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徹底検証!「低層マンション」と「高層マンション(タワーマンション)」の違いについて

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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新築・中古問わず、マンションの購入を検討されている方にとって、タワーマンションなど高層のマンションを購入するか、瀟洒な住宅地に建つ低層のマンションを購入するのか、決めかねている方も多いはずです。

今回は、そんなお悩みをお持ちの方はもちろんのこと、既に決めている方にとってもお役に立てるであろう、それぞれの特徴や違いについて解説させていただきます。

1.「低層マンション」と「高層マンション」の定義とは

みなさまが、マイホームとして、または投資用としてマンションの購入を検討される際、立地や周辺環境、価格や構造・間取り等を気にされる方は多いはずです。ただ、マンション自体の建物の規模や大きさについて、購入の決め手としての優先順位は前者に比べると低くなりがちな傾向にあります。

実は、マンションにおいて部屋のある階数や、建物自体の総戸数などの規模や形状の違いで、住み心地は異なります。そして特に顕著な事例としてあげられるのが、「低層マンション」と「高層マンションタワーマンション」の違いではないでしょうか。

今回は、マンションの購入を検討されている方にとって、住み始めてから後悔しないためにも、そんな両者の特徴や違いについて解説させていただければと思います。

まずはじめに、世間一般の印象として、治安が比較的良い郊外の瀟酒な住宅地に建つ「低層マンション」、生活利便性の高い都心などに多く建つ「高層マンション(タワーマンション)」といったところが一般的なイメージとして頭に浮かぶかと思われますが、そもそも何階建てまでが「低層マンション」で、何階建て以上が「高層マンション」なのかご存知でしょうか。

実は、両者とも明確な定義や区分は存在しません

ただ、一般的には低層マンションの場合、2~3階建てのマンションを指すことが多く、4~5階建てぐらいまでを含む場合や2~3階建てとは区別して5階建て前後のマンションは「中層マンション」と呼ぶケースもあります

一方、高層マンションの場合は、6階~20階建てのマンションを指すことが多く、20階建て以上は「超高層マンション」や「タワーマンション」と呼ばれることがあり、その理由としては建築基準法第20条において、高さ60m以上(約20階建て相当以上)の建築物を「超高層建築物」として規定していることから、その同義として呼ばれていると言われています。今回につきましては、「超高層マンション」や「タワーマンション」も含め高層マンションとして、以下解説させていただきます。

では、低層マンションと高層マンション(タワーマンション)、得られる住環境がどのように違ってくるのでしょうか。ここからは、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて触れていきたいと思います。

2.低層マンションのメリット・デメリット

様々なケースにより異なることもございますが、高級感漂うイメージの低層マンションの多くは、住環境を最優先した用途地域である「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」に建てられていることが大きな特徴であり、その印象の理由になります。この二つの用途地域のエリアは、建築できる建物の高さや種類など厳しい制限が設けられ都市計画が進むため、街並みが整った閑静な住宅地として形成されます。そのため、この用途地域に建てられたマンションの環境もまた、喧騒が少なく落ち着いた良好な住環境となるケースが高くなります。そして、この用途地域には、大規模な商業施設や工業施設の建築が禁止されているため、将来的にみても良好な住環境が維持される可能性も高く、資産価値といった側面からも魅力的に感じるはずです。

また、マンション自体の総戸数が少ないことから、住民同士が顔を合わせる機会が多く、ご近所とのコミュニティ形成が築きやすくなり、防犯面の対策や大規模修繕などの住民同士の合意形成がスムーズに運ぶといったメリットもあります

構造面においては、低層のため高層マンションのようなエレベーター待ちが少なく、災害時などエレベーターが止まってしまったとしても階段を利用することが苦ではありません。さらに、低層マンションの多くが、壁式構造など柱や梁がない構造を採用しているため、室内がスッキリしており、家具等の配置がしやすいのも特徴と言えます。

一方、デメリットとしては、生活利便性に欠ける点が挙げられます。立地している用途地域の都合上、駅や商業施設から少し離れているケースが多く、マンションの規模的にも共用施設やサービス・管理体制など充実していないことがあります

構造面においても、3階建てのマンションの場合などエレベーターが設置されていなかったり、前述の壁式構造のマンションなどは、構造上撤去できない壁などもあり、リフォーム・リノベーションをする際の自由度が低いといったことも考えられます

新築の場合など、用途地域の問題でマンションデベロッパーが収支の見合う規模の低層マンションを建築するケースは、広い土地が必要となるため必然的に供給数が少なくなります。そして、その希少性の高さから新築はもちろんのこと、中古物件もヴィンテージ・マンションとして、一戸建てが建ち並ぶ住宅街で静かに暮らしたいと希望される方々からの人気は衰える気配がありません。

3.高層マンションのメリット・デメリット

高層マンション共通の特徴と言えば、その多くが街の中心エリアや、オフィスビル・商業施設などが建ち並ぶエリアに立地する環境にあり、その利便性の高さが大きな魅力といって良いでしょう。

さらに高層といったスケールメリットを活かした、共用施設やサービス・管理体制などが充実している点が挙げられます。例えば、プールやジムなどの施設やコンビニ、ゲストルームにコンシェルジュサービスなど多彩です。管理体制についても、特にセキュリティ面が充実しており、多くの物件で多重オートロックや24時間有人管理が採用されています

また、タワーマンションなど購入した部屋が、低層階なのか高層階なのかにより異なるケースも見られますが、眺望・通風・採光の良さや、高層階などは虫の侵入が少ないなどのメリットが挙げられます

一方、デメリットとしては、共用施設やサービス・管理体制が充実しているがために、維持費や管理費が比較的高い傾向にあります。さらに、タワーマンションなど規模の大きな物件は総戸数も多く、管理組合などの運営における住民同士の合意形成がスムーズに運ばないケースもあります。構造面においても、階数が多いためエレベーターの待ち時間が長いことや、停電や災害時にエレベーターが止まってしまった場合は、移動手段が不便になるといった懸念もあります

ただし、マンションによっては非常用の自家発電設備や災害時における食料等の備蓄を備えているケースもあります。

また、タワーマンションなどの高層階の住戸においては、風の影響を受けるため窓の開閉ができない、地震時の揺れが大きく影響するため家具等の転倒対策が必要などが挙げられます。

以上のように、高層マンション、特にタワーマンションの購入を検討されている方にとっては、お部屋を高層階にするのか、低層階にするのかによって、メリット・デメリットも異なってきます。

ちなみに、高層階になるほど価格は高く設定され、分譲の場合など低層階よりも先に売れて行きますが、同等の間取りで、同じ共用施設やサービスを受けられるのであれば、考え方によっては購入価格が低い分、低層階の方がお得と言えるかもしれません。

4.資産価値としての「低層マンション」と「高層マンション」

ここまでは「住む・暮らす」という側面から両者を比較させていただきましたが、売却を想定した資産価値という側面ではどうでしょう。

低層マンションは、何と言っても立地するエリアによって資産価値が左右されます。駅や街の中心エリアから離れた住宅街に立地しているケースが多いですが、その住宅街が人気のエリアであれば、築年数が経っていても、その希少性からヴィンテージ・マンションとして需要が高く維持でき、資産価値としても下がりづらい傾向にあります。

高層マンション(特にタワーマンション)は、利便性の高い立地や環境、充実した共用施設や管理体制から、売却しやすく資産価値を保ちやすいと言われていますが、昨今その人気の高さから供給戸数も増加傾向にあり、場所によっては周囲に高層建築物が新たに建ち、眺望の良さが損なうなどの理由で、価値が下がるケースもあります

ちなみに、投資面においてもタワーマンションは、購入費用や購入後のオーナーが負担する維持管理費など、他のマンションと比べコストが高い傾向にあります。

最後に、「低層マンション」と「高層マンション」にはそれぞれ一長一短があります。それは、どちらが優れていて、劣っているということではありません。大切なことは、あなたやご家族のライフスタイルや志向によって、どちらのマンションが合っているのかが変わってくるということです。

また、低層マンションの緑豊かで静かな住環境も魅力的だが駅までが遠く通勤に不便を感じる方、高層マンションの充実した共用施設やサービスは便利だが維持管理費が高すぎると思う方など、各々理想と現実のギャップも生まれてくるでしょう。

将来どう暮らしたいのか、何を重視するのかなどを一旦整理した上で、理想のマンションライフを検討してみてはいかがでしょうか。

年間売買取引件数3,679件の実績。ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資オンラインセミナー開催中