マンショントラブルで困った！相談できる専門家はどんな人たち？

1．マンションの3大トラブル

マンションを所有していると、建物の修繕や、設備の交換はもちろん、トラブルが起こることもあり得ます。

平成30年度マンション総合調査によると、76.8%のマンションが何らかのトラブルを抱えているという結果になっています。

その内容は「居住者間のマナー」をめぐるものが55.9%と最も多くなっています。

さらに、その内訳を見ると、「生活音」が38.0%、「違法駐車・違法駐輪」が28.1%、「ペット飼育」が18.1%となっています。

これらは「マンションの3大トラブル」と言われています。

※参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査」https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf

2．トラブルを未然に防ぐには

トラブルが起こってしまってから対処するより、未然に防ぐことができれば、入居者にとってもオーナーにとっても得策です。

例えば原状回復であれば、退去時ではなく、入居時に物件の状況や契約条件を双方が確認したうえで契約を締結することが重要となります。

また、入居者の人柄や属性などは入居審査の際に考慮することができるので、基準を設けて入居の可否の線引きをすることは最低限やっておいたほうがいいでしょう。

空室をなるべく早く埋めたいという考えから入居のハードルを下げたくなることもあるでしょうが、誰でも受け入れるスタンスは危険です。

管理会社とも協議をして、入居者選定の基準を明確にしておきましょう。

3．トラブルの長期化は資産価値にも影響する？

入居者の個人的事情や入居者同士の相性、偶発的な事象など、トラブルが起こる原因はケースによって異なりますので、完全に予防することはできません。

もし、トラブルが発生してしまった場合、理事会などに相談しても、ほとんどの理事や区分所有者は、専門知識やノウハウを持ち合わせていないことが多いです。話し合いで解決できればいいのですが、かえってこじれてしまう事態にもなりかねません。

トラブルの長期化はマンションの資産価値に影響を及ぼすかもしれません。このようなトラブルに直面した時は、専門家の力を借りることも検討しましょう。

4．頼りになる専門家たち

マンション管理士

マンション管理士は、マンション管理に関する総合的な専門家です。

管理規約・使用細則の制定や変更、管理費等や管理委託契約の見直し、管理組合の運営、大規模修繕工事の進め方など、マンションの管理に関する専門的な知識を持っています。

管理組合の運営全般を第三者の目線で助言・指導・援助するため、コンサルティング契約を結ぶ管理組合も増えています。

弁護士

弁護士は、法律の専門家です。管理費等の長期滞在者に対する内容証明、支払督促、少額訴訟などの法的処置や、管理規約に違反し続ける区分所有者に対する違反行為の差し止めなどの請求を訴訟によって行う場合、法的手続きを依頼できます。

中でも、区分所有法、マンション管理適正化法などに詳しい弁護士が相談相手としてはおすすめです。

司法書士

司法書士は、登記や供託手続きの専門家です。

管理組合を法人化する場合の相談や法人登記などを依頼することができます。

また、一定額以下の未納管理費等の支払い請求訴訟の代理実行も依頼できます。

行政書士

行政書士は、権利義務や事実証明に関する書類作成の専門家です。

総会議事録や車庫証明の作成人になってもらうことができます。

公認会計士・税理士

会計担当時や監事の業務負担の軽減、会計の信頼性の確保、管理組合財産の毀損防止などを図るため、管理組合会計の決算書などの外部監査を依頼することができます。

建築士

建物や設備の劣化診断、大規模修繕、長期修繕計画、耐震診断、耐震補強などの相談やこれらの設計、監理などの実務を依頼できます。

マンションリフォームマネージャー

マンションの専有部分（部屋）のリフォームについて、プランの提案や、工事にあたって管理組合や近隣住民、施工業者に対して適切な指導・助言をしてもらえます。

5．まとめ

入居者がトラブルを引き起こした場合、その対処を誤ると退去者の発生や不動産価値の低下など、深刻な問題へ発展してしまうこともあります。

そのため、生じたトラブルを軽視せず、迅速に解決することが重要です。

マンションの管理は多岐にわたるため、相談内容に応じてさまざまな専門家がいます。

それぞれの専門家には、強みとする分野とそうでないものがあります。

また、理事会などでトラブルを解決できない場合は、公的機関の窓口に相談することもできます。

トラブルが大きく、長期化する前に解決の手助けをしてもらうことが大切です。どのような専門家や公的機関があるのかを把握しておきましょう。