ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は初心者向き？

1.投資手法ごとのリスクの違い

リスクとは「不確実性」のことです。

投資した結果、プラスになるかマイナスになるか分からない収益（リターン）の変動幅のことを言います。

「投資」と聞くと、多くの人は「株式」や「FX」などを思い浮かべるかもしれません。

中でも不動産投資は、ほかの投資と比べてリスクとリターンのバランスが良い投資だと言われています。

リスクと得られる利益のバランスによって、それぞれの投資法は「ローリスク・ローリターン」「ハイリスク・ハイリターン」「ミドルリスク・ミドルリターン」に区別できます。

2.ローリスク・ローリターンの投資

ローリスク・ローリターンの投資は、元本が減らないためリスクは低いものの、見返りもほとんどない安全なものです。

銀行の預貯金や定額預金、国債などがこれにあたります。

例えば、年0.2％の金利で、銀行に1000万円の定期預金をした場合に得られる利益は次のとおりです。

元本1000万円×年利0.2％=2万円

元本は保証されていますが、1年間預けても2万円しかお金は増えないのです。

1)ローリスク・ローリターンが、ハイリスク・ローリターンに変わる

ローリスク・ローリターンの投資と言われている預貯金は、安全性が高い投資です。

しかし、物の値段が上がるインフレが進めば、現金の価値は目減りします。

例えば、1,000万円の現金を金融機関に預けていても、20年後、30年後に物価が上がれば、その1,000万円の価値は目減りするのです。

つまり、預貯金は長い目で見た時に決してローリスクではなく、ハイリスク・ローリターンの投資になると言えるでしょう。

一方、どの国でも安定した価値を誇り、インフレ時でも価格の影響を受けにくい商品が「金」です。

現金を使ってできるローリスク・ローリターンの投資を実施したい場合には、「金」への投資が向いているでしょう。

3.ハイリスク・ハイリターンの投資

ハイリスク・ハイリターンの投資は、投資した資金が戻ってこないリスクがある反面、うまくいけば大きな利益を得られます。

FXや株式投資、先物取引がこれにあたります。

中でも、最もハイリスク・ハイリターンな投資と言われているのが、外国の通貨を売買して利益を出すFXです。

FXはレバレッジを利用することで、実際の資金よりも大きな規模（最高25倍）の投資ができます。

例えば、FX会社に証拠金を50万円預けたとします。

1ドル100円で10万ドル購入する場合、100円×10万ドルで1000万円が必要になります。

レバレッジを20倍にすれば、証拠金50万円で投資を始められるのです。

しかし、外国為替は1日で1円動くこともめずらしくありません。

ドルの価格が思った方向に動けば大きな利益となりますが、一瞬で10万円のマイナスになる可能性もあるのです。

FXをはじめとしたハイリスク・ハイリターンの投資は、うまくいけば大きく儲かります。

しかし、一瞬ですべてがなくなってしまうリスクもあるのです。

4.ミドルリスク・ミドルリターンの投資

ミドルリスク・ミドルリターンの投資は、中程度のリスクで、元本の保証がありません。

投資した資金が一瞬で消えてしまうようなことはなく、投資がうまくいった場合は、ある程度の利益が得られる投資です。

不動産投資、投資信託、上場REITなどがこれにあたります。

1)不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンである理由

不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンである理由を4つご紹介します。

リスク対策が可能

不動産投資のリターンは、所有物件を貸し出すことで得られるインカムゲインと、物件を売却した時に得られるキャピタルゲインです。

一方、不動産投資のリスクとしては、次のようなものが考えられます。

このように、不動産投資には多くのリスクがあるように感じるかもしれません。

しかしながら、不動産投資のリスクは、そのほとんどが事前にしっかり対策をとることで回避できるものです。

都市部の駅近に立つ賃貸需要の高い物件を購入すれば、空室や家賃下落のリスクは低減できます。

災害リスクについては、土砂崩れなどのリスクが大きいエリアを避けて物件を選び、損害保険に加入すればリスクヘッジが可能です。

金利が上昇しても、綿密なシミュレーションで利回りを計算すれば、急激に収益が悪化するような事態にはなりません。

建物の劣化については、修繕計画がしっかり立てられており、修繕積立金の未納率が低く、残高が十分にある物件を選べば、修繕工事によって資産価値を維持できるでしょう。

不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンである理由の一つは、起こり得るリスクに対し事前に対策できる点にあります。

融資を受けて手元資金を確保

不動産投資はその他の投資と異なり、金融機関の融資を受けることができます。

したがって、高額な不動産を取得する場合でも、手元資金を大きく減らすことなく、他人資本で投資を始められるのです。

手元資金を確保しながら投資できる点も、不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンである理由の一つです。

不動産投資ローンを利用することで、自己資金以上の物件が購入でき、レバレッジを効かせた投資が可能になります。

長期間に渡り家賃収入を得られる

投資目的で取得した物件も、築年数の経過とともに資産価値は下がっていきます。

しかしながら、資産価値が低下しても、入居者がいる限り家賃収入を得られます。

資産価値の低い築古でも、駅近など立地条件の良い場所に立つ物件であれば、入居者を獲得できる可能性はあります。

好条件の物件を取得すれば、長い期間に渡り安定した家賃収入が得られることから、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資法だとされているのです。

影響を受けにくい底堅い資産価値

株式投資の場合、会社が倒産してしまえば、その会社の株の価値はなくなります。

会社更生法や民事再生法によって再起を目指す場合でも、株価は急落し、その価値はほぼ無い状態になってしまうのです。

また、何らかの理由で株式を取得している人が一斉に株を売りに出せば、一気に株価は低下します。

倒産しないまでも、株価の値動きは激しいものです。

株式投資と同様にハイリスク・ハイリターンな投資法であるFXは、常に変動する為替相場や金利により急速な値動きを見せます。

上手に運用すれば短期間で大きな利益を得られる可能性もありますが、瞬時に大きな損失を被るリスクもあるのです。

しかし、不動産の場合、株式やFXのように相場が日々変動することはなく、その価値が急激に低下することもありません。

市場の影響を受けにくく、底堅い資産価値を維持できます。

2)不動産投資と投資信託のリスク低減

投資信託は、不動産投資と同じくミドルリスク・ミドルリターンと言われる投資法です。

専門家が投資家から資金を集め、株式や債券などを購入し運用します。

株式や債券などへの投資のため、価格変動のリスクはありますが、投資対象を分散させることでリスク低減が可能です。

不動産投資も複数戸を所有してリスク分散できますが、投資信託の投資先は数十種類から数百種類もの銘柄に及びます。

3)不動産投資で得られるリターン

不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンであるかどうか、例を挙げながらご説明します。

1,000万円の投資用不動産を購入し、毎月6万円の家賃収入が入ると仮定します。

そこから経費を引くと、毎月いくらの純利益を得られるのか、シミュレーションをしてみましょう。

まず、この物件で1年間に得られる家賃収入は6万円×12ヶ月＝72万円です。

また、区分マンション投資の場合、次のような支出が発生します。

これらの経費の額は、所有物件が立つエリアや戸数、専有面積などによっても変わってきますが、おおよそ家賃収入の25～35％になると言われています。

ここでは、支出を30％として計算すると、年間収益と月間収益は次のように算出できます。

ざっくり計算すると、1000万円の投下資金に対して経費を差し引いても、年間50万4000円の利益が入ってくることが分かります。

FXのように大きな利益にはなりませんが、1000万円預けて1年で2万円の金利しかつかない銀行預金に比べれば、儲かる投資なのです。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であると言える理由がお分かりになったのではないでしょうか。

5.不動産投資は初心者こそ始めやすい

株式やFXの場合、さまざまな要因が売買価格に結び付くため、利益の出るタイミングで売却しなければ、稼ぐことはできません。

日々、値動きをチェックするなど、投資のために費やす時間も必要になります。

一方、不動産投資は所有物件に入居者がいる限り、不況に関係なく安定した家賃収入を得ることができます。

また、専門の管理会社に物件の賃貸管理を任せられるため、運用に拘束されることもないでしょう。

つまり、不動産投資はサラリーマンや自営業の人でも、副業として始められるのです。

不動産投資に関する勉強や情報収集はもちろん必要ですが、一度軌道に乗れば、常に気にかけていかなくても稼げる不動産投資は、投資初心者が始めやすいミドルリスク・ミドルリターンの投資と言えるでしょう。

不動産投資って実際どうなの？と悩む方へ

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