管理替えで「家賃債務保証会社」は引き継げる？賃貸オーナー向け

1.管理会社と家賃債務保証会社の関係

家賃債務保証会社は、家賃を滞納した入居者の代わりに家賃を立て替える会社です。

かつて入居者は、家賃滞納時の請求先として連帯保証人を立てる必要がありました。

近年は家賃債務保証会社の利用が一般的となり、連帯保証人を不要とする管理会社や賃貸住宅が増えています。

家賃債務保証会社は、家賃回収代行を兼ねているケースもあります。

入居者が振り込んだ家賃を家賃債務保証会社が保証料を差し引いた金額で管理会社に振り込むという流れです。

滞納発生時には家賃債務保証会社から入居者に督促が行われるため、管理会社は家賃管理にかかるコストを抑えやすくなります。

2.管理会社を変更したら家賃債務保証会社は変わる？

家賃債務保証会社は、健全な賃貸経営をするために欠かせない存在です。

管理会社を変更する場合、家賃債務保証会社との契約を見直さなければならないケースも。

しかし、必ずしも管理会社と一緒に変更する必要はなく、管理替え後も継続して利用できる場合があります。

1)家賃債務保証会社を引き続き利用出来る場合

大手の家賃債務保証会社の中には、管理会社の変更に対応している会社があります。

変更手続きのための専用書式を用意していることも多く、所定の手続きを進めるだけで、管理替え後も家賃債務保証会社を引き続き利用することが可能です。

入居者が家賃を支払う先が家賃債務保証会社である場合、入金先の変更といった入居者側の負担もかかりません。

手続きを忘れて以前の家賃債務保証会社に家賃を振り込むといった事故も起こりにくいため、オーナーと入居者の双方にメリットがあります。

2)家賃債務保証会社の引き継ぎができない場合

家賃債務保証会社の中には、管理会社の変更に対応しておらず、管理替えと同時に契約を解除せざるを得ない会社もあります。

家賃債務保証会社は一般的に複数の管理会社と契約しているため、変更した先の管理会社との契約実績があれば、比較的容易に管理替えに対応できます。

しかし、取引実績が無い管理会社への変更は、家賃債務保証会社側の煩雑な手続きなどを理由に対応を断られやすいでしょう。

クレジットカード会社などの系列である信販系の家賃債務保証会社は、比較的管理会社変更に対応できないケースが多いようです。

また家賃債務保証会社の規模が小さく、特定の管理会社との繋がりが強い会社は、契約している管理会社の数が少ないため、引き継ぎ対応ができない傾向があります。

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3.家賃債務保証会社の引き継ぎが出来ない場合の対応

管理会社の変更に伴い、家賃債務保証会社との契約が切れてしまった場合、オーナーは家賃保証に対する何らかの対策を講じる必要があります。

とはいえ、オーナーが取れる選択肢は限られており、新たな家賃債務保証会社との契約か、家賃債務保証会社の不利用のいずれかを選ぶことになります。

1)新たな家賃債務保証会社との契約

ひとつは、新たな家賃債務保証会社との契約です。

オーナーが最も避けたいリスクのひとつである家賃滞納を防ぐためにも、家賃債務保証会社との契約は確実に進めておきたいところです。

新たな契約先は、オーナー個人が自主管理を行う場合を除き、変更先の管理会社が契約している家賃債務保証会社を選ぶのが安心です。

なお、家賃債務保証会社の変更にともない、入居者に審査や契約手続きをお願いする必要があるため、入居者に負担を掛けることになる点には注意しましょう。

また、契約を変更するタイミングによっては新旧両方の家賃債務保証会社へ保証料の支払いが発生する場合があります。

その際にはオーナー側が費用を負担するケースが一般的ですので、支出が発生する可能性がある点も認識しておきましょう。

2)家賃債務保証会社との契約を見送る

入居者の費用負担額が上がったり、手続き上問題があるようなら、家賃債務保証会社との契約を見送るという選択肢も考えられます。

家賃債務保証会社との契約は、家賃滞納リスクへの備えです。

入居者がこれまで家賃を滞納したことがないのであれば、保証会社の利用を見送ってもいいかもしれません。

とはいえ、過去の実績は今後も滞納されないことを保証するものではありません。

入居者への負担を極力減らす形での家賃債務保証会社の導入や、入居条件に連帯保証人を盛り込むといった対策を講じる必要があるでしょう。

まとめ

家賃債務保証会社は、入居者だけではなく管理会社とも契約が発生するため、管理会社を変更する際には新たな家賃債務保証会社へ契約を引き継げない場合があります。

家賃債務保証会社との契約は、家賃滞納に対する万が一への備えです。

回収不能となった家賃のために収益を下げることがないよう、管理替えの際には家賃債務保証会社の引き継ぎが可能かどうか、新旧両方の管理会社に確認しておきましょう。

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管理替えに伴う家賃債務保証会社の変更についてもご相談可能ですので、お気軽にお問合せください。