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不動産投資の確定申告では「不動産所得」が重要!不動産所得とは?節税対策も

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資による所得は「不動産所得」とみなされますが、定められた額を超える場合には確定申告が必要、一定の所得と損益通算ができるといった特徴があります。

不動産投資が事業的規模になると、青色申告で最大65万円の特別控除を受けられるなどの税制優遇が受けられます。

「事業的規模」の基準とは何でしょうか?

不動産投資で確定申告は必要なのでしょうか?

本記事では不動産投資と確定申告、不動産所得や不動産投資の経費、確定申告における青色申告と白色申告について解説していきます。

不動産投資の節税効果が気になる方、経費として計上できる費用や確定申告について知りたい方は是非ご覧ください。

1.不動産投資に確定申告は必要?不動産所得とは?

不動産投資はサラリーマンなど副業として個人で行っている方が多いですが、副業でも確定申告は必要なのでしょうか?

不動産投資で得られる利益である「不動産所得」が20万円を超えた場合、確定申告が必要となります

不動産所得は「収入-必要経費」を指します。

なお不動産に関わらず所得は「収入-必要経費」となることをおさえておきましょう。

不動産所得の収入には家賃収入だけではなく敷金や保証金、共益費として入居者から受け取る電気代や水道代等も含まれます。さらに地上権といった「不動産に属する権利」の設定・貸付けも該当します。

不動産投資の「収入」に該当する項目は以下の通りです。

  • 家賃収入
  • 敷金・保証金などのうち、返還を必要としないもの
  • 頭金、更新料、名義書換料など
  • 共益費として受け取る水道代や電気代

続いては不動産所得で収入から差し引く「経費」について見ていきましょう。

2.不動産投資の経費とは

不動産投資の経費には固定資産税等の税金、損害保険料、減価償却費などがあります。

「確定申告でどこまで経費として計上したらいいか分からない」というオーナーさんは多い事でしょう。

不動産投資における主な経費についてまとめてみました。

1)税金:固定資産税・都市計画税・不動産取得税など

1月1日時点で不動産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている方は、年4回に分けて固定資産税及び都市計画税を支払います。

不動産取得税は不動産を購入した時に1度だけかかる税金で、取得時には登録免許税も納める必要があります。不動産投資における税金の詳細は以下の記事をご参照ください。

2)保険料:火災保険・地震保険等の損害保険料

建物や家財にかける火災保険・地震保険など損害保険料です。

3)減価償却費

建物の経年劣化による資産価値の減少を経費として計上できるのが減価償却費です。

実際に出費がある訳ではないので、不動産投資における節税のポイントとなります。

4)建物の修繕費・リフォーム費用

建物の修繕やリフォームを行った時に支払う費用です。

5)ローン返済の利息

投資用ローンに対する利息も経費として計上できます。

6)管理委託費

管理会社への管理・運営・清掃等の委託費用です。

7)税理士への報酬

確定申告にともなう税理士への報酬です。

8)司法書士への報酬

不動産登記時に司法書士に業務を依頼する際の報酬となります。

9)交際費

不動産会社やオーナーと、打ち合わせで飲食した際の費用を交際費として計上できます。

10)交通費

物件の購入時の見学や運営における対応で使った交通費です。

上記の経費のうち1の取得時にかかる税金や8の登記時の司法書士への報酬は一時的な費用となりますが、その他の費用は「ランニングコスト」(維持費)として運営をしている間支払う経費となります。

特に3の減価償却費は不動産投資において重要な経費となり、不動産の売却時期にも関わってきます。物件を購入する際や運営中は不動産会社と相談し、今後の減価償却費を含めた収支シミュレーションを行いましょう。

3.不動産投資での収入は不動産所得?それとも事業所得?

不動産投資は「賃貸事業」であり、「不動産投資による所得は不動産所得ではなく事業所得ではないか」という疑問を持つオーナー様もいらっしゃいます。

確かに不動産投資は賃貸事業ではありますが、国税庁のホームページでは「事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得をいいます。ただし、不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は事業所得ではなく、原則として不動産所得や山林所得になります。」という記述がありますので、不動産投資による所得は不動産所得という結論になります。

ただし不動産経営が事業的規模である場合には、「事業所得」として申告する事ができます。

不動産貸付における事業的規模の基準は以下の通りになります。

アパート・マンション等の共同住宅 おおむね10室以上
戸建て物件 おおむね5棟以上

事業所得として申告する事で、税制上で様々なメリットが得られます。

不動産投資が事業的規模となった時の税制上におけるメリット

不動産経営が上記の条件を満たし事業的規模である場合には税制上で4点のメリットが存在します。事業的規模である場合と規模が満たない場合で比較してみましょう。

なお確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、青色申告で申告した場合のメリットとなります。

事業的規模である場合 事業規模に満たない場合
賃貸用物件の取壊し、除却などの資産損失時 全額を必要経費に算入できる 該当する年度の不動産所得の金額を上限に必要経費として計上
賃貸料等の回収不能による貸倒れの損失 回収不能となった年度分の必要経費に算入 収入に計上した年度分までさかのぼり、所得金額の計算を算定し直す
青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除 適用あり 適用なし
青色申告特別控除 最高65万円 最高10万円

※参考:国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

特に最大65万円の特別控除の節税効果は非常に大きいと言えるでしょう

また家族を従業員として「青色事業専従者給与」を支払い、経費を多くすることで、所得を圧縮、税金を節約できる可能性があります。白色申告でも専従者控除が存在しますが、上限額が定められています。

それでは不動産投資では青色申告と白色申告どちらが良いのでしょうか?

4.不動産投資の確定申告は白色申告と青色申告どちらが良い?

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2つの申告方法があります。

青色申告は個人事業主として開業届と青色申告承認書を税務署に提出した後申請することが可能です。

白色申告は青色申告より帳簿付けが簡単で青色申告承認書を税務署に提出する必要が無いというメリットがありますが、青色申告で事業的規模である場合の最大65万円の特別控除や純損失(赤字)の繰越し等を行う事ができないというデメリットが存在します

一方で青色申告では、事業的規模である際に最大65万円の特別控除があり、純損失の繰越しと繰戻しができる、従業員の給料を「青色事業専従者給与」として計上できるというメリットがあります。

ただし帳簿は「複式簿記」を用いらなければならず(白色申告は「簡易簿記」)、日々の経理を仕訳帳と総勘定元帳を作成して記録する義務があります。また確定申告の際には損益計算書と貸借対照表という書類が必要となります。

青色申告は帳簿付けや書類作成が煩雑というデメリットがありますが、税理士に依頼することで手間を省くことができます。

事業的規模である場合は青色申告を行った方が節税効果は高いですが、事業的規模に満たない際には白色申告で十分であるケースも存在します。

「どちらで申告したらよいかわからない」という方は、税理士や会計士等の専門家に相談してみましょう。

5.不動産所得は「損益通算」が可能

不動産所得や事業所得は「損益通算」が可能です。損益通算とは一定の所得金額の計算で生じた損失の一部の所得を、他の所得の金額から控除できる仕組みです

損益通算が可能である所得は不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得の4種であり、事業所得は事業経営における利益、譲渡所得は不動産や株などの資産を売却した時に発生する利益、山林所得は山林の伐採などに関わる利益となります。

他に副業を行っており事業規模であるケース、自営業の方、投資を行っている方、不動産を売却した時などで損失または利益が発生した場合は不動産所得と損益通算することで節税できる可能性があります。

例えば年間の不動産所得が50万円であるAさんが、株式投資で30万円の損失を出した場合、一定の条件を満たすことで損益通算が可能となり所得は20万円となります。

所得を元に税金が計算されるケースが多いため、損益通算により所得が少なくなると税金を節約できる可能性が高くなります。

6.不動産投資の確定申告は「不動産所得」がカギ

副業として不動産投資を行っている場合、不動産所得が20万円以上になると確定申告を行う必要があります

確定申告には青色申告と白色申告があり、それぞれメリットとデメリットが存在します。どちらを選ぶかは賃貸経営の規模などによって異なりますので、税理士等の専門家に相談すると良いでしょう。

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