不動産投資のトラブルとは？リスクへの対処法を解説

1．不動産投資で想定されるトラブル3つ

不動産投資を行う際には、サブリース契約による問題や購入後の修繕費負担、不良入居者などのトラブルが想定されます。

事前に起こり得るトラブル事例を把握し、リスクを回避していきましょう。

1）サブリース契約でのトラブル

サブリースとはオーナーが購入した物件を不動産会社が一括で借り上げ、入居者に貸し出す仕組みとなっています。

家賃のうち一定額を不動産会社に支払う事でオーナーは毎月安定した収入が手に入ります。空室リスクが無く管理の手間がかからないといったメリットがある一方で、契約期間中に賃料が減額される、別途修繕費や原状回復費用が必要などのケースでトラブルが起こる可能性があります。

国土交通省・消費者庁・金融庁では、サブリース契約をめぐるトラブルが起きたことから、「賃貸住宅経営特において特に注意したいポイント」として、【1】サブリース業者の不当な勧誘行為、【2】誇大広告、【3】オーナーに説明すべきリスクの明確化などを注意喚起しています。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」による登録を受けているサブリース業者は、オーナーに対し、サブリース契約の締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として説明することなどを義務付けています。

サブリースの契約は、修繕費などの負担や将来的な家賃の条件などをよく確認した上で締結するようにしましょう。

2）購入後の修繕費負担

中古物件の場合、配管や設備などが老朽化し修繕費がかさむ可能性があります。

不動産の売主は買主に対して「契約不適合責任」が課せられます。契約不適合責任とは引き渡された土地や建物が契約と適合しない部分がある場合に、売主は買主に対して補修や代替物の請求、代金減額や損害賠償などの責任を負うことを指します。

例えば外壁にひびが入っており雨漏りがする、水道管から水が漏れるなど建物や設備の状況が契約書の内容と異なる場合は売主に補修や代金減額を請求できます。

3）不良入居者への対応

入居者の中には家賃を滞納する、騒音を出し他の住民とトラブルになるなど問題のある住人が存在します。

管理会社に管理を委託している場合、対応は管理会社が行う事になりますが、家賃収入が入ってこない、不良入居者が原因で退去が続き空室になるなどのケースではオーナーにも負担が強いられます。

また管理会社の対応が不十分だった場合、問題が長引く又は悪化してしまう可能性もあります。

不良入居者対策としては、入居希望者との面談を自らが行い審査を行う、連帯保証人を必須にするなど入居審査を徹底しましょう。

なお家賃滞納は「債務不履行」として、一定期間の催告ののち、改善しない場合は退去や損害賠償金を求めることが可能です。

2．不動産投資のトラブルを未然に防ぐ方法とは

不動産投資のトラブルを防ぐためには、不動産の知識を身に付ける、物件選びは自分で行うなどの方法があります。

1）不動産の知識を身につけておく

書籍やセミナーなどを利用し不動産関連の法律や税金、賃貸経営などの知識を身に付けておきましょう。

不動産投資は数千万円の資産（不動産）を取り扱う事業経営となりますので、「知識武装」を行い大切な資産を守っていきましょう。

不動産会社のセミナーや勉強会、大家の会には積極的に参加する事をおすすめします。

2）物件選びは自身で行う

不動産投資では不動産会社に物件の選定を依頼する事が可能です。

ただし自身で物件についての知識を身に付け、勉強しておくことはその後の経営にも役立ちます。物件の築年数や利回り、空室率などの情報を多く閲覧し、比較・検討することでより良い物件を選べる可能性が高くなります。

不動産投資会社の意見も聞き入れつつ、納得のいく物件選びを行いましょう。

3）不動産会社・管理会社選びも需要なポイント

不動産投資を行う上で不動産会社や管理会社は「パートナー」とも言える重要な存在です。

複数の不動産会社に話を聞きに行き、信頼できる不動産会社・管理会社を選びましょう。

過去の実績や取り扱い物件、担当者の対応などを基準に不動産会社を選びましょう。管理会社は不動産会社が紹介してくれる会社又は自身で探した会社と契約しましょう。

管理会社の選び方は詳しくは下記の記事をご参照下さい。

3．不動産投資のトラブルに巻き込まれてしまったら

不動産投資詐欺やトラブルに巻き込まれてしまった時には、消費生活センターやNPO法人、宅地建物取引業協会などに相談を行いましょう。

裁判所での調停や訴訟を希望する場合は、弁護士に依頼することになります。

1）消費生活センターに相談する

消費者庁は各自治体に消費生活センターを設置しており、無料で相談を受け付けています。

通話料はかかりますが、全国共通の消費者ホットライン「188」（いやや）に気軽に相談することができます。平日に加え土日祝日も一部の地域・時間帯を除き受け付けています。

詳しくは国民生活センターのホームページで確認してみましょう。

※参照：独立行政法人国民生活センターhttp://www.kokusen.go.jp/map/http://www.kokusen.go.jp/map/weekend_madoguchi.html

2）NPO法人を活用する

不動産投資のトラブル解決に特化したNPO法人を利用してみましょう。無料で相談に乗ってくれるNPO法人が多く、トラブルの種類によって弁護士などの専門家を紹介してくれる場合もあります。

「NPO法人不動産トラブル解決センター」や「NPO法人全国マンション管理組合連合会」などが存在します。

※参照：NPO法人不動産トラブル解決センターhttps://npo-fudousan.org/

※参照：NPO法人全国マンション管理組合連合会http://www.zenkanren.org/

3）宅地建物取引業協会に相談する

全国宅地建物取引業協会では、不動産に関する無料相談を行っています。

不動産に関する全般的な相談だけではなく、税務や契約書・重要事項説明書など専門的な問題を電話又は来所により相談できます。

相談内容によって日時が定められていますので、下記のページで確認してみましょう。

※参照：全国宅地建物取引業協会https://www.zentaku.or.jp/about/free_consultation/

宅地建物取引業協会は全国に存在しますので、所在地を管轄する自治体の宅建協会に相談する事も可能です。協会によって相談の受付時間・方法などが異なりますので調べてみましょう。

※参照：全国宅地建物取引業協会https://www.zentaku.or.jp/takken/

4）日本マンション管理士会連合会

日本マンション管理士会連合会は2007年に発足した団体で、マンション管理士支援制度の普及、周知によりマンション管理の適正化を目的としています。

「マンション紛争解決センター」を設置し、管理費や積立金の滞納、大規模修繕工事などをめぐるトラブルに対応しています。

全国どこでも相談する事ができますが、一定の料金がかかります。

※参照：日本マンション管理士会連合会https://www.nikkanren.org/link/mansion-adr.html

5）調停を行う、弁護士に相談する

上記の団体や不動産会社に相談してもトラブルが解決しない時には、法律の専門家である弁護士に依頼し訴訟を起こすという手段があります。

裁判は時間が長引きお金がかかるイメージがありますが、話し合いにより解決を目指す「民事調停」という方法も存在します。裁判と違い非公開の場で行われるため、秘密が守られ裁判と比べ費用が定額でスピーディーというメリットがあります。ただし相手が裁判所に来ない、話がまとまらない場合には調停不成立となります。

裁判を行う場合には不動産訴訟に強い弁護士にまずは無料相談を行いましょう。

4．不動産投資のトラブル事例は事前に知っておくことが重要

不動産投資には利害が絡むため詐欺やサブリース・不良入居者をめぐるトラブルが存在しますが、事前に上記のようなトラブル事例を知っておくことで回避する事が可能です。

トラブルになってしまっても冷静に対処が出来ますので、「知識を付ける」ことが重要となります。