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不動産投資はインフレ対策に有効?インフレと不動産投資の関係を解説!

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産投資のメリットの1つとして「インフレに強い」ことが挙げられますが、「そもそもインフレって何?」「なぜインフレに強いの?」とお考えになる方も多い事でしょう。

不動産は資産としての価値が変化しにくいため、物価が上がり貨幣価値が下がるインフレ時でも価格が比較的安定しています。加えてインフレ時には家賃収入が上がり、不動産価格も上がる可能性があります。

本記事では、インフレ・デフレ・スタグフレーションとは一体何か、不動産投資がインフレ対策に有効である理由3つ、不動産投資の注意点を解説していきます。

1.貨幣価値が下がるインフレとは?インフレ・デフレ・スタグフレーションを解説

インフレ(インフレーション)とは物価が上昇し、貨幣価値が下がる現象を指します

例えば398円の洗濯用洗剤が1000円まで上昇した際は物の価値が上がり、貨幣の価値は下がっている状態となります。

2021年1月現在の貨幣価値では「1000円」で洗濯用洗剤398円の他、200円の歯磨き粉と消臭剤298円を買い消費税10%を加えても986円で14円のお釣りが出ます。しかしインフレが進み洗濯用洗剤が1000円になると、洗剤しか買う事が出来ず、お金の価値が落ちている状態となっています。

一般的に好景気の時はインフレが進み、不景気時にはデフレが進むと言われています。ただし新型コロナのような経済危機下で政府が金融緩和政策を強化し、欧米のように多くの給付金を支給すると一時的にインフレ状態になる可能性があります。

現在、コロナ禍により一時的に物価が下落傾向にあります。

総務省統計局が発表した2020年の平均「消費者物価指数」を見てみましょう。なおこの調査では2015年を100として物価を指数で表したグラフです。

2013年のアベノミクスをきっかけに物価は上昇し、新型コロナ感染症が初めて日本で確認された2020年1月まではゆるやかに上昇を続けていました。

※参考:総務省資料https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/nen/pdf/zen-n.pdf#page=4

2020年4月以降は物価上昇率が伸び悩み、12月には-1.2ポイントとなっています。

インフレとは逆に物価が下がり、貨幣の価値が上がるデフレ(デフレーション)状態となっています。なお景気が後退する中でインフレが進む状態を「スタグフレーション」と呼び、日本では1970年代のオイルショック後にスタグフレーションが起こりました。

コロナ禍を抜けると、再びインフレが進むと予測されます

定期預金など一部の金融商品では「インフレリスクがある」と言われています。貨幣価値が下がることで、預金の価値も下がってしまう現象で定期預金の他に貯蓄型の保険といった「守りの資産形成」ではインフレに対応できず、資産が実質目減りしてしまう可能性があります

インフレ対策としては資産運用が効果的で、特に現物投資である不動産投資は「インフレに強い」と言われています

2.不動産投資が「インフレ対策になる」と言われるのはなぜ?3つの理由を解説

不動産投資がインフレ対策となる理由として、まず資産価値が下がりにくいという点が挙げられます。建物も年月とともに資産価値は減少しますが、法律で定められた「耐用年数(資産として効果がある年数)」は木造の住宅で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造で47年と長期にわたって価値がある事が分かります。

インフレ時には家賃も上昇傾向となること、投資用ローンが目減りする事も「不動産投資がインフレに強い」と言われる理由です。

1)資産としての価値が下がりにくい

不動産は形のあるもの(現物)であり、現金や有価証券と比べ価値が下がりにくいと言われています。

建物は時間の経過とともに資産価値が下がる「減価償却資産」の1つですが、法律で「耐用年数」が定められています。耐用年数とは一般的に予定される効果をあげることができる年数を指し、不動産は「法定耐用年数」により木造の住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造の住宅は47年と定められています。

「法定耐用年数」の間は価値の下落分を「減価償却費」として計上できますので、税制上も有利となります

22年間又は47年間をかけて徐々に価値が下がっていく不動産は資産として価額が下がりにくいと言えるでしょう。

加えて近年マンション価格は上昇傾向にあります

以下の図は国土交通省が2018年に発表した「住宅経済関連データ」内の「住宅建設に関するコストの概況」として、住宅地価格とマンション価格、消費者物価と住宅建設工事費を比較したグラフとなります。

※参照:国土交通省https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

近年マンション価格が年々伸びており、資産としての価値が高まっている事が分かります。

2)家賃は物価指数と連動する

賃貸住宅の家賃をグラフに表すと、物価の推移である「消費者物価指数」と似た形状となります。

物価が上がるインフレ時には家賃も上がるという事になります

2018年に行われた総務省統計局「住宅・土地統計調査」による、1973~2018年の借家の家賃推移をグラフで表すと以下の通りになります。

※参考:総務省「住宅・土地統計調査」https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

続いて全国での消費者物価指数(総合)を同年度で抽出し、グラフにまとめた結果です。

※参考:総務省統計局https://www.stat.go.jp/data/cpi/historic.html

若干の差異は見られるものの、物価と家賃が相関関係にあることがお分かりいただけたでしょうか。

なおマンションの価額は日経平均株価と連動することも知られており、株価の影響が不動産価格に反映されるのは約半年後というデータも存在します。

家賃と物価、株価と不動産価格は密接につながっており、インフレで物価が上がる影響で家賃は上昇、株価も上昇傾向にある時は不動産価格も上昇する形になります。

インフレは好況時に起こりやすく、家賃が上がる上に物件の価値が上がる不動産が「インフレに強い」と言われる理由となっています

3)投資用ローン(債務)が目減りする

多くのケースでは不動産投資を行うにあたって投資用ローンを組みます。インフレは貨幣の価値が下がりますので、ローン(債務)も実質目減りしているという現象が起こります。

ただしインフレ時は消費者の購買意欲が高まり、貯蓄など資金の供給は減るため、金利が上がりやすくなります。そのためローンの金利は上昇する可能性があります。

※参考:全国銀行協会https://www.zenginkyo.or.jp/article/tag-g/3829/

3.不動産投資の注意点

資産としての価値が下がりにくい等のメリットがある不動産投資はインフレ対策として有効ですが、空室リスクや災害リスク等のリスクが存在します。

空室リスクとは物件が空室となり家賃収入が入らなくなるリスクで、災害リスクは台風や地震等により建物が損壊し、損害を被ってしまうリスクを指します。

空室リスクは不動産会社に広告を出してもらう、空室保証サービスを利用する等の対処法があり、災害リスク損害保険に加入する、ハザードマップで災害が起こる可能性を確認するといった方法があります。

その他にも金利が上昇した際にローンの利息が多くなる金利上昇リスクもあります。

インフレに強い不動産投資はアフターコロナを見据えた資産形成として注目されていますが、上記のようなリスクがある事もおさえておきましょう。

4.インフレに強い不動産投資でアフターコロナの資産形成を

資産価値が下がりにくい消費者物価指数が上がりインフレとなると、家賃も上昇する傾向があるインフレ時には貨幣価値が下がるため投資用ローンも目減りする、という3つの理由から「不動産投資はインフレに強い」という事をお伝えしていきました。

インフレ・デフレ共に物価と貨幣価値が変動するため、預貯金や債務の価値も変化します。

ただし不動産は形のある資産ですので、景気に関係なく安定した需要と資産価値があります。

ワクチンの投与が始まり、株式市場では既にコロナ後を見据えた飲食・観光関連の銘柄が値上がりしています。

インフレ対策として有効である不動産投資で、アフターコロナを見据えた資産形成を行いましょう。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中