賃料査定の方法を知らないと損！？不動産管理会社に任せてはいけない理由とは

1.賃料査定の主な方法

主に行われている賃料査定の方法を4つご紹介します。

1)類似物件と比較して決める

類似物件とは、その物件と同エリアにある同じような条件の物件のことです。

まずは、広さ、駅からの距離、築年数、建物の構造など、同じような条件の物件がどのくらいの家賃なのかを、賃貸物件が掲載されているサイトで調べます。

類似物件の家賃をできるだけ多く洗い出したら、各物件の坪単価を計算し、平均値を求め、その値に所有する物件の広さを掛けておおよその家賃を決めていきます。

そこからさらに、設備などを加味していきます。

例えば、家賃を上乗せしても、オートロックや防犯カメラがあると女性の入居者が決まりやすいですし、Wi-Fi環境が整っていれば、若者の入居率は高くなるでしょう。

逆に、浴室内に洗面台とトイレがある3点ユニットバスはあまり人気がないですし、5階以上の部屋なのにエレベーターがないなどの条件も不利であり、そのぶん家賃を低くしないと入居者を探すのは難しくなる可能性が高いです。

そのような設備の条件を加味し、坪単価を計算して出したおおよその家賃にプラスしたり、マイナスしたりして、最終的な家賃を決定することになります。

ただし、賃貸物件が掲載されているサイトで見ることができる家賃価格は、あくまでもオーナーの希望する家賃であり、相場との乖離がある可能性があることを把握しておきましょう。

2)エリアの需要を徹底的に分析して決める

まず、物件があるエリアの人口分布を調べ、どういった年代の人が多いのか、男女どちらが多いのかなどを見ていきます。

そうすると、該当エリアではどのような物件が人気なのかが見えてきます。

例えば、男性の単身者が多いようなら、1Rや1DKでコンビニエンスストアやファストフードのチェーン店が近い物件が人気ですし、ファミリー層が多いなら、防音機能が高い物件の需要が高いです。

このような傾向から、自分の所有する物件がエリア内でどの程度需要があるのかを分析しつつ、類似物件と比較し、メリット、デメリットも考慮したうえで家賃を決めていきます。

3)収益から家賃を決める

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

利回りは一つの指標でしかないものの、利益を出すためには、最低でも5％は欲しいところです。

ですから、実質利回りが5％を超えるように計算し、家賃設定をする方法もあります。

4)物件のレントロールから家賃を決める

中古物件であれば、これまでのレントロールを参考に家賃を決定する方法もあります。

レントロールとは、物件の家賃、敷金、契約期間、契約日、賃借人の氏名、年齢、職業などが記載されたものです。

今まで、該当物件がどのくらいの家賃で借りられていたのかを参考にし、家賃を設定します。

出来れば、4つ全ての面からアプローチして賃料査定を行うのがベストですが、実際は類似物件と比較した賃料査定方法をとっている不動産会社が多いのではないでしょうか。

2.不動産管理会社に賃料査定を任せてはいけない理由とは

上記の賃料査定方法を参考に、家賃設定を不動産管理会社に任せてはいけない理由をみていきましょう。

1)賃料を高く設定しすぎたせいで空室が続く

不動産管理会社は、良いことしか言わないことが多いので、「このくらいの家賃設定にすれば、こんなに利益が出ますよ！」などと言って物件を買わせます。

その言葉を鵜呑みにして家賃を設定すると、エリア内の平均賃料よりも高すぎて入居者が見つからず、空室が続くでしょう。

空室が続くと、その期間は家賃収入がなく、ローンの支払いが難しくなり、破綻してしまうことも十分にあり得ます。

2)賃料を安くしすぎたせいで赤字になる

なかなか入居者が見つからない場合に、「それでは家賃を安くしましょう」と言ってくる不動産管理会社も少なくありません。

たしかに、家賃を安く設定すれば入居者はすぐに見つかるでしょう。

しかし、投資用不動産を運営していくためには、必要経費であるランニングコストがかかります。

修繕積立金や、光熱費、管理会社へ支払う費用などです。

あまりに家賃を下げてしまうと、これらの支払いが苦しくなってしまう可能性があります。

家賃を下げなくとも、例えばエアコンやWi－Fiなど設備を整えたり、家賃を徴収しないフリーレント期間を設けたりなど、工夫次第で入居者が見つかることは大いにあります。

よって安易に家賃の値下げを提案してくる不動産管理会社には注意しましょう。

3)顧客はあなただけではない

あなたにとって、不動産管理会社は意見を聞くことができて頼りになる唯一の存在であるかもしれませんが、不動産管理会社にとってあなたは、顧客の一人にすぎません。

オーナーの中には、多数の物件を所持している人もおり、正直なことを言ってしまえば、不動産管理会社にとってはそちらの方が優先度の高い大事な顧客です。

勿論、どんな物件であろうと親身になってくる不動産管理会社の担当者もいますが、あなた一人のために多くの時間を割いてまで賃料設定を考えてくれるような担当者は少ないと考えてよいでしょう。

以上のような理由から、不動産管理会社に任せきりにはせず、賃料査定の方法を知り、自分自身でも適切な家賃を設定できるようにしておくべきです。

まとめ

不動産投資が上手くいくか否かは、賃料の設定にかかっているといっても過言ではありません。

しかし、自分の所有している物件の適切な賃料がどのくらいなのかがわからないまま、不動産会社が提示する賃料で始めてしまい、なかなか軌道に乗らない方が多いのです。

ですから、賃料査定方法を知り、提示された家賃が適切かどうか自分でも見極められるようにするべきですし、納得がいかないようなら根拠をもって反論できる知識を身に付け、不動産投資を成功させましょう。