ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は初心者向き？

1．不動産投資はリスクとリターンのバランスがいい

リスクとは「不確実性」のことで、投資の結果プラスになるかマイナスになるかわからない収益（リターン）の変動幅のことをいいます。不動産投資は、ほかの投資と比べてリスクとリターンのバランスがいいと言われています。

世の中にはたくさんの投資方法があります。「投資」と聞くと、多くの人は「株式」や「FX」を思い浮かべるかもしれません。そのほか、お金を増やす手段としては銀行預金もあります。リスクとそれによって得られる利益のバランスによって、ローリスク・ローリターン投資、ハイリスク・ハイリターン投資、ミドルリスク・ミドルリターン投資に分けることができます。

2．ローリスク・ローリターンの投資

ローリスク・ローリターン投資は、元本が減らないのでリスクは低いけど、見返りもほとんどない安全なものです。預貯金や定額預金、国債などがこれにあたります。

例えば、銀行に1000万円の定期預金をしたとします。金利は1年間で0.2％つくとしたら、1年後にはどれくらいの利益になっているでしょうか。

元本：1000万円

金利：1000万円×0.2％=2万円

元本は保証されていますが1年間預けても、たった2万円しかお金は増えないのです。

3．ハイリスク・ハイリターンの投資

ハイリスク・ハイリターン投資は、リスクが高く投資した資金が戻ってこない可能性もあるけど、うまくいけば大きな利益となるものです。FXや株式投資、先物取引がこれにあたります。中でも、最もハイリスク・ハイリターンなのが、外国の通貨を売買して利益を出すFXです。FXはレバレッジを利用して実際の資金より大きな規模（最高25倍）の投資ができます。

例えば、FX会社に証拠金を50万円預けたとします。1ドル100円で10万ドル購入する場合、100円×10万ドルで1000万円が必要になります。レバレッジを20倍にすれば、証拠金は50万円ですみます。

1ドルが101円に値上がりした場合：＋1円×10万ドル=＋10万円

1ドルが99円に値下がりした場合：－1円×10万ドル=－10万円

外国為替が1日で1円動くことはめずらしくありません。ドルの価格が思った方向に動けば大きな利益となりますが、一瞬で10万円のマイナスになる可能性もあるのです。

FXをはじめとした、ハイリスク・ハイリターンの投資は、うまくいけば大きく儲かりますが、一瞬ですべてがなくなってしまうリスクもあるのです。

4．ミドルリスク・ミドルリターンの投資

ミドルリスク・ミドルリターン投資は、リスクは中程度で、元本の保証はありませんが、投資した資金が一瞬で消えてしまうようなことはなく、投資がうまくいった場合は、ある程度の利益となる投資です。不動産投資、金投資、上場REITなどがこれにあたります。

不動産投資のリスクには以下のようなものがあります。

• 物件の滅失、毀損
• 物件選びの失敗による空室、賃料の下落
• 賃借人選びの失敗による賃料の未払い

これらは回避する方法さえ知っていれば、低下させることのできるリスクです。これが、不動産投資がミドルリスクと言われる理由です。

例えば、1000万円の投資用不動産を購入し、毎月6万円の家賃収入が入るとします。そこから経費を引くと、毎月いくらの純利益になるでしょうか。

この物件の場合、年間で72万円の家賃収入が入ってきます。しかし、そのすべてが収益になるわけではありません。ここから経費を引きます。マンションであれば、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料などがかかります。ほかにも賃貸管理などを不動産会社に任せる場合、管理料がかかります。地域やマンションの戸数、広さによってかかる金額は違いますが、これら経費は収入のおよそ25％～35％かかります。株やFXのようなわずかな手数料ではないので、試算するときは経費を考えるようにします。仮に経費を30％として月間収益を計算すると以下のようになります。

1年間の家賃収入：6万円×12ヶ月＝72万円（A）

経費：72万円×30％＝21万6000円（B）

年間収益：72万円－21万6000円＝50万4000円（A－B）

月間収益：50万4000円÷12ヶ月＝4万2000円

ざっくり計算すると、1000万円の投下資金に対して経費を差し引いても、年間50万4000円の利益が入ってくることがわかります。FXのように大きな利益にはなりませんが、1000万円預けて1年で2万円の金利しかつかない銀行預金に比べれば、儲かる投資なのです。

5．不動産投資は初心者が始めやすい

株式やFXの場合、さまざまな要因が売買価格に結び付くため、利益の出るタイミングで売却しなければ、稼ぐことはできません。日々、値動きをチェックするなど、投資のために費やす時間も必要になります。

一方、不動産投資は物件の入居者が維持できていれば、不況に関係なく安定した家賃収入を得ることができます。また、物件の管理や賃貸管理は専門の管理会社に任せることができるため、物件を購入したあとで投資のために拘束される時間が少なくてすみます。つまり、不動産投資はサラリーマンや自営業の人でも副業として、本業に差し障りなく行うことができるのです。

日々の不動産投資に関する勉強や情報収集はもちろん必要ですが、一度軌道に乗れば、常に気にかけていかなくても稼げる不動産投資は投資初心者が始めやすいミドルリスク・ミドルリターンの投資といえるでしょう。