東京23区のワンルーム条例規制。不動産投資に与える影響とは？

1．東京23区におけるワンルーム条例とは

東京23区の各区が制定しているワンルーム条例とは、どのような内容になっているのでしょうか。

ワンルーム条例の概要について

ワンルーム条例とは、各区がマンションの建築における規制を定めたさまざまな条例のことです。

「千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」、「港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」、「練馬区まちづくり条例」といったように、名称は異なるもののそれぞれの区がマンション建築に関する条例を制定しています。

また、ワンルーム条例と言っても間取りがワンルームであるマンションだけを指しているわけでありません。多くの場合、単身者向けと想定される㎡数の住戸数や総戸数における単身者向けの住戸数の割合を制限したり、最低専有面積を定めたりといった内容となっており、いずれも単身者向けのマンションの建設を抑制し、区内の単身世帯の増加を抑える目的で制定されています。

主な区の具体的なワンルームマンション規制の内容

千代田区の場合

対象：地下を含めた階数が4以上かつ専有面積が30㎡以下の住戸が10戸以上の規模のマンション

最低面積：25㎡以上

ファミリータイプ住戸の設置条件：総戸数が20以上の場合にはファミリー向け住戸（専有面積40㎡以上）の専有面積の合計を、全住戸の専有面積の合計の1/3以上とすること。

渋谷区の場合

対象：地上3階以上の共同住宅又は寄宿舎等で専有面積が33㎡未満の住戸が15戸以上かつ総戸数の1/3以上の建築物

最低面積：共同住宅の場合28㎡以上、寄宿舎等の場合15㎡以上

ファミリータイプ住戸の設置条件：ファミリー向けの住戸（専有面積が50㎡以上）を商業地域の場合は、（総戸数-15）×1/3以上（端数切上）、商業地域以外の場合は、（総戸数-15）×1/2以上（端数切上） とすること。

2．東京23区でワンルームマンション条例が制定された背景

東京23区でワンルームマンションの建築を規制する条例が制定された背景には、23区における単身者世帯の増加が関係していると言われています。

では、なぜ単身者世帯の増加を抑える必要があるのでしょうか。

ワンルームマンションに居住する大学生は就労して間もない若い世代の単身者は、収入があってもその額は少ないため、課せられる住民税も低い金額となります。

自治体としては、収入の少ない若い世帯や収入のない大学生よりも高収入のファミリー世帯の居住割合が増えると徴収できる税額を増やすことができます。

また、単身世帯は地域コミュニティへの参加が少ないため、地域の祭りなどの地域活動の維持が難しくなること、ゴミ出し等のルールや夜間の騒音など生活マナーに問題が発生することが多いことなども、自治体が単身世帯の増加をけん制する理由であると考えられています。

3．ワンルーム条例と不動産投資の関係とは

東京23区は通学や通勤に便利であり、都心部に近いエリアを好む単身世帯には人気のエリアです。単身者層に人気の東京23区でワンルームマンションの建築を規制するワンルーム条例は、不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。

東京23区の人口推移予測と都内の世帯割合の変化

国立社会保障・人口問題研究所が発表した『日本の地域別将来推計人口』（平成30（2018）年推計）によると、2030年以降はすべての都道府県において総人口が減少すると予測されています。

日本の人口は減少していく一方で、東京23区のうち20区については2030年まで人口が増加し、さらに18区では2045年まで人口が増加すると予測されています。

また、東京都が2019年に発表した「東京都世帯数の予測」によると2025年には東京都内の全世帯のうち49.0％が単独世帯となり、2040年には51.2％が単独世帯となるとされています。

ワンルーム条例は不動産投資にプラスに働く

東京都内の世帯割合は、半数近くが単独世帯になると推測されています。

さらに東京23区の人口は、ほとんどの区において増加傾向が続くとされています。

したがって、東京23区における単身者の数は増え続けることが予想され、今後も単身者が住むワンルームマンションの需要は増加傾向にあると考えることができます。

また、東京23区のワンルーム条例によって単身者を対象としたワンルームマンションの建築には規制がかかり、ワンルームマンションの新たな建築は難しくなっています。

そのため既存のワンルームマンションへの入居を希望する人が減ることはなく、ワンルームマンション投資では入居希望者を確保しやすい状況が続き、ワンルームマンションの希少性が高まることにより、不動産としての資産価値も維持することができると考えられます。

これらのことから、東京23区のワンルーム条例は不動産投資に良い方向に働くと言うことができるでしょう。

4．まとめ

東京23区では、ワンルームマンションの建築を規制するワンルーム条例が制定されています。

一方で、今後しばらくは東京23区の人口は増え、さらに東京都内の世帯において半数以上の割合を単身世帯が占めることが予測されています。

したがって、ワンルームマンションの需要が供給を上回ることが予想され、ワンルームマンションは入居者を獲得しやすくなると考えることができます。

不動産投資の点から考えるとワンルームマンション条例は、ライバルとなる新築マンションの建築が抑えられることもあり、既存のワンルームマンションの価値を高めることにつながると考えられます。