徹底検証！「低層マンション」と「高層マンション（タワーマンション）」の違いについて

1．低層・高層・タワーマンションのそれぞれの定義は？

実は、マンションの高さや階数の違いによる明確な区分や定義があるわけではありません。

ここでは、一般的に認識されているそれぞれのマンションの定義をご紹介します。

1)低層マンションの定義とは

低層マンションは、2～3階建てのマンションを指すことが多いです。高さ制限のある低層住居専用地域に建築されることが多く、高さは10m以内に設計されています。

中には5階建てくらいまでのマンションも低層マンションに含む場合もありますが、5階建て前後のマンションは中層マンションと呼ばれるケースが多いようです。

2)高層マンションの定義とは

高層マンションは、高さ31m以上のマンションを指すことが多くなります。消防法では高さ31mを超える建築物を高層建築物と定義しており、建築基準法では高さ31mが高層であることの基準となっています。

したがって、高さ31m以上、階数にして約10階以上のマンションが高層マンションと呼ばれています。

3)タワーマンションの定義とは

タワーマンションとは、高さ60m以上、階数にして約20階以上のマンションを指します。

建築基準法において、高さ60mを超える建物に関しては構造耐力や設備の安全性などに厳しい規制が設けられていることから、高さ60m以上の超高層マンションがタワーマンションと呼ばれています。

2．低層マンションのメリット・デメリット

低層マンションには、以下のようなメリットとデメリットがあります。

1)低層マンションのメリット

良好な住環境

住環境を最優先した用途地域である「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」に建てられていることが低層マンションの大きな特徴です。

この二つの用途地域は、喧騒が少なく落ち着いた良好な住環境であるケースが多く、この用途地域に建てられる低層マンションはゆとりを感じさせる高級なイメージが強くなります。

安定した資産価値

低層住居専用地域では、大規模な商業施設や工業施設の建築が禁止されているため、将来的にみても良好な住環境が維持される可能性が高く、資産価値といった側面からも魅力的です。

コミュニティの形成がスムーズ

マンション自体の総戸数が少ないことから、住民同士が顔を合わせる機会が多くなります。そのためご近所とのコミュニティが築きやすく、防犯面の対策や大規模修繕等における住民同士の合意形成がスムーズに運びやすい傾向にあります。

災害時に強い

低層のため災害時などエレベーターが止まってしまったとしても、階段を利用することが苦ではありません。さらに、低層マンションの多くが、地震に強いといわれている壁式構造を採用していることも安心できるポイントです。

2)低層マンションのデメリット

生活の利便性では高層マンションに適わないことも

立地している用途地域の都合上、駅や商業施設から少し離れているケースが多く、またマンションの規模的にも、共用施設やサービス・管理体制などが充実していないことがあります。

リフォームやリノベーションがしにくい

前述の壁式構造のマンションは、構造上撤去できない壁などがあるため、リフォーム・リノベーションをする際の自由度が低くなってしまう場合があります。

供給数が少ない

新築の場合など、用途地域の問題でマンションデベロッパーが収支の見合う規模の低層マンションを建築するケースは、広い土地が必要となるため必然的に供給数が少なくなります。

3．高層マンションのメリット・デメリット

高層マンションには以下のようなメリットとデメリットがあります。

1)高層マンションのメリット

利便性の高い環境

高層マンションの多くが街の中心エリアに立地しているため、駅や商業施設などにも近く、その利便性の高さが大きな魅力といって良いでしょう。

充実した共用施設

高層マンションは戸数が多いため、マンション内にジムやゲストルーム、キッズルームなどの共用施設が用意されている場合があります。コンシェルジュ付きのマンションもあり、サービスや共用施設が充実している傾向にあります。

日当たりが良い

周りに遮る高層の建物がない場合、住居スペースの日当たりの良さが期待できます。北向きの住戸であっても、高層階であれば比較的室内に日差しが入りやすく、日中は明るいケースが多いです。

2)高層マンションのデメリット

管理費用が高い傾向にある

共用施設やサービスが充実しているため、これらを維持するための管理費が比較的高い傾向にあります。

外に出るまで距離がある

高層階であればあるほど、地上に出るまでに時間がかかります。また、マンションによってはエレベーターが到着するまで待つ時間が長くなるケースもあります。

日当たりが良すぎることも

冬場は日当たりが良いことで室内が冷え込まず、快適に過ごせることもありますが、真夏などは日当たりが良すぎて室内の温度が高くなる可能性があります。

紫外線が強いため、肌に悪い影響を与える点もデメリットのひとつです。

4.タワーマンションのメリット・デメリット

タワーマンションは以下のようなメリットとデメリットがあります。

1)タワーマンションのメリット

眺望の良さ

タワーマンションの最大のメリットは、その眺望の良さです。マンションによっては、低層階の人も眺望を楽しむことができ

るようにビューラウンジを設けていることもあります。

敷地にゆとりがある

タワーマンションの多くは総合設計制度を利用しており、隣の建物との間隔を広くとったり、敷地内に植栽を植えたり、ベンチを置いたりなど、街中にありながらゆとりのある空間を感じることができます。

安心の防犯対策

管理人が24時間常駐しているケースが多く、警備員の定期巡回や多数の防犯カメラの設置など、厳重な防犯対策を講じているマンションがほとんどです。

2)タワーマンションのデメリット

住民同士の合意形成が難しい

総戸数が多いため、管理組合などの運営における住民同士の合意形成がスムーズに運ばないケースがあります。

災害時に移動が大変になることも

自家発電装置の付いた非常用エレベーターが設置されている場合もありますが、災害時に何らかのトラブルでエレベーターが作動しなくなった場合は、移動手段が不便になるといった懸念もあります。

5．資産価値としての「低層マンション」と「高層マンション」

売却を想定した資産価値という側面で考えると、低層マンションは立地するエリアによって資産価値が左右されます。駅や街の中心エリアから離れた住宅街に立地しているケースが多いですが、その住宅街が人気のエリアであれば、築年数が経っていてもその希少性からヴィンテージ・マンションとして資産価値も下がりづらい傾向にあります。

一方、高層マンション・タワーマンションは、利便性の高い立地や環境、充実した共用施設や管理体制から売却しやすく資産価値を保ちやすいといわれています。

昨今その人気の高さから供給戸数も増加傾向にあり、場所によっては周囲に高層建築物が新たに建つことも考えられます。

眺望の良さが損なわれ、資産価値が落ちるケースも想定されます。

まとめ

低層マンション、高層マンション、タワーマンションにはそれぞれメリット・デメリットがあります。それは、どれが優れていて、どれが劣っているということではありません。あなたやご家族のライフスタイルや志向によって、どのマンションが合っているのかが変わってきます。

将来どう暮らしたいのか、何を重視するのかなどを一旦整理したうえで、理想のマンションライフを検討してみてはいかがでしょうか。