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賃貸管理は委託すべき?自主管理と徹底比較

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

投資用不動産を購入し賃貸経営を開始すると、入居者や部屋の管理を行う賃貸管理が必要となります。

賃貸管理の方法には管理会社に管理を委託する方法と自分で管理を行う自主管理の方法があります。

それぞれの管理方法にはどのようなメリットがあり、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

今回は、賃貸管理を委託すべきか、自主管理を行うべきか、賃貸管理のベストな方法について徹底比較してみました。

1.賃貸管理の3つの方法

賃貸管理の方法には、主に以下の3つがあります。

1)管理会社に委託する

賃貸管理会社に委託する場合にもどこまでの業務を委託するかによって、選ぶ管理会社が異なってきます。

賃貸管理をすべて委託できる会社

入居者募集や賃貸契約に関わる業務から入居後の入居者対応、入金管理、退去時の手続き、クリーニング・原状回復工事の手配、次の入居者の募集、家賃滞納時の督促業務と賃貸管理に関わる全ての業務を代行する会社です。

集金業務だけを委託できる会社

入居者から家賃を回収し、手数料を差し引いた差額をオーナーに入金する集金業務だけを代行する会社もあります。

契約内容によっては家賃滞納時の督促業務の代行サービスを含む会社もあります。

入居中の入居者対応だけを委託できる会社

入居中に万が一の設備トラブル等が発生した場合など、入居者から要望があった時の対応のみを代行する会社もあります。

2)サブリースを利用する

サブリースとはオーナーと入居者が賃貸契約を結ぶのではなく、管理会社とオーナーが契約を結び、管理会社が入居者に部屋を貸し出す仕組みのことです。

サブリース契約では、管理会社が物件を借り上げることになるため、賃貸管理業務もすべて管理会社が行うこととなります。

【関連記事】不動産投資のサブリース契約!なぜ話題なのか?そのメリットとデメリットについて解説

3)自分で管理する

所有物件の近隣に住んでいる場合は、管理会社に委託せずに全ての管理業務をオーナー自身が行うことも可能であり、この方法は自主管理と呼ばれています。

2.賃貸管理を委託するメリットとデメリット

賃貸管理を管理会社に委託する場合には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

1)賃貸管理を委託するメリットとは

賃貸管理には入居前から入居中、退去後までさまざまな業務が必要です。これらの管理業務を管理会社に委託する最大のメリットは、管理に費やすオーナーの時間と労力を削減できる点にあります。

また、賃貸管理会社は賃貸管理の専門的な知識と経験を持っているため、万が一、入居者からクレームが寄せられたり、設備トラブルが起きたりといった場合でもスムーズな対応を行うことができます。

さらに、オーナー自身が入居者と向き合う機会はほとんどなく、入居者トラブルが発生した時の入居者対応や家賃滞納時の督促業務も代行してもらえるため、管理を委託する場合には賃貸経営で抱えるストレスを軽減させることもできます。

2)賃貸管理を委託するデメリットとは

賃貸管理を委託する際には、委託管理費用が必要となります。そのため、自主管理をする場合に比べてコストが増え、利回りは悪くなるといったデメリットがあります。

また、物件に足を運ぶ機会が減るため物件の状況を把握しにくい点、入居者と顔を合わせる機会がないため入居者について把握しにくい点なども、賃貸管理を委託する場合のデメリットであるといえます。

3.賃貸管理を自主管理するメリットとデメリット

では、賃貸管理をオーナー自身が管理する自主管理のメリットとデメリットにはどのようなことがあるでしょうか。

1)自主管理をするメリットとは

賃貸管理を委託しなければ委託管理費用は発生しないため、賃貸経営に関わるコストを抑えることができます

また、入居者募集から入居中の対応、退去時の原状回復工事の手続き等もオーナーが全て行うこととなるため、賃貸管理についての知識を身につけることができます。

物件を訪問する機会が増えるため物件の状況も把握しやすく、入居者や近隣住民と交流を持つ機会が多くなることも、自主管理のメリットといえるのではないでしょうか。

2)自主管理をするデメリットとは

オーナーが全ての管理業務を一人で行う場合には、膨大な時間と労力が必要になります。入居者トラブルや家賃滞納等の問題が発生した場合にも、頼れる会社があるわけではないため、一人でトラブル処理に立ち向かわなければならず、その心労も大きなものです。

また、入居者からの問い合わせやクレーム、設備故障等はいつ発生するか予想できません。そのため、夜間や休日であっても入居者の問い合わせに応じる心構えが必要です。設備故障や入居中のトラブルに迅速に対応できない場合は、入居者の満足度が低下し、退去の原因につながってしまうこともあります

他に仕事を持っておらず、すぐに駆け付けられる距離に住んでいる場合は迅速な入居者対応も可能ですが、本業を別に持っている場合や所有物件とは遠い場所に住んでいる場合などは、自主管理が難しくなります。

4.まとめ

賃貸管理には入居者募集から家賃の集金、トラブル時の対応までさまざまな業務が含まれます。

管理を委託する場合は煩雑な賃貸管理業務を代行してもらうことができますが管理委託費用が発生します。

一方で自主管理を行う場合にはコストを節約できる代わりにこれらの賃貸管理業務をすべて一人で行う必要があります。

委託管理も自主管理もそれぞれにメリット・デメリットがあり、どちらかがより良いかよく検討することです。

委託管理の場合もすべての業務を委託するべきか、代行が必要な業務だけを委託するべきか、時間や手間、費用を考えて自分の状況に適した方法を選ぶことをお勧めします。

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