1．マンション管理組合とは
1）マンション管理組合について
分譲マンションのように一棟の建物の中に、複数の建物所有者が存在する建物を区分所有建物といい、それぞれの所有権を区分所有権といいます。
建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)において、区分所有建物は区分所有者全員が構成員となる団体を結成して、建物、敷地、付属施設の管理を行うことが定められています。
この区分所有者による団体がマンション管理組合であり、分譲マンションの場合はマンションの所有者が自らマンションの管理を行うこととなります。
2）マンション管理組合の構成
マンションの所有者全員がマンション管理組合のメンバーとなりますが、毎回、メンバー全員のスケジュールを調整して集会を開き、意見をまとめていくのは難しいことです。
そのため、マンション管理組合では、区分所有者の中から代表者を選出して「理事会」を結成し、理事会のメンバーが話し合いを行い、マンションの維持・管理を行っていきます。
理事会のメンバーは、推薦や立候補で決まる場合もありますが、一般的には持ち回りで順番に選出されることが多いようです。
2．マンション管理組合の役割と業務
1）マンション管理組合は何のためにあるの？
マンション管理組合は、区分所有法で定められている通りマンションの建物や共有部の管理を行うための組織です。
マンションの住民で結成する管理組合には、住民が安心で快適な生活を送れるようにマンションを管理し、建物としてのマンションの価値を守っていく役割があります。
2）マンション管理組合の業務内容
マンション管理組合には多くの業務がありますが、「住環境を管理する業務」と「長期修繕計画に関する業務」の2つに大別することができます。
住環境を管理する業務とは、マンション共有部であるエレベーターや防災機器などの点検・保守・修繕、集合玄関や敷地内共用部の清掃、共用部の火災保険や損害保険の管理などを行い、住民の快適な生活を守る業務です。
長期修繕計画に関する業務とは、マンションの価値や機能を維持するための業務で、長期修繕計画の策定や見直し、長期修繕計画書の管理などがあります。
3．マンション管理組合とマンション管理会社に違いはあるの？
1）マンション管理組合とマンション管理会社の関係
マンション管理組合の業務は、日常的に行う共用部の清掃、エレベーター・電気設備などの保守点検、マンションの住民から預かる管理費・修繕積立金の管理や収支報告の作成など、その業務内容は多岐にわたります。
住民で構成されるマンション管理組合の理事会メンバーが、これらの煩雑な業務をすべて行うには負担が大きいため、多くのマンションでは管理業務をマンション管理会社に委託しています。
マンション管理会社は、マンションの管理業務を専門に行う業者で、マンション管理組合とマンション管理会社が管理委託契約を結び、管理業務をマンション管理会社に委託します。
管理委託契約には、ほとんどの管理業務を委託する全部委託管理と管理業務の一部のみを委託する一部委託管理があります。
管理をマンション管理会社に委託する場合であっても、マンション管理の主体はマンション管理組合であることに変わりはありません。
中には、管理組合が直接、管理人を雇用してマンションの管理業務を行う、自主管理方式を採用しているマンションもあります。
2）マンション管理会社の業務内容を紹介
マンション管理組合とマンション管理会社の結ぶ契約の内容によって、マンション管理会社が担当する業務は変わりますが、一般的にマンション管理会社が行っている業務をご紹介します。
管理人業務
エントランスでの受付業務、住民からの問い合わせ対応、備品管理、建物の巡回、共用部の電球の交換、ごみ収集作業や設備点検作業の立ち合い、管理組合への報告業務など、マンションの日常的な管理業務を行います。
清掃業務
エントランス、廊下などの共用部の日常的な清掃、ゴミ出しなどの他、日常的には清掃が難しい外壁、窓ガラス、タイルなどの定期清掃を行います。
事務管理業務
マンションの住民が納める管理費・修繕積立金の管理、未納入金の督促業務、出納・会計報告書の作成、年間予算案の作成など会計にかかわる業務、理事会や管理組合への報告業務があります。
建物や設備の管理業務
建物や設備の機能を維持するための業務のことで、建物自体の点検、エレベーターや防災設備、給排水設備、電気設備などの定期点検や法定点検を行い、必要に応じて修理や修繕を行います。
4．まとめ
マンション管理組合は、マンションの住民によって構成される組織で、マンションに住む人々の安全で快適な生活とマンションの価値を守る役割があります。
マンション管理組合の業務は多岐にわたるため、マンションの維持管理をマンション管理会社に委託するケースがほとんどとなっています。
しかしながら、マンション管理の主体は住民の代表であるマンション管理組合であり、マンションの住民の意見や要望を実現し、よりよい住環境を実現するためにはマンション管理組合の役割は必要不可欠なものだといえます。
