アパートの一括借り上げ（サブリース）は解約できる？管理会社を変更する方法

1.アパートの「一括借り上げ（サブリース）」とは？

アパートの一括借り上げ（サブリース）とは、アパートのオーナーが不動産管理会社（サブリース会社）に物件を一括で貸し出し、その管理会社が入居者を募集して転貸する仕組みです。

オーナーは管理会社から定額の家賃収入を得ることができ、物件の管理や入居者とのやり取りなどは、すべて管理会社が行います。

1)一括借り上げ（サブリース）の仕組み

（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」）

一括借り上げは、オーナーと管理会社（サブリース会社）がマスターリース契約を結ぶところから始まります。

オーナーからアパートを一括借り上げした管理会社は、入居者を募集して転貸借契約（サブリース契約）を締結。

サブリース会社は入居者から家賃を集金し、契約で定められた金額をオーナーに支払います。

物件の管理やメンテナンス、入居者対応などはすべてサブリース会社が行うため、オーナーは直接これらの業務に関わる必要がありません。

2)「管理委託」と「一括借り上げ」の違い

管理委託と一括借り上げは、どちらも不動産管理会社に物件の管理を任せる方法ですが「委託」と「転貸」という点が大きく異なります。

管理委託では、オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結び、管理会社はオーナーの代理人として業務を行います。

一方、一括借り上げでは、サブリース会社がオーナーからアパートを一括で借り上げ、入居者と転貸契約を結びます。

家賃保証に関しても違いがあり、管理委託ではオプションとして空室時の家賃保証はあっても、原則、家賃保証が含まれているわけではありません。

しかし、一括借り上げでは、多くの場合、契約で定められた家賃が保証されます。

これに伴い、管理委託の場合は入居率が高ければオーナーの収益が増えますが、一括借り上げでは契約で定められた金額以上の収益は得られません。

契約期間も異なり、管理委託は通常2年程度ですが、一括借り上げは10年、20年、30年など長期契約が一般的です。

3)一括借り上げのメリット

一括借り上げの主なメリットとして、安定して賃料収入が得られる点が挙げられます。

空室の有無に関わらず、契約で定められた家賃が保証されるため、オーナーは安定した収入を得ることができます。

入居者が見つからない場合でも一定の家賃収入が得られるため、オーナーの金銭的負担が軽減されるでしょう。

また、物件管理や入居者対応などはサブリース業者が担ってくれることから、オーナーは煩雑な業務から解放され、管理の手間が大幅に軽減されます。

4)一括借り上げのデメリット

一方で、一括借り上げにはいくつかデメリットもあります。

最も大きなデメリットは、収益の上限が固定されることです。

入居率が高くても、契約で定められた金額以上の収入は得られないため、市場の好況時に収益を最大化できない可能性があります。

また、契約更新時に家賃が減額される可能性があるというリスクもあります。

長期契約が一般的であるため、契約の柔軟性が低く、途中解約が難しい場合があるのも欠点の一つです。

いずれにしても、一括借り上げはオーナーの裁量が小さく、サブリース会社の質や信頼性によってサービスの質が大きく変わる可能性があることから、メリットやリスクもサブリース会社に大きく依存します。

2.アパートの一括借り上げのリスク

デメリットでも述べたとおり、一括借り上げは良くも悪くもサブリース会社への依存が大きい運用方法です。

賃貸借契約の特性上、借主（サブリース会社）が保護される点も、一括借り上げのリスクを増大させます。

リスク1．家賃収入の減少

一括借り上げには家賃保証があるものの、多くの場合、数年ごとに契約家賃は見直されます。

物件の老朽化や周辺環境の変化、市場動向などにより、契約更新時に家賃が引き下げられる可能性があり、当初の計画よりも収入が減少するリスクがあります。

とくに長期契約の場合、この影響は大きくなる可能性があるでしょう。

リスク2．サブリース会社の経営破綻

サブリース会社は民間企業であるため、経営破綻してしまうリスクもゼロではありません。

後述しますが、実際にサブリース業者が経営破綻し、社会を揺るがす大きな問題となった事例も。

サブリース会社が倒産してしまうと、オーナーとサブリース会社の賃貸借契約が終了します。

サブリース会社と入居者の転貸借契約も終了となるため、オーナーと入居者の二者間の契約に。

当然ながら、サブリース会社が保証していた賃料の支払いは途絶え、金銭的にも精神的にもオーナーの負担が増大します。

リスク3．管理品質の低下

サブリース契約では、物件の管理を全面的にサブリース業者に任せることになります。

これによりオーナーの手間は軽減するものの、サブリース会社の方針や経営状況によっては、物件の維持・管理が適切に行われないリスクも考慮しなければなりません。

たとえば、修繕や清掃が十分に行われず、物件の価値が低下したり、入居者の満足度が下がったりするリスクがあります。

また、管理会社の対応が不十分で入居者からのクレームが増加しても、オーナーは直接介入できないため問題が長期化・深刻化する可能性も。

このような状況では、資産価値の低下や将来的な収益の減少につながるおそれがあります。

実際にあったトラブル事例

2023年には、BLAZE（ブレイズ）という区分マンションのサブリース会社が賃料未納問題を引き起こし、業務停止へと追い込まれました。

BLAZEは経営難を理由にオーナーへの支払いを停止する一方で、入居者から家賃の徴収を継続。

これが問題視されました。

この事例も、他の多くのサブリース契約と同様に賃料保証があったといいます。

2018年に大きな社会問題となった「かぼちゃの馬車」事件も、サブリース契約のリスクを顕在化させた代表的な事例です。

かぼちゃの馬車とは、スマートデイズという会社が運営する女性専用のシェアハウス。

オーナーとサブリース契約を締結して運営していましたが、入居率が想定を大きく下回り、多くの物件で家賃の支払いが滞る事態に陥りました。

最終的に同社は経営破綻し、多くのオーナーが多額の借金を抱えたまま途方に暮れる結果に。

この一件によってスルガ銀行の不正融資も明らかになったこともあり、連日メディアで報道される事件となりました。

3.アパートの一括借り上げは解約できるの？

アパートの一括借り上げ契約は、原則として契約期間中の解約が難しいとされています。

しかし、解約ができないというわけではありません。

1)「解約できない」といわれる理由

解約が難しいとされる主な理由は、借地借家法の適用を受けることにあります。

この法律は主に借主（一括借り上げの場合はサブリース会社）を保護する目的があるため、貸主（オーナー）からの解約が制限されます。

また、一括借り上げ契約は通常10年以上の長期契約であり、途中解約を想定していない場合が多いことも解約できないといわれる理由の一つです。

契約に高額な違約金条項が含まれていることも少なからず見られ、これも実質的に解約を困難にしています。

2)解約が不可能ということではない

解約が難しいとはいえ、解約が不可能ということはありません。

アパートの一括借り上げにおいて、オーナーからの解約が認められるのは「正当事由」がある場合に限られます。

正当事由とは、次のようなものを指します。

正当事由があったとしても、基本的にオーナーは違約金を支払わなければなりません。

金額は契約内容によって異なりますが、月額賃料の3カ月～1年分ほどが一般的です。

一方、一括借り上げをしているサブリース会社が契約時に重要事項説明を怠っていたり、家賃不払いなどが見られたりすれば、法律や契約に違反しているため、オーナーに有利な形で解約できる可能性があります。

3)解約までの手順

解約を検討する場合は、まず契約内容を詳細に確認し、解約に関する条項の有無や内容を把握することが重要です。

次に、契約書に基づいて管理会社と解約について協議します。

この際、解約の理由や希望する条件を明確に伝えましょう。

契約の意思を伝える際には、内容証明郵便や電子メールなど、日付や内容の履歴が残る手段を取ります。

後々トラブルになったとき、いつ、どのように解約希望を出したか証明できる状態にしておくことが大切です。

協議が整った場合、契約書に定められた方法で解約の意思を伝えます。

その後、違約金や明け渡し時期など、具体的な解約条件について交渉を行います。

双方が合意した解約条件を文書化し、署名・捺印を行います。

最後に、合意した日時に物件の引き渡しを行い、必要な精算を行います。

協議の途中で揉めてしまった場合は、サブリース会社に立ち退きの交渉をしなければならないケースも。

この場合は、早期に弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

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4.アパートの一括借り上げを解約したらどうすればいいの？

アパートの一括借り上げを解約すると、賃料保証も第三者による管理もなくなります。

解約後に自主管理とすることもできますが、これまで管理業務をしておらず、一定の収入が得られていたことを考えれば、管理会社を利用したほうが良いでしょう。

管理委託は、一括借り上げのような賃料保証はないものの、委託費は一括借り上げの手数料より安く、オーナーの自由度も高い形態です。

契約内容も柔軟に調整できることから、必要な業務だけを委託することができます。

とはいえ、賃貸管理会社も実績や対応力は千差万別です。

管理会社を選ぶ際には、入居率や管理委託費などを比較・検討するようにしましょう。

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まとめ

アパートの一括借り上げの解約が難しいというのは事実です。

しかし、解約が不可能なわけではありません。

まずは、契約内容から解約に必要な費用や条件を確認しましょう。

場合によっては、解約まで長い期間を要することも。

必要に応じて、弁護士や第三者の管理会社に相談しながら進めていきましょう。