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不動産の購入

ワンルームマンション投資は北向き低層物件こそ向いている4つの理由

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資で物件探しをしている時に、

「北向き物件は暗いし、人気なさそう・・・」

「自分は北向きの物件に住みたくない!」

「マンションは眺望が全てだから高層階じゃないと」

などを理由に、北向き低層階マンションを敬遠することが、実は勿体ないことだとご存じでしょうか?

いかに安く購入し安定した家賃収入を得たいならば”北向き低層階マンション”が実は非常に理に叶った選択肢の1つなのです。

今回は”北向き低層階ワンルームマンション投資”の4つのメリットと、デメリットの対処法について解説いたします。

1.北向き低層階ワンルームマンション投資の4つのメリット!

1)物件価格が安く利回りが出やすい

北向き物件の最大のメリットは、ほかの方位の物件に比べて安く購入できることです。

南向きを基準にすると、北側向きの物件は一般的に10~20%ほど物件価格が安くなる傾向があります。

北向きマンション 価格

 

ここで1つ東京都所在の同じマンションにて、シミュレーションしてみましょう。

以下条件です。

利回りシミュレーション

  • 家賃7万円1,650万円の南向き物件
  • 家賃6.5万1,500万円の北向き物件

※北向き物件が10%低い売買価格での利回りを比較します。

南向き物件の利回りは(7万×12カ月)÷1,650万=年5.09%

一方で北向き物件では(6.5万×12カ月)÷1,500万=年5.2%と若干利回りが高くなるのです。

さらに南向き物件と比較して家賃を5%以上値引きしているので、安さ重視の入居者がつきやすく入居率も安定しやすい傾向にあります。

また購入価格が安くなることで、借入額も少なく抑えやすいです。

ローン審査も通りやすく、自己資本比率も高くなる傾向にあるので、家賃を安く設定できる北向き物件は不動産投資初心者にメリットが多い物件といえるでしょう。

関連:不動産投資で重要なキャッシュフローとは?計算方法やシミュレーションを解説

2)低層階は固定資産税が安くなる傾向

先ほどは北向きの物件のメリットについてお伝えしましたが、低層階の物件のメリットとして、固定資産税が安くなる傾向があります。

全日本不動産協会の平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱いによる変更で、固定資産税の計算方法に見直しが入りました。

①居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額においては、各区分所有者に按分する際に用いる各区分所有者の専有部分の床面積に、住戸の所在する階層の差違による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための補正率(これを「階層別専有床面積補正率」という)を反映して計算します。

②階層別専有床面積補正率は、最近の取引価格の傾向を踏まえ、居住用超高層建築物の1階を100とし、階が1つ増えるごとに、これに10/39を加算した数値とされます。したがって、[N階の階層別専有床面積補正率=100+10/39×(N-1)]となります。

出典:全日本不動産協会「平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い」

この計算方法の変更ポイントは以下の3つです。

  • マンション1棟当たりの総額税金は同じ
  • 1階階数が上がるたびに税金が増える
  • 1階と40階では固定資産税が1.1倍

今まではどの階のマンションを購入しても固定資産税が同じだったので、眺望価値が低い低層階物件は不人気でした。

しかし、現在では低層階マンションの固定資産税が安くなる傾向にあります。

税金等のランニングコストが低くなれば、実質利回りも上がるため、不動産投資を行う上で追い風になる事でしょう。

 

3)北向き物件はフローリングが傷みにくい

北向き物件が密かに人気ある理由の1つとして、修繕費が安くなりやすい点が挙げられます。

なぜなら北向き物件には、南向き物件のような日差しが少ない為、フローリングや家具等が傷みにくいという特徴があるからです。

よくある事例として、フローリングが日焼けした際の入居者との修繕費トラブル。

 

日が当たる場所のフローリング部分だけ劣化や変色し、仮に修繕費を入居者に請求したとしても、自然劣化扱いによるオーナー負担になる事が多いのです。

一方、日差し量が1日中通して一定の北向き物件では、フローリングが日焼けによる劣化が遅く、修繕費が南向き物件に比べて安い傾向にあります。

長期的に保有する”不動産”だからこそ、修繕費が安くなる物件を選ぶ事はとても大切ではないのでしょうか?

4)投資物件だからこそ“北向き”は武器!

北向き物件に住むうえで、一般的ですが以下のデメリットがあります。

北向きマンションに住むデメリット

  • 洗濯物が乾きにくい
  • 湿気が多い(カビが増える)
  • 暗い部屋で住む事になる

人によっては“北向き物件”に住みたくない!と思う人もいるでしょう。

しかし、これはあくまでも”自分で住む”戸建て(自宅)の話です。

 

ことワンルームマンション投資においては話は別です。

北向き物件を選ぶ人の中には、家にいる時間が短いから安い家賃を求めている方もいらっしゃいます。

洗濯物も浴室乾燥機で補えるので、あまり日当たりを気にしないのが実情です。

北向きだから空室になりやすいのではなく、北向きならではの武器(家賃が安いなど)を活かす不動産投資を考えるのも1つの手でしょう。

 

ここまで”低層北向きワンルームマンション投資のメリットについて解説してきましたが、当然デメリットもあります。

2.北向きワンルームマンション投資のデメリットは修繕費で対処可能?

北向き物件は、他の方位に比べて日当たりが悪いため湿気がたまりやすく、外壁がカビやすいデメリットがあります。

自宅用の戸建てを購入する場合、カビによる外壁汚れのメンテナンス代は当然自分自身で全額出費する必要があるでしょう。

 

しかし、ワンルームマンション投資の場合これらの心配は不要です。

なぜならマンションの外壁は共用部として扱われるため、毎月管理会社に支払う修繕費の負担で済むためです。

 

とは言え、この管理費修繕積立金は毎月入居者から徴収し、管理会社に支払うものです。

出来るものならこの出費も抑えたいところです。

その秘訣として、総戸数の多いマンションの購入をオススメします

総戸数が多いマンションは建物も大きいため修繕費の合計が高くなります。

しかし自分以外にもたくさんの部屋があるので、1戸あたりの修繕費の単価が安くなるといったスケールメリットが生かされます。

 

逆に総戸数の少ないマンションだと、1戸当たりの修繕費が高くなりがちなので、お勧めできない物件になります。

投資用のマンション選びでは、総戸数が20戸以上の管理費修繕費の高騰リスクが少ない物件であることが大切です。

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まとめ

北向き低層階マンションが投資向きである理由

この記事のまとめ!

  • 北向き物件は購入費が安い為、高利回りが出やすい
  • 低層階物件は固定資産税が安い
  • 床などが傷みにくく、修繕費が安い傾向にある
  • 北向きの湿気によるデメリットは管理費修繕費で対応可

不動産投資を始める方の中には、ついつい自分が住みたい条件で物件を探しがちです。

そのため条件が良くなる事で物件購入価格が高くなり、最終的に低利回りで失敗してしまう事も少なくありません。

適正な家賃価格で物件を提供すれば、北向きの物件でも安定した不動産投資を行う事は可能です。

相場を意識して”北向きの低層ワンルームマンション投資”を不動産投資戦略の1つとして検討してみてみましょう。

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