心理的瑕疵とは？事故物件の告知義務について

1．心理的瑕疵とは

賃貸経営における心理的瑕疵とは、実際に賃借人の居住に障害が生じるわけではないものの、心理的に嫌悪を感じるような事情があることをいいます。

オーソドックスな事例としては、いわゆる自殺物件です。

賃借人が自殺をした場合、その物件は事故物件として市場では扱われるので、通常通り賃貸募集に出すよりも様々な配慮が必要になります。

告知義務について

人が自殺した部屋に望んで住みたいという人はいないでしょうから、部屋を貸す側である不動産投資家は次の賃借人に対して「自殺者が出た物件である」ことを告知しなければなりません。

これを告知義務といい、通常は記録に残すために重要事項説明書に記載して説明するほか、賃貸借契約書の条項に盛り込むこともあります。

また、賃貸に限らず事故物件を売却する場合についても、買主に対して同様の告知義務が発生します。

心理的瑕疵による告知義務を怠ると、あとから賃借人や買主から損害賠償請求されたり、契約解除されたりすることもありますので注意が必要です。

2．告知義務が発生する心理的瑕疵の基準

心理的瑕疵の問題で一番難しい点、それはどのラインから告知義務が発生するかの判断基準です。

例えば、室内で自殺したのであれば告知は必要というのはおよそ検討がつくかもしれませんが、では室内で自殺未遂をして、その後病院で死亡したようなケースはどうなるでしょうか。

このあたりの判断は法律に明確に記載されているわけではないので、過去の判例を見ながら個別に判断する必要があります。

自然死や孤独死の説明義務

過去の判例を見ていくと、次のような事象が室内で発生した場合については、告知義務が必要と考えられます。

• 自殺
• 殺人
• 不審死
• 変死
• 焼死
• その他、死亡から長期間経過してから発見された場合

長期間というのは、明確な基準はありませんが、遺体が腐乱している状態で発見されたのであれば、告知義務は必要と考えた方がいいでしょう。

対して、次のケースについて告知義務は発生しないと考えられます。

• 室内で体調をくずし、病院で死亡した
• 勤務中に事故に遭った
• 自然死ですぐに発見された
• マンション屋上などからの飛び降り自殺

これらについては、告知義務は生じないといわれています。

3．いつまで告知が必要か

告知義務が必要な物件について、いつまで告知しなければならないのでしょうか。

告知義務の期間については、2つの考え方があります。

• 発生からの経過年数

例えば自殺が発生した場合、賃貸であれば3年程度、売買であれば6年程度経過するまでは告知義務が必要であると考えられます。

• 発生からの入居者変更や転売

賃貸物件の場合は自殺者が発生した後入居した人が退去して以降、売買物件の場合は事故物件を買った人がさらに転売する時については、告知義務がなくなると考えられています。

個別に検討が必要

このように心理的瑕疵については、一定期間経過すれば告知義務はなくなりますが、一定期間の判断基準が個別の案件によって異なってくることに注意が必要です。

今回解説させていただいた期間はあくまで目安なので、法的にその期間が過ぎれば絶対に大丈夫というものではありません。

心理的瑕疵は人によっては強く気にするケースもあるので、トラブルを避けたいのであれば、知っていることで心理的に嫌悪を感じるようなことについては、できるだけ正直に伝えておいた方がよいでしょう。

凶悪殺人の場合

ニュースで報道されるような連続殺人が発生したような物件の場合、告知義務はどうなるのでしょうか。例えば、以前座間で発生した連続殺人事件などは賃貸物件の一室が犯行現場となってしまったため、告知義務は免れません。ポイントは、いつまで告知が必要になるかということです。

この判断は専門家によっても判断が分かれるところですが、不動産の専門家としての見解としては、建物を取り壊さない限り、買主や賃借人には告知することをおすすめします。

客観的に考えて、凶悪殺人が発生した物件ということを知らずに買ったり、住んだりした人は、あとでその事実を知った時にどう思うかを想像してください。

きっと騙されたと思うはずです。告知義務というのは、本来決まった年数告知すればよいというものよりも、トラブルを未然に防ぐという意味合いが強いので、相手が不快に思う可能性があることは伝えておくことをおすすめします。

私のアドバイスとしては、重要事項説明書に事件発生日や事件名などを記載して説明をするべきと考えています。ただ、説明をしたからといって、必ずしも価格を下げるべきとは考えていません。

事件発生後最初の売却時、または賃貸時には価格の値下げはした方がよいと思いますが、それ以降については、説明はするものの、価格については値下げする必要はあまりないという見解です。

価格の値下げは強制ではなく、あくまで決まりやすくするための措置なので、事件後、一度取引を挟めばそこまで気にされにくくなります。

4．心理的瑕疵の金額への影響

心理的瑕疵がある事故物件は、あえてその物件を買ったり借りたりするメリットがないといつまで経っても契約が成立しません。そのため、通常は相場よりも金額を下げることになります。

これは売買でも賃貸でも同じで、通常価格から値下げをしますが値下げをする割合については心理的瑕疵の内容によって異なるため個別に判断しなければなりません。

5．事故物件の予防対策

このように事故物件として扱われると、売買でも賃貸でも不動産投資家としてダメージを受けることは間違いありません。最近では、一人暮らしの高齢者が自宅で孤独死をしたまま長期間放置されて事故物件になってしまうケースがよく聞かれます。

自殺や殺人を未然に予防することは難しいですが、孤独死については発見が早ければ心理的瑕疵を回避することが可能です。

高齢者が入居している物件を所有している方は、定期的に賃借人とコミュニケーションをとって健康状態を間接的にチェックするとともに、緊急連絡先の家族とも密に連携をするなど、孤独死対策をとっていくことをおすすめします。

6．まとめ

自己の所有物件で事件が発生して事故物件となってしまうと、大きな損害を受けることになります。また、自殺についてはその後の家賃の下落について、相続人に対する損害賠償請求が認められない可能性が高いです。

発生したら実質的に不動産投資家が被害を一方的に受けることになるので、予防が可能な孤独死についてはできる限りの対策をとることをおすすめします。

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