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リノベーションで賃料アップ!入居者に選ばれる空室対策とは

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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中古マンションは築年数が経てば経つほど空室のリスクや賃料下落は避けられなくなってきます。

築年数やエリアにもよりますが、平均的な賃料下落率は年約1%と言われています。ですから資産価値維持対策としてお部屋に付加価値を付けて、入居者様に選ばれるお部屋を作り上げていく事が重要です。

今回は当社が施工したリノベーション工事により賃料アップと早期リーシングに成功した事例を2点ご紹介したいと思います。

事例1

物件情報

  • 都営浅草線 馬込駅 徒歩10分
  • 1991年築 1Kタイプ 約19平米
  • 原状回復費用 約20万円

●3点ユニットバスからバス・トイレを分離

●室内洗濯機置き場を新設

モニター付インターホンの交換

本物件は大田区という好立地でありながら3点ユニットバスだったのと、洗濯機置き場がバルコニーにあったことから、思うような賃料の設定が出来なかったためリノベーション工事を施工することとなりました。

ちなみに、原状回復費用(オーナー負担分)は約20万円の見積もりでした。これは、リノベーションをしてもしなくてもかかるコストです。

今回既存の3点ユニットバスのサイズのままバス・トイレを分離させることが出来る商品を採用しております。

一般的にバス・トイレを分離させる際は既存の浴室に加え新規でトイレを作成する為、どうしても新たにトイレ分のスペースが必要になり、その分居室スペースが狭くなってしまいます。居室にゆとりのある間取りであれば問題ありませんが、元からそこまで広くない1Rや1Kだと部屋を狭くしてしまったことがかえって致命的になってしまうこともあります。

しかし、今回採用している商品は既存のサイズのまま分離させる事が出来る為、居室スペースを狭くするといったことはありません。(仕様によっては洗面台を付けることもできますが、今回は見送りました。)更に室内洗濯機置き場を作り、モニター付インターホンに交換することによって女性からも喜ばれるお部屋に仕上がりました。特に「バス・トイレ別」「室内洗濯機置場」の項目は賃料にも大きく直結してきます。

今回の事例では賃料がリノベーション前は総賃料:60,000円リノベーション後に総賃料:68,000円と、8,000円も賃料アップする事に成功しました。

工事期間は約1ヵ月半で完成しました。費用は内装含めて約100万円で施工しました。単純な投資利回りとしては、(8,000×12ヶ月÷800,000※工事費から原状回復費用を引いたもの)表面で12%という事になります。

当社では、基本、投資利回り10%以上の工事を推奨しておりますが、実際には工事期間の空室損や運営コストも加味してNOI利回りで8%以上は欲しいところです。ですが、仮に8%以下だとしても、今後数年間にわたり得られる「空室期間短縮」という最大のメリットもあります。特にエリアに左右されない「空室期間短縮」という効果はリノベーションをするしないの大きな判断材料ではないかと考えます。

事例2

続いて、水回りを中心にリノベーションを行った事例をご紹介いたします。

物件情報

  • メトロ銀座線 浅草駅 徒歩6分
  • 1982年築 1DKタイプ 約30平米
  • 原状回復費用 約30万円

水回りのリノベーションを行ったことで、お客様のニーズに合ったお部屋が完成しました。

3点ユニットバスから2点ユニットバスとトイレを分離

システムキッチンの交換

室内洗濯機置き場の新設

本事例の工事に至った経緯は当社の募集担当からオーナー様に新規の募集条件を決める際のご連絡をした時でした。オーナー様より「バス・トイレを分離させる等大掛かりなリフォームを検討している」とお話しを頂きました。募集担当とリフォーム担当が「どんな工事をしたら賃料アップに繋がるか、入居者様が早く決まるか」を打合せし、今回施工した上記の工事内容をオーナー様にご提案させて頂きました。

今回の事例のメインは【3点ユニットバスからの2点ユニットバスとトイレの分離工事】です。バス・トイレ別という設備仕様は賃料にも直結する項目でありお部屋探しをしている方からも人気の仕様です。ゆとりのある間取りであったので脱衣所を造り、脱衣所内に防水パンも新設しました。

更にコンロ持ち込みタイプのキッチンからシステムキッチン(グリル付きの2口ガスコンロ仕様のもの)と交換しアピールポイントを増やしました。ターゲットの狙いは女性単身者または若い二人入居世帯です。

工期は打ち合わせから完工まで2ヵ月程となります。費用は内装費用も含めて約220万円で施工させて頂きました。
オーナー様が気にされる、賃料に関してですが、リノベーション前の総賃料:82,000円リノベーション後の総賃料:99,000円で成約となり17,000円もアップする事に成功しました。

投資利回りは10.7%(NOIで約8%です)となり、競合物件の多いエリアでしたが工事完了後は長期空室化せずに申込→契約→入居とスムーズに話が進みました。

おすすめのプチリフォームは?

築年数20年~の分譲マンションには、共用部にコインランドリーがあり、専有部に洗濯機置き場のない物件もあります。室内洗濯機置き場の新設はかかる工事費と得られる効果は費用対効果の良いものになる傾向が高いことが多いので、是非ご相談ご検討をおすすめいたします。

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