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不動産の購入

借地権付き建物とは?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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不動産の検索サイトで物件を探していると、価格が割安な物件の概要欄などに「借地権付き」という表示を目にすることがあります。

借地と聞くとなんとなく、自分の土地ではないことはイメージできるものの、実際どのようなリスクがあるのかいまいちわからないという方は多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、借地権付き建物のメリット、デメリットについて初心者向けに解説します。

1.借地権を初心者向けに解説

借地権とは簡単にいうと他人の土地を借りる権利のことで、借地権付き建物とは他人の土地上に建っている建物という意味です。

そもそも建物を建てるためには、大きく分けると次の2つの方法があります。

  • 土地を購入して建てる・・・土地の所有権
  • 土地を借りて建てる・・・土地の賃借権(借地権・地上権)

一般的には土地と建物の所有者が同一であるケースが多いので、マイホームを購入する際には土地と建物を一緒に購入することになります。

対して、土地と建物の所有者が違う物件の場合は、「土地を借りる」権利と建物の所有権を一緒に購入するといったイメージです

2.借地権付き建物のメリット

借地権付き建物のメリットについてまとめてみました。

1)物件価格が割安である

借地権は所有権付きの建物と比較すると、同じ条件の場合価格が割安になるので低予算で好立地の物件を探したい場合は借地権付き建物を視野に入れると選択肢が広がります。

2)長期間借りられる

借りるというと返却が必要という点がネックに感じるかもしれませんが、あとで解説する旧法に基づく借地権であれば事実上半永久的に借りられるので、所有権と実質的にはあまり変わりません

よって、価格が割安になる分得と考えることもできます。

3)固定資産税・都市計画税がかからない

所有権を取得すると毎年固定資産税都市計画税がかかりますが、借地権であればこれらの税金は地主が負担するためランニングコストを抑えられます

特に都心部の物件は税金が高いので、非常に大きなメリットです。

3.借地権付き建物のデメリット

借地権付き建物のデメリットについてまとめてみました。

1)地代が発生する

土地を借りるということは、土地の家賃である地代を支払わなければなりません

ただ、メリットで解説した通りその分固定資産税や都市計画税はかからなくなるので、このあたりは表裏一体といえるでしょう。

2)ローンが付かないことがある

借地権の場合は住宅ローンの審査が通らないことがある点に注意が必要です。特に借地権付きの古い物件の場合、担保評価がほとんど出ないのでつかないことがあります。

ただ、最近増えてきている定期借地権の新築マンション等は住宅ローンが付くことが多いです。

3)リフォームなどに地主の承諾がいる

建物のリフォームをしたり、借地権を他人に譲渡したりするような場合は地主承諾を受けなければなりません。またその際に、譲渡承諾料がかかることもあります。

神社やお寺等が地主の場合は、これらの手続きに時間がかかることもあるので注意が必要です。

4.借地権の種類

居住建物を建築するために土地を借りる借地権には、次の3つの種類がありどの借地権かによって借りている人の権利が大きく異なるので必ずチェックが必要です。

1)旧借地権

平成4年8月1日よりも前の旧借地法に基づく借地権のことで、以下のような特徴があります。

  • 存続期間を定めなかった場合は、木造などの建物については30年、堅固な建物は60年
  • 建物老朽化により朽廃した場合は、借地権が自動的に消滅する
  • 更新に制限がなく、地主が土地を返してもらうことが極めて難しい

旧借地権は基本的に借りている借地人にとって有利な内容が多く、一度土地を貸すと実質的には返却してもらえないという実態があり、地主から反発の声が強く上がっていました

2)普通借地権

地主からの反発を受け、地主の権利を保護する形にシフトしたのが普通借地権です。

平成4年8月1日施行の借地借家法に基づく借地権で、旧借地権と比較すると以下のような違いがあります。

  • 存続期間を定めなかった場合は30年となる
  • 更新後の存続期間は、1回目20年、2回目10年となる
  • 借地権が自動的に消滅するとの規定はなくなった。
  • 条件が揃えば更新を拒否できる可能性がある

一言でいうと、旧借地権よりも地主が土地を取り戻しやすくなっています

3)定期借地権

存続期間は50年以上と長い代わりに更新が認められていない借地権で、存続期間の終了とともに更地にして地主に土地を返却する必要があります

つまり、借地権の終わりが最初から決まっている借地権のため、上記2つの借地権と比較すると物件価格が割安です。ただ将来取り壊すことが確定しているので、事前に取り壊し費用を積み立てていかなければなりません。

このようにどの借地権かによって借りている側の権利の強さが変わってくるので、気になる物件を見つけたら必ず確認しましょう。

5.まとめ:借地権付き建物は買うべき?

日本人は借地権と聞くと無意識に敬遠する傾向があることから、本来メリットがあるにもかかわらず価格が割安になる傾向が強いです。

所有権と比較すると一定の制限がつく部分はありますが、事前によく理解したうえで購入すればそこまで警戒する必要はないでしょう。

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