し、しばらく使用してから漏水が発覚する事もあります。こちらについては、お風呂を沸かしなおす際に、追い炊き配管にお湯が通り、お湯に温められた事により釘が刺さった部分の穴が広がり、釘が抜ける事により発生します。

もともとの施工ミスにより釘が追い炊き配管に刺さってしまっているため、お風呂の追い炊きをするまでわからないという現象です。こちらは、工事の竣工時にお風呂に水を張る、追い炊きを何回か繰り返す事により発見できますが、非常に発見が難しい事例です。

 

また、新規に給排水管を改修したにも関わらず、排水の逆流、オーバーフロー等により下階へ漏水してしまう事もあります。

これは、トイレの排水等に多く起きる現象なのですが、新規の排水管と古い排水管をつなぐ部分で起きる現象です。共有部の既存の配管がサビや汚れで覆われており、排水管のつなぎ目でトイレットペーパーや汚物が詰まってしまい起きます。

この場合の解決方法としては、既存の排水管のサビと汚れをトーラー作業で撤去し、狭くなっている排水管の穴を広くする方法があります。共有部分の給排水管の改修を行っていない管理組合も多いと思いますので、必ず実施してもらった方が良い作業です。

トーラー作業

ワイヤーの先端にブラシ等が付いていて、それで汚れを削り取る作業

3.外部からの漏水被害について

建物の老朽化による防水層の劣化

外部からの漏水で一番多いのは、防水層の劣化による被害です。防水層の防水効果は約10年が目安になっています。

防水層

マンションなどのコンクリート屋根に、雨漏り防止のために施される設備

定期的に管理会社のメンテナンスを受け、必要に応じて手を入れる事が重要ですが、簡単に自分たちで防水効果を調べる方法もいくつかあります。

 

ひとつ目は、窓廻りや建物のつなぎ目のシーリング(目地や隙間などにつめる、合成樹脂や合成ゴム製のペースト)を指の先で押してみてください。

まだ、弾力があり「ぷよぷよ」していれば健全な状態です。経年劣化により硬くなり弾力が無くなってきている場合は、改修のサインです。隙間から水の侵入を防ぐため、シーリングの増し打ち(上から再度シーリングを打つ作業)やシーリングの改修が必要になります。

 

ふたつ目は、外壁の塗装部分を指の腹で横になぞってみてください。指の腹に塗装の色が粉のようにつく様であれば、既に防水効果が薄れている証拠です。これはチョーク現象といい、壁の塗り替え時期に多く発生します。

(実際のチョーク現象の様子)

また、外壁にヘアークラックと言って、髪の毛一本分のひび割れがある場合、表面の割れである可能性が高いですが、それ以上の幅となると建物の構造に影響するひび割れの可能性が高くなります。この場合は、ひびの部分を補修し上から塗装をすることが必要になります。

(実際に起きたヘアークラック)

暴風雨による許容オーバー

最近では暴風雨により窓等のレールが許容オーバーになり、雨水が室内に侵入したり、サッシの淵から下階に漏水する事もあります。

窓のレールは通常の雨くらいであれば、建物の外側に雨水が落ちる構造になっているのですが、大量の雨が一気に降ることにより排水が間に合わず、室内側へ入って来てしまう現象を引き起こします。

異常気象により最近はこのような相談も多く、その場合の応急措置としては、窓廻りにタオルを置いてひたすら水を吸い上げるしか方法はありません。

 

また、漏水には人為的な現象も多く発生します。

以前起きた事故は、上階の方がリフォーム工事の際に掃き出し窓の下の隙間にエアコンのドレン(排水管)用の穴をあけてしまい、植木の水を上げる時や、大雨の際に下の階に漏水を起こしてしまうということがありました。

これは、マンションの規約を無視し、建物の躯体(建築物の構造体)に勝手に穴を開けたために起きた事故です。

4.まとめ

漏水、雨漏りは常日頃からの定期的な点検や、漏れた時の対応が非常に重要です。

水漏れが起きている状態で放置すると、RC造(鉄筋コンクリート)の建物であればコンクリート内部の鉄筋が酸化し、錆びて爆裂(内部の鉄筋が錆びて体積が膨張し、周りのコンクリートを押し出すこと)を起こし、コンクリートがかけて更に鉄筋部分が錆び、構造的に弱い建物になってしまいます。

S造(鉄骨造)の建物についても同じです。また木部については、湿気により腐ってしまいシロアリ等を呼び込む原因にもなりかねません。

漏水、雨漏りを発見した際は、すぐに原因を特定し早急に直す事が建物にとっては良く長持ちさせることに繋がります。

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