大阪のマンション経営をやるなら知っていて当然！東京との賃貸更新料の相場比較

大阪の賃貸の更新料の相場は？東京とどっちが高い？

賃貸更新料は、仲介手数料のように法律で上限額や下限額が決められているわけではありません。

そのため、地域によって賃貸更新料に対する考えや相場はさまざまです。では、大阪と東京の賃貸の更新料の相場を比較してみましょう。

東京の賃貸更新料の相場

東京の賃貸契約は2年ごとの更新が一般的で、更新の際には更新料が発生します。東京の賃貸更新料の相場は、家賃の1か月分です。

賃貸更新料については賃貸借契約書の中に明記されており、入居者は契約更新ごとに契約書内で定めた額の更新料の支払いが必要になります。

東京では契約更新時に更新料が発生することは一般的なことであり、オーナーにも入居希望者にも更新料の考えが浸透しています。

更新料は、入居者がオーナーに支払うものですが、更新手続きを管理会社に委託している場合は、管理会社に事務手数料を支払わなければなりません。

入居者に事務手数料の負担を求めるケースもあれば、オーナーが負担するケースもあります。

いずれにしろ、東京の場合には、契約が更新されるとオーナーの手元には家賃の他に、プラスアルファの収入が入ることになるのです。

大阪の賃貸の更新料は0円！東京の方が圧倒的に高い

実は、大阪の賃貸更新料の相場は0円です。大阪では賃貸の更新において、更新料を払うという習慣がありません。

そのため、東京と大阪の賃貸更新料の相場を比較すれば、東京の方が圧倒的に高くなるのです。

また、大阪だけでなく、兵庫県でも賃貸契約更新時に更新料の支払いを求めるケースはほとんどありません。

更新料を含めた収益シミュレーションはNG

大阪では賃貸更新料という概念そのものがありません。そのため、大阪のマンション経営では更新料を含めたシミュレーションをしてはいけません。

大阪では更新料は設定できないものと考える

大阪ではライバルとなる他の物件も更新料を設定していないケースがほとんどであり、入居希望者にも更新料の認識が広がっていないため、更新料を設定している物件は、入居者の獲得が難しくなるでしょう。

つまり、大阪でマンション経営をする際には、更新料は設定できないと考えておいた方が賢明なのです。

東京でも更新料は考えないようにする

大阪では更新料の習慣がないため、更新料を前提とした収益シミュレーションは誤差が大きくなります。

しかし、更新料の習慣がある東京でも、更新料を含めたシミュレーションをしている投資家はほぼいないといってよいでしょう。

更新料は、賃貸契約期間の満了時に入居者が契約更新をして初めて受け取れるものです。

入居者が2年の間継続して住み続け、さらに契約更新をするかどうかは予測が難しく、不確定要素が強すぎる収入を含めたシミュレーションにはリスクが伴います。

更新料の習慣がある東京でも、シミュレーション時に更新料を含めて計算をすることは避けましょう。

更新料を取らないメリット

大阪では契約更新時の更新料が受け取れないのであれば、マンション経営は東京でした方がよいのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、更新料が取れない大阪のマンション経営には、次のようなメリットもあるのです。

更新時期の退去のリスクを抑えられる

東京など、更新料を設定する習慣のあるエリアでは、更新時期に入居者が退去する割合が高くなります。

東京の賃貸物件の入居者は、更新時期には家賃に加え、家賃の1か月分の更新料の負担があるため、2か月分の家賃を支払わなければならないのです。

事務手数料も入居者が負担する契約であれば、さらに負担は重くなります。そのため、更新料の負担をするくらいなら、更新のタイミングを機に新しいマンションに引っ越すと考える人も多いのです。

更新料を設定しない契約であれば、賃貸物件の更新時期が近づいても更新料を負担することはないため、退去者が発生するリスクは低くなるでしょう。

更新料のない契約は、オーナーにとっては、入居者の退去リスクを一つ減らすことにつながるというわけです。

家賃の減額交渉が減る

繰り返しになりますが、東京では契約更新時には入居者に家賃2か月分の負担がかかります。

また、契約更新時には、2年分の火災保険料もプラスされることが多く、さらに保証会社と契約している場合は保証料の支払いも必要になります。

そのため契約更新をする際に入居者が負担する金額が大きくなり、できれば更新料は支払いたくないと考える人が多いのが現状です。

しかし、契約更新時に更新料を支払う賃貸借契約を結んだ以上、無視することはできません。

そこで、入居者の中には、契約を更新する代わりに家賃の減額を求める交渉をしてくる人がいるのです。

昨今では、インターネットを使えば、物件の募集内容を簡単に調べられるようになりました。

ネットで検索し、条件が近い物件の募集賃料が自分の家賃よりも安い場合には、次の賃貸借契約から家賃を現在の募集家賃と同額にするように求めるケースが増えています。

オーナーとしては、退去時に発生する原状回復費用や入居者募集の費用、退去によって生じる空室期間を考えると、家賃の減額に応じざるを得ないケースも多いのです。

更新料がない大阪のマンション経営であれば、家賃の減額交渉を求められるケースは減るでしょう。

まとめ：大阪と東京の違いを理解して不動産投資のエリアを決めよう

大阪と東京では、賃貸時の更新料の考え方に違いがあります。

大阪では賃貸更新料という概念がないため、契約更新時にオーナーが更新料を受け取ることはできません。

更新料の収入という面だけを見れば、東京でマンション経営をする方がメリットが大きいようにも感じるでしょう。

しかし、東京では更新料があることによって、契約更新時を前にした退去が多いのも事実です。

また、契約更新時に入居者から家賃の減額を求められるケースも少なくありません。

大阪と東京のマンション経営では、エリアの特性以外にも賃貸借契約の内容にこのような違いがあります。

日本の二大都市である大阪と東京のどちらでマンション経営をするか悩んでいる場合には、しっかり両者の違いを勉強したうえで自分のスタイルにあった投資エリアを選ぶようにしましょう。