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3点ユニットバス分離で空室対策！費用相場や注意点を解説
3点ユニットバスとは、バス・トイレ・洗面台が1つのスペースに設置されたものをいいます。
1980年代までの賃貸物件は、風呂なし・トイレ共同が主流でした。
90年代前後には、部屋の中にお風呂やトイレをコンパクトにまとめられるという理由で、3点ユニットバスが大流行。
しかし、当時憧れの住宅設備だった3点ユニットバスも登場から30年経過し、人気は凋落し、今ではバス・トイレ別を希望する入居者が増えています。
ここでは、3点ユニットバスの不満を解消する「分離リフォーム」と費用相場を解説します。
1.3点ユニットバスが不人気の理由
現代では“バス・トイレ別”のセパレートタイプを希望する方が非常に多く、3点ユニットバスは不人気です。
その理由は以下の通りです。
●浴槽で身体を洗うため、湯船に浸かれない
●シャワーカーテンにカビが発生しやすい
●排せつするトイレと身体をきれいにするお風呂が同一空間
●シャワーの水がはねやすいため、温水洗浄便座が設置できない
●お風呂に入るとトイレットペーパーや便座カバーが湿気る
賃貸物件が増えた今は、3点ユニットバスのデメリットを上回る魅力がないと、入居者集めに苦労する可能性があります。
2.3点ユニットバス分離リフォームとは？
おすすめなのが「3点ユニットバス分離リフォーム」です。
その名の通り、バス・トイレ・洗面台を分離する改修を指します。
方法は主に4パターンありますが、工事の難易度や費用が大きく異なります。
また、建物の状況によってはできないリフォームもあります。
3.3点ユニットバス分離リフォームの工事内容と費用相場
それでは、3点ユニットバス分離リフォームの方法を4つご紹介します。
1)3点ユニットの内部を間仕切りで仕切る（簡易）
お風呂とトイレを仕切りでわける、もっとも導入しやすい簡易リフォームです。
主な工事内容は、以下の通りです。
●スライドドア：浴槽の淵に建具枠をつけて、半透明のスライドドアで仕切る
●水栓の移設・増設：お風呂使用時でも洗面で手が洗えるように、水栓の移設や増設をする
●洗面器の交換：洗面器が浴槽に張り出しているユニットバスの場合は、スライドドアがつけられないため、小さい洗面器に交換する。
バス・トイレ別とはいえ、スライドドアで仕切るので簡易的な印象にもなります。
既存3点ユニットバスのレイアウトによっては、想定よりも費用がかかる可能性もあるので注意してください。
費用相場は、20～30万円ほどです。
2)3点ユニットをトイレとシャワーブースに交換
3点ユニットバスを撤去し「トイレ」と「シャワーブース」がセットになったユニット商品に交換するリフォームです。
バス・トイレ別を希望する人だけでなく、湯船につかる習慣のない外国人にも訴求できます。
費用相場は、60～80万円ほどです。
3)トイレ分離型のセパレートユニットに交換
3点ユニットバスを撤去し「トイレ」と「お風呂」がセットになったユニット商品に入れ替えるリフォームです。
もともとのユニットバスの面積が狭い場合、扉がつくことで圧迫感を感じてしまうかもしれません。
しかし、物件情報には「バス・トイレ別」と表記できるので、内覧希望者が増えることに期待できます。
費用相場は、60～80万円ほどです。
4)2点ユニットに交換してトイレを移動（難度高）
3点ユニットバスを2点ユニットバス（お風呂と洗面器）に交換し、押入やクローゼットの空間をトイレにする分離リフォームです。
この方法でリフォームするうえでは、トイレの給排水管が移設先まで配管できるのかが問題となります。
現在の給排水の場所から離れると、排水勾配が取れずに床を上げなくてはならないかもしれません。
水まわりの位置を変更するのは費用がかかりますので、リフォーム会社に現地調査を依頼し、よく検討しましょう。
費用相場は、100～150万円ほどです。
4.3点ユニットバス分離リフォームの注意点
続いて、3点ユニットバス分離リフォーム工事を行う際の注意点を確認しておきましょう。
1)広さや配管の問題でリフォームできないことも
部屋の広さや給排水管の位置の問題等から、希望の分離リフォームができないこともあります。
しかし、工事の可否を判断するのはリフォーム会社。
工事実績が多いリフォーム会社は経験豊富なので、工事を可能とするノウハウや代替案など、さまざまなアイデアを持っています。
ご自身でリフォーム内容を決めてしまわず、まずは数社に問い合わせされることをおすすめします。
2)費用対効果が得られないこともある
分離リフォーム工事は、賃料や入居率アップを保証するものではありません。
場合によっては、費用対効果が得られないこともあります。
リフォーム実施は、賃料・リフォーム費用・回収年月のバランスを考えたうえで判断しましょう。
分離リフォームにお金をかけても費用回収に長い年月がかかるのであれば、簡易なリフォームやDIYを行い、賃料を下げたほうが入居率は高くなる可能性もあります。
5.3点ユニットをDIYで！手軽に空室対策
「分離リフォーム工事まではできないけれど、古びたユニットバスを明るく見せたい」という場合は、浴室専用リメイクシートなどでプチリフォームする方法もあります。
床にシートを貼る場合は「床用」と書かれた防滑仕上げされたものを選んでください。
シートを貼るだけのごく簡易なプチリフォームのため、費用は1万円前後です。
より本格的なDIYをするなら、浴室床シートやバスパネル等を貼る方法もあります。
タイル仕上げの床や壁でも施工できるのが魅力です。
シートの端は、見切り材やコーキングで仕上げなくてはならないため、日曜大工が得意な方におすすめです。
ただし、隙間があるとシート裏に水が入り、カビが発生したり、シートが剥がれやすくなったりする恐れがあります。
費用は6～8万円ほどです。
まとめ：費用対効果が得られるのか慎重に検討を
不動産投資物件のリフォームは、投資効率や費用対効果の検討が重要です。
入居者に選ばれるためには、3点ユニットバスのリフォーム工事よりも、畳をフローリングに変えたり、収納を増やしたりする改修のほうが効果的なケースもあります。
不動産物件の需要をリサーチし、適切なリフォームをしましょう。
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