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不動産投資で法人化するタイミングはいつ? メリット・デメリットや方法について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を行う場合、個人事業主として投資を行う方法と法人化して投資を行う方法があります。

不動産投資で法人化すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

また、法人化を行う際には、どのタイミングで法人化すればよいのでしょうか。

今回は、不動産投資で法人化するメリットとデメリット、法人化するべきタイミングについてご紹介します。

1.不動産投資の法人化とは

不動産投資の法人化とは、投資家が代表となる株式会社などの資産管理会社を設立して、法人として不動産投資を行うことです。

投資家は法人の代表として資本金を支出し、法人が物件を購入、保有、管理することとなり、投資家は法人から役員報酬という形で収入を受け取ることになります。

2.不動産投資で法人化するメリットについて

1)節税効果が高い

個人事業主として投資を行う場合に納税が必要になる所得税は、所得が高額になるほど高い税率が課せられます。

不動産所得が高額になる場合には、個人として納税する所得税の税率よりも法人として納税する法人税の税率のほうが低くなるため、法人化することで納税額を抑えることができます

2)経費計上できる範囲が広がる

法人の場合、家族を役員にして報酬を支払うことや退職金の積み立てが可能になり、これらを経費として計上することができます。

また、生命保険の経費計上可能額も大きくなります。

3)損失の繰越期間が長くなる

個人事業主として青色申告を行っている場合、損失が生じた場合の繰り越し可能期間は最大で3年間ですが、法人の場合は最大10年間の繰り越しが認められています。

4)相続時の節税対策ができる

個人事業主として不動産投資を行う場合、不動産の所有者は投資家個人です。

そのため投資家が亡くなった場合には、個人名義の不動産には相続税や贈与税が課せられますが、法人の場合は代表が亡くなった場合でも相続税や贈与税は発生しないため、法人化は相続時の節税対策にもつながります

3.不動産投資で法人化するデメリットについて

1)会社設立の費用と手間がかかる

法人を設立するためには、10~30万円程度の費用が必要になります。

2)維持費用がかかる

税理士費用、社会保険料など法人を維持するためにはランニングコストも必要になります。

3)赤字の場合でも法人住民税の支払いが必要

法人住民税は、赤字の場合であっても均等割の金額を支払う義務があります

自治体によって多少の違いはありますが、標準的に年間7万円の支払いが必要です。

4)長期保有後の売却時にかかる税率が高くなる

5年以上保有した物件を売却する際の利益にかかる譲渡税の税率は、個人が所有する物件の場合は約20%であるのに対し、法人の場合は約30%となります。

したがって、長期保有後に物件を売却する場合には法人化したほうが高い税金を納めなければならなくなります。

5)途中から法人化する場合には不動産取得税と登記費用が必要

個人名義の物件を法人の所有に変更する場合には、改めて不動産取得税と登記費用が必要になります。

4.不動産投資で法人化するベストなタイミングは?

不動産投資で法人化することのメリット、デメリットをご紹介しましたが、どのような場合に不動産投資で法人化するとメリットのほうが大きくなるのでしょうか。

1)所得税と法人税の違い

不動産投資で法人化する場合に、まず個人と法人の税金の違いを考えなければなりません。

不動産投資の所得に対しては、個人の場合は所得税、法人の場合は法人税を納税します。

それぞれの課税所得に対する税率は、以下の表のようになります。(令和3年1月現在)

所得税の税率

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円~195万円未満 5% 0円
195万円~330万円未満 10% 97,500円
330万円~695万円未満 20% 427,500円
695万円~900万円未満 23% 636,000円
900万円~1,800万円未満 33% 1,536,000円
1,800万円~4,000万円未満 40% 2,796,000円
4,000万円以上 45% 4,796,000円

法人税の税率(開始事業年度が平成31年4月1日以降の場合)

資本金1億円以下の法人 課税所得800万円以下の部分 課税所得800万円以上の部分
法人税税率 15% 23.2%

2)初めから法人化? 途中から法人化?

上の表に当てはめて所得税と法人税の額を計算すると以下のようになります。

課税所得900万円の場合

所得税 900万×33%-1,536,000=1,434,000円

法人税 800万×15%+100万×23.2%=1,432,000円

課税所得950万円の場合

所得税 950万×33%-1,536,000=1,599,000円

法人税 800万×15%+150万×23.2%=1,548,000円

課税所得が900万円の場合はわずか2,000円ほど法人税のほうが安くなりますが、課税所得が950万円となると法人税のほうが所得税より5万円も安くなります。

したがって、一般に法人化のタイミングとしては課税所得が900万円を超えるラインが一つの目安になると言われています

個人名義の物件を法人の所有に変更する場合には、改めて不動産取得税と登記費用が必要になります。

そのため、大規模な事業展開を目指す場合には初めから法人化したほうが、無駄なコストを省くことができます。

しかし、初めは少額な投資から始めたい場合には、課税所得が900万円を超えそうな場合に経費の額や今後の不動産の取得・売却の計画などを鑑みて綿密なシミュレーションを行い、法人化することによるメリットのほうが大きいかどうか慎重に考える必要があります。

5.不動産投資の法人化の手続き方法

不動産投資の法人化を行う際には、以下のような手続きが必要です。

  1. 発起人、役員、資本金、商号などを決める。
  2. 法人運営の基本的な規則をまとめた定款を作成し、公証役場で認証を受ける。
  3. 発起人名義の銀行口座に資本金を振り込む。
  4. 設立登記申請書と必要書類を準備し、法務局に登記申請する。

6.まとめ

不動産投資で法人化することのメリットとデメリットについてご紹介しました。

一般的に不動産投資で法人化することで得られるメリットが大きくなるのは、課税所得が900万円を超えるラインだと言われています。

しかしながら、法人化にはメリットだけでなくデメリットもあり、今後の投資方針によっても人それぞれ法人化に適したタイミングは変わってきます。

個人での判断が難しい場合は専門家に相談の上、慎重に判断することをおすすめします。

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