家賃を滞納されたらどうする？オーナーがとるべき行動

1．入居者に家賃滞納された場合の対策

自分の物件に入居者が入ることは望ましいですが、家賃滞納が発生した場合はどうなるのでしょうか。

普段からきちんと家賃を納めている人が滞納し始めた場合、個人的な事情があるかもしれません。そのような場合は、本人も真摯に対応するケースが多いのですが、オーナーにとって頭が痛いのは、滞納者に請求しても無視される等、誠意が見られない場合です。

後者のようなリスクを避けるため、契約時に連帯保証人をつけたり家賃保証会社を活用したりして、予めオーナーとしての防衛策をとる必要があります。

防衛策の1つとして入居者と家賃保証会社との契約を入居条件にしていれば、万が一家賃滞納が起こった時には、保証会社が家賃保証してくれるので、オーナーは損失を受けずに済むのです。

最近では、保証会社利用を望むオーナーが増えていることもあり、入居条件に組み込むケースが増えています。

2．家賃滞納が起こった場合の督促対応

家賃滞納が発生した場合、オーナーはすぐに支払催促の電話や書面連絡を行うことが大切です。早く行動することで、入居者の払い忘れを最小限に留めることができますし、オーナー自身の損失を未然に防ぐ事にも繋がります。

「少し様子を見る」という姿勢でいることもできるのですが、滞納額が増えていく可能性があるため、オーナーにとってあまりメリットはありません。家賃滞納があったらできるだけ早く督促を行いましょう。

もし、滞納が続いているのに連絡が取れない場合や、滞納が当たり前になっている賃借人がいる場合は、督促状に法的手続きの予告を記載すると有効です。具体的には、以下の項目を必ず記載しておくことが必要です。

1. 請求費用（家賃滞納分や共益費等、支払うべき金額の全て）
2. 支払期限（発送日や到着予定日等を考慮して期日を設定）
3. 振込先情報（督促状1枚あればすぐ振り込めるよう記載）
4. 法的措置の可能性に言及（期日内の支払いが認められない場合の法的措置について記載）

3．家賃滞納者を強制退去させることは可能か

家賃滞納者を強制退去させるためには、相応の理由が求められます。具体的には、以下の3点全てを満たしている必要があるでしょう。

1. 滞納期間が3ヶ月を超えている（一般的には3ヶ月を目安として裁判上の明け渡しが認められる傾向があります。）
2. 賃借人に支払いの意思が見られない（支払い予定日を伝えない、払わないのに高圧的である等、態度が真摯でなく積極的に支払う姿勢でない場合）
3. 賃借人とオーナーとの信頼関係が破綻している（1や2の状態が続けば、当然のこととして双方の信頼関係は破綻に向かいます。）

4．家賃納による強制退去の手続き

強制退去させるには、概ね次のような流れで進めることになります。

1）内容証明郵便を送る

連絡を入れても家賃が支払われないまま支払い期日から3ヶ月以上経過した場合、契約解除が可能となるため、内容証明郵便で契約解除の旨を通告します。

2）建物明け渡し請求と訴訟

契約解除に至っても家賃滞納者が退去しない場合は、建物明け渡し請求を裁判所に対して申し立てることができます。

3）強制執行

訴訟で明け渡しの判決が出たら、家賃滞納者に対する執行文付与を申し立てることができるようになるため、滞納者が執行文を受け取って以降の強制執行が可能です。

4）裁判所を介した立ち退き要請

家賃滞納者は裁判所から立ち退きを求める催告状を受け取りますが、期日までに退去しなかった場合は、指定期日以降に強制執行が可能になります。

5）強制執行

強制執行当日は、裁判所の執行官立会いのもと家賃滞納者が退去させられます。

5．まとめ

家賃滞納者が1人いるだけでも、経済的損失だけでなく時間や手間のロスも生じることになります。だからこそ、契約時点で入居者の審査を徹底しておくことが重要です。

また、滞納が発生したら即座に対応し、数日待ってみるなどの対応はかえって賃借人をルーズにさせてしまうため気をつけましょう。